住房問(wèn)題是一道世界性難題。世界上許多國家和地區，對此都采取了非常謹慎的對策。盡管各國各地區的情況不同，房屋政策效果也不盡相同，但有些做法值得借鑒。
以美國為例。盡管美國經(jīng)濟總量和人均收入水平較高，但住房問(wèn)題同樣也比較嚴重，矛盾也很突出。比如，2003年美國共有4600萬(wàn)戶(hù)家庭，9400萬(wàn)人（相當于美國人口的35%）面臨嚴重的住房問(wèn)題。有些人甚至無(wú)房可住。美國政府為解決中低收入者的住房困難，制定并實(shí)施了很多政策，采取了許多措施。其中有一些對我國住房保障建設有啟示意義。
合理確定住房保障對象與范圍
美國主要用兩個(gè)指標來(lái)確定住房保障對象：一是住房消費支出占家庭消費支出的比例；二是家庭收入與本地區平均家庭收入的比例。
在美國，住房消費超過(guò)家庭收入30%的家庭，被認為是存在著(zhù)過(guò)度的費用負擔；若超過(guò)50%，則被認為是存在嚴重的費用負擔。因此，美國對住房消費超過(guò)收入30%的家庭提供住房補貼等住房保障。通常將收入低于本地區平均水平30%的家庭定為低收入住戶(hù)，提供公共住房和租房券等“深度資助”。目前美國享受住房保障的對象近690萬(wàn)，占總人口的2.21%。
提供較為有限的公共住房
公共住房項目作為羅斯福新政的產(chǎn)物，始于1937年，是美國歷史最為悠久的住房保障項目。因為絕大多數美國人認為住宅買(mǎi)賣(mài)、投資和消費是私人的事情，由政府撥款建筑公共住房在其他資本主義國家流行，但在美國則較少應用。
美國政府投資的公共住房?jì)H占全社會(huì )住宅存量的2.2%。歷史最高時(shí)期，美國公共住房總量才為140萬(wàn)套。20世紀80年代以來(lái)，除了少量的鄉村地區、低收入老年人和殘疾人的住房之外，美國聯(lián)邦政府幾乎沒(méi)有再為低收入者直接建造過(guò)公共住房，其中的主要原因是30年以上的公共住房越來(lái)越多，維護和管理費用超過(guò)租戶(hù)的收入，需要填補的資金缺口太大。
2000年的一份調查數據顯示，要更新公共住房，平均每單元就需要20390美元。1993年，美國啟動(dòng)了希望六號計劃，要摧毀并重建衰落的公共住房，但每年的投資僅為3-5億元。目前，美國僅提供120萬(wàn)套公共住房給低收入者居住。
“補磚頭”變?yōu)椤把a人頭”
在美國，住房補貼主要有對住房供應方的補貼和對住房需求方的補貼兩類(lèi)。20世紀70年代中期之前，美國主要對住房開(kāi)發(fā)商提供補貼，主要目的是刺激供給，為低收入家庭提供更多住房。1974年，美國頒布新的住房法案，授權住房與城市發(fā)展部提供房租補助費，補充租戶(hù)稅前收入25%（1982年提高到30%）與公共市場(chǎng)房租間的差額。住房保障重心由“補磚頭”轉變?yōu)椤把a人頭”。
到20世紀80年代中期，大多數房租補助都轉變?yōu)樽夥咳�。政府向低收入者提供租房券投入較少，但給低收入者選擇居住區和住房的自由權，受到了低收入家庭的歡迎，此類(lèi)住房保障方式最后成為美國住房政策的主流。
住房保障資金來(lái)源管道多
政府財政資金是住房保障最為重要的資金來(lái)源渠道。美國政府只用很少的資金資助低收入居民解決基本住房消費，
“住宅相關(guān)支出”占聯(lián)邦政府一般預算的比率為7%左右。
從20世紀80年代開(kāi)始，里根政府大幅度削減住房開(kāi)支，集中化、分類(lèi)別的資助方式轉變?yōu)榻M團基金方法，聯(lián)邦政府不再是美國住房保障政策最重要的參與者。州和地方政府以及各種各樣的非營(yíng)利機構，成為住房政策和項目開(kāi)發(fā)和實(shí)施的中堅力量。州政府用于住房和社會(huì )發(fā)展的總支出從1981年的8.37億美元增加到了1986年的18億多。到2001年為止，用于住房和社區發(fā)展領(lǐng)域的州總支出達到了36億美元。
