2012年旅游行業(yè)非�；鸨�，旅游地產(chǎn)也是不遑多讓。根據統計，前100大房地產(chǎn)商中，有三分之一已經(jīng)加入到這個(gè)領(lǐng)域掘金。財經(jīng)評論員葉檀和復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營(yíng)研究所所長(cháng)蔡為民，新財富旅游行業(yè)最佳分析師獎毛崢嶸，旅游財富網(wǎng)CEO曾曉成一起談?wù)劼糜蔚禺a(chǎn)。
葉檀：現在旅游地產(chǎn)到底火爆到什么程度?
曾曉成：我們今年公布了一個(gè)數據，2012年的第一個(gè)季度，旅游地產(chǎn)的投資是2600億。上半年的數據還未出，初步估算為8000億。
旅游地產(chǎn)投資周期長(cháng)、風(fēng)險大，需要占用大規模的資金，收益周期相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)更長(cháng)，管理、運營(yíng)過(guò)程復雜，維護費用高，而正是這些開(kāi)發(fā)運營(yíng)的巨大難度將這一領(lǐng)域過(guò)濾成了大房企的逐鹿場(chǎng)。據中國指數研究院統計，2012年一季度，全國旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項目就有近70個(gè)，總規模逾2600億元。今年1月至4月，全國房地產(chǎn)投資總規模為1.58萬(wàn)億元，旅游地產(chǎn)占了其中近1/5，預計全年旅游地產(chǎn)計劃投資總額將超萬(wàn)億元。在百強房企中，至少有1/3介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，主要企業(yè)包括萬(wàn)達、雅居樂(lè )、富力、萬(wàn)科、恒大、世茂、佳兆業(yè)、中坤等。
葉檀：旅游地產(chǎn)現在投了8000億啊，跟住宅地產(chǎn)相比怎么樣？
蔡為民：和住宅地產(chǎn)的狀況不一樣。住宅地產(chǎn)的量更大，因為住宅地產(chǎn)是全面的，而旅游地產(chǎn)還有相當的局限性，只有在風(fēng)景秀麗，景觀(guān)獨到的地方，像黃山、海南，這些地方會(huì )去做旅游地產(chǎn)。從房地產(chǎn)角度來(lái)說(shuō)，8000億并不算多么龐大的量；但是如果說(shuō)從單一的旅游地產(chǎn)來(lái)看，8000億絕對是過(guò)度飽和的。近一兩年來(lái)，住宅地產(chǎn)受到比較嚴厲的調控打壓，對開(kāi)發(fā)商而言，必須要尋找出路。去年主要轉向商業(yè)地產(chǎn)，今年主要轉向在旅游地產(chǎn)。住宅地產(chǎn)泡沫被政府壓下去了，現在關(guān)鍵是商業(yè)地產(chǎn)跟旅游地產(chǎn)，政府沒(méi)有打壓的措施，因為旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)跟股票一樣有風(fēng)險，你愿意進(jìn)去找死，那是你自己的事。
目前我國綜合性旅游項目主要分為海景型、名山大川型、歷史文化型和主題樂(lè )園型。海景度假地產(chǎn)可謂國內最早、最流行的旅游地產(chǎn)模式，典型代表為海南三亞、東部沿海地區。海南樓市1992年崩盤(pán)，2003年開(kāi)始復蘇，2006、2007年有所壯大，2008年的金融危機似乎對海南地產(chǎn)的影響并不明顯，國際旅游島建設似乎給高溫的海南地產(chǎn)火上澆油，隨之而來(lái)的卻是進(jìn)退兩難的尷尬。在經(jīng)歷了2010年的暴漲后，以�？�、三亞等地為代表的海南樓市從高峰滑入低谷，價(jià)跌量滯，不少炒房客被套牢。