地方政府在住房和社區發(fā)展方面的花費遠遠超過(guò)了州政府。2001年，扣除物價(jià)上漲因素，支出超過(guò)270億，是1981年的兩倍多。從20世紀90年代后期起，聯(lián)邦政府用于社區發(fā)展組團基金的支出幾乎一直在逐年下降。2005年，社區發(fā)展組團基金的預算額為47億美元，比1999-2005年間的年度平均預算少1.5億美元。
除了政府財政資金之外，企業(yè)和金融資金為住房保障發(fā)揮了重要作用。如2003年，房利美投入2萬(wàn)億美元幫助1800萬(wàn)戶(hù)家庭變?yōu)橛蟹繎?hù)，還幫助另外的600萬(wàn)戶(hù)家庭在新世紀的第一個(gè)十年變成為首次有房戶(hù)�！渡鐓^投資法》要求聯(lián)邦住房貸款銀行把每年凈收入的10%用于新的廉價(jià)住房項目。1990-2003年，廉價(jià)住房項目投資17億美元，開(kāi)發(fā)建設了35.9萬(wàn)套住房。
注重調動(dòng)私人力量參與住房保障
政府提供優(yōu)惠政策鼓勵營(yíng)利性開(kāi)發(fā)商和私人投資者為低收入家庭開(kāi)發(fā)廉價(jià)住房是美國住房保障制度的一大特色。美國政府主要利用信貸和稅收兩種激勵手段。20世紀60年代早期到80年代，聯(lián)邦政府啟動(dòng)系列抵押貸款資助項目，有的項目雖然時(shí)間很短，但開(kāi)發(fā)了100多萬(wàn)套私人擁有的中低收入出租房。
一是根據肯尼迪政府設立第221（d）第3條款向開(kāi)發(fā)商提供聯(lián)邦住房管理局保險的、低于市場(chǎng)利率（通常為3%）的住房抵押貸款，開(kāi)發(fā)商隨即把房貸賣(mài)給房利美，以低于市場(chǎng)租金的價(jià)格向保障對象出租房屋。
二是約翰遜政府提出的第236項目，開(kāi)發(fā)商獲得聯(lián)邦住房管理局保險的住房抵押貸款（利率通常為7%），政府提供“降息支付”幫助開(kāi)發(fā)商支付絕大部分債務(wù)，開(kāi)發(fā)商將房屋低價(jià)出租給低收入住房保障對象。
三是第515條款項目在鄉村為開(kāi)發(fā)商提供為期50年、1%利率的貸款，同時(shí)75%的工程可以享受其他補助，確保低收入租戶(hù)支付的房租不超過(guò)其收入的30%。
稅收政策支持是美國政府調動(dòng)私營(yíng)資本進(jìn)入住房保障領(lǐng)域的另一重要舉措。1969年，美國修訂后的稅法允許私人出租給低收入家庭的住房加速貶值，減少了低收入住房開(kāi)發(fā)商和投資者的聯(lián)邦所得稅。這項政策極大鼓勵出租房的投資，不到五年時(shí)間就建設了54.4萬(wàn)套出租房。1986年《稅制改革法》設立了低收入住房稅收補貼項目，為投資低收入出租房的開(kāi)發(fā)商提供資金激勵。如今，該項目支持的住戶(hù)比50多年前設立的公共住房項目還多。
為特殊人群提供特別保障
美國聯(lián)邦政府一直為殘疾人和其他有特殊需求的低收入人群提供保障性住房和住房稅收補貼等優(yōu)惠政策。如工程資助項目為老人、嚴重精神疾病患者、艾滋病患者和無(wú)家可歸者持續提供住房保障。第202條款項目、公共住房項目、第515條款項目等專(zhuān)為老年人提供特殊服務(wù)和優(yōu)惠。住房管理局在分配租房券時(shí)，對老年人優(yōu)先考慮。輔助設施補助項目幫助年老的租房戶(hù)對房間進(jìn)行裝修、設立公共活動(dòng)區域以及支持性設施。
1990年通過(guò)的《全國廉價(jià)住房法案》設立的第811條款項目為嚴重的殘疾人提供支持性住房，住房機會(huì )項目（HOPWA）專(zhuān)為艾滋病患者提供住房服務(wù)。1987年通過(guò)的《麥金尼無(wú)家可歸者援助法案》為無(wú)家可歸者設立了一系列項目提供綜合住房和服務(wù)。1944年，美國退伍軍人管理局依據《軍人復員法案》成立按揭貸款擔保項目，規定較低的首付，幫助1600萬(wàn)歸國的戰時(shí)服役人員以合適的價(jià)格購買(mǎi)住房。