除了海南、云南等幾個(gè)傳統旅游地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的熱地，最近幾年開(kāi)始向全國蔓延。在廣東惠州沿海一帶，聚集有金融街、碧桂園、富茂、萬(wàn)科等房企的旅游地產(chǎn)項目。世茂集團在大連金渤海岸旅游度假區的世茂·御龍海灣，總投資高達500億元；佳兆業(yè)在遼寧東戴河新區的度假項目，預計投資達500億元；萬(wàn)達的長(cháng)白山國際旅游度假區，中弘股份的長(cháng)白山望天鵝國際旅游度假區，方興地產(chǎn)的麗江“金茂雪山語(yǔ)”都是依托名山大川而建的項目。宏村、烏鎮等項目則是將古典小鎮重新包裝。此外以上海迪士尼為代表的主題樂(lè )園也成了地產(chǎn)商和風(fēng)投們的新寵。
葉檀：旅游地產(chǎn)應該警惕，因為它變成了住宅地產(chǎn)的變奏，變成了商業(yè)地產(chǎn)的變奏，是有一定的泡沫的。旅游地產(chǎn)的高收入吸引著(zhù)資金前仆后繼的進(jìn)入，但是高收益背后的高風(fēng)險卻并不是誰(shuí)都能夠承受得起的，而且它也需要資金長(cháng)期巨量的投入，注定它是一個(gè)燒錢(qián)的過(guò)程，我們一直很擔心，到底誰(shuí)能夠活到最后呢？
曾曉成：旅游地產(chǎn)就是燒錢(qián)的？未必。要看項目怎么細分的，像長(cháng)白山萬(wàn)達這個(gè)項目，它打造的是旅游綜合體，涵蓋了休閑、娛樂(lè )、養生、高爾夫球場(chǎng)這些適合于休閑度假的功能，我可以住一個(gè)星期，也可以住半年，我有我需要的各種娛樂(lè )設施。
毛崢嶸：一個(gè)好的旅游地產(chǎn)項目應該依托一個(gè)好的旅游目的地；從投資回報來(lái)講，可能有一部分要賣(mài)掉，但是我仍有大量的自持，比如有娛樂(lè )經(jīng)營(yíng)性項目能獲得投資回報，使商業(yè)模式變得更加豐富，而不是主要集中在房產(chǎn)銷(xiāo)售。如果主要靠賣(mài)房子的話(huà)，那我覺(jué)得真的是掛羊頭賣(mài)狗肉了。
蔡為民：旅游地產(chǎn)是個(gè)好東西，關(guān)鍵是很多好東西一移植到中國就變壞東西了。最顯著(zhù)的是主角跟配角的關(guān)系混亂了。理論上既然叫旅游地產(chǎn)，你應該70%物業(yè)是自持的，最多30%銷(xiāo)售，但是在中國，它可能是1比1了，甚至于概念型的旅游地產(chǎn)也出現了。我有一個(gè)旅游設施，然后旁邊建一堆住宅作為旅游地產(chǎn)來(lái)宣傳，來(lái)抬高我的住宅價(jià)格。
葉檀：您說(shuō)的我就想起來(lái)這個(gè)泡沫，我上次到一個(gè)城市去坐摩天輪，它叫“眼睛”，然后邊上的地產(chǎn)價(jià)格也就起來(lái)了。這個(gè)是城市景觀(guān)地產(chǎn)，跟旅游地產(chǎn)也比較相像。那么現在有沒(méi)有旅游地產(chǎn)項目建了，結果卻根本沒(méi)有人來(lái)買(mǎi)？
蔡為民：這樣的項目非常多，以黃山為例，黃山周邊100多個(gè)旅游地產(chǎn)，我到現在沒(méi)聽(tīng)說(shuō)有成功的。當初一哄而上，后來(lái)往往是一枝獨秀，其他全死了，所以消費者去買(mǎi)的時(shí)候，能剛好買(mǎi)到一枝獨秀的那一個(gè)樓盤(pán)嗎？不一定哦。所以你眼睛要擦亮。
葉檀：很多朋友肯定對旅游地產(chǎn)非常感興趣，但是旅游地產(chǎn)有做起來(lái)的，有沒(méi)做起來(lái)的，也有現在憋著(zhù)準備漲價(jià)的。不同的地方的旅游地產(chǎn)活力是完全的不一樣的，大家去投資一定要小心�？纯此淖饨�、售價(jià)，當地的消費能力，這個(gè)很重要。如果說(shuō)所有做旅游地產(chǎn)的人，能真正通過(guò)旅游產(chǎn)業(yè)做大他的公司，那么恭喜，這個(gè)行業(yè)未來(lái)一定有前景；如果所有旅游公司的老板都不務(wù)正業(yè)，忙著(zhù)去圈幾十畝的地，那我想過(guò)個(gè)5年、10年，恐怕中國的旅游行業(yè)就會(huì )變味，有可能中國的旅游行業(yè)的秩序就會(huì )一塌糊涂。