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2012-09-18 作者:趙曉 李慧忠 來(lái)源:上海證券報
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美聯(lián)儲推出新一輪量化寬松政策QE3,近期潘石屹宣布從“散售”轉向“自持”的戰略轉型。這兩件事看似不相關(guān),但其內在的邏輯卻出奇的一致。無(wú)外乎需要回答三個(gè)問(wèn)題:對當下總體經(jīng)濟態(tài)勢的判斷,面對這樣的經(jīng)濟形勢企業(yè)該做什么樣的選擇,政府對策應有怎樣的理性邏輯框架。 第一個(gè)問(wèn)題,物價(jià)很可能將進(jìn)入新一輪快速上升通道。 日前國家統計局公布8月CPI同比上漲2%,通脹重回“2時(shí)代”。要是認為“2時(shí)代”是終點(diǎn),那恐怕就太二了。QE3與前兩次量化寬松最大的不同,是
QE3既沒(méi)有操作時(shí)間限制,也沒(méi)有總額限制。也就是說(shuō),在美國失業(yè)率沒(méi)有明顯改善之前,QE3將無(wú)限期地延續下去。美元泡沫的再度膨脹,意味著(zhù)全球泡沫化生存時(shí)代的全面來(lái)臨。短期來(lái)看,QR3的推出固然可以刺激當前低迷的美國經(jīng)濟,但長(cháng)期來(lái)看,過(guò)度貨幣注水等于給全球貨幣體系打強心針,很可能讓美元狂奔直至力竭而亡。再看歐洲在做什么?歐洲央行也推出了新的量化寬松政策OMT。同樣的嘴臉,既沒(méi)有規模限制,也沒(méi)有干預時(shí)間的限制。無(wú)疑,QE3和OMT對中國經(jīng)濟最直接的影響是輸入型通脹再起波瀾。全球大宗商品價(jià)格的上揚將通過(guò)中國進(jìn)口價(jià)格指數和工業(yè)品出廠(chǎng)價(jià)格指數傳導到CPI。所以8月的“2時(shí)代”恐怕是“閃婚的2時(shí)代”,物價(jià)水平很可能進(jìn)入新一輪快速上升通道。 在這個(gè)“吹泡泡、印票票”的時(shí)代,泡沫化生存已成常態(tài)。所有人都知道經(jīng)濟復蘇真正需要的是鄧小平式的改革,但同時(shí)幾乎所有肉食者眼中閃爍的都是凱恩斯。所有把錢(qián)存在銀行的儲戶(hù),面對新一輪的寬松大潮,未必都想投資,但已然都“被投資”了。 第二個(gè)問(wèn)題,以不同的商業(yè)模式應對不同的發(fā)展階段。 早在SOHO中國在上市前,內部就有討論轉型持有的聲音。只不過(guò)不同的發(fā)展階段潘石屹選擇了不同的商業(yè)模式。公司早期,如果不散售,沒(méi)有充足的現金流根本無(wú)法發(fā)展;等發(fā)展到一定程度,可以考慮不賣(mài)了。但賣(mài)了更劃算,股東也會(huì )支持你;但發(fā)展到更大規模了,別人便會(huì )質(zhì)疑你,為什么還要賣(mài)?賣(mài)的邏輯是判斷未來(lái)的價(jià)值會(huì )不斷上漲,才會(huì )有人買(mǎi)單。股東會(huì )問(wèn)你為什么把這個(gè)收益給別人呢?為什么不自己持有? 轉型背后很重要的支撐邏輯,是租售關(guān)系的逆轉。幾年前,潘石屹也曾提出要自持,但嘗試后發(fā)現招商比銷(xiāo)售難度大很多,而且售價(jià)比租金的累計折現高很多。業(yè)內人士都知道,商業(yè)地產(chǎn)的核心價(jià)值主要來(lái)源于地段、產(chǎn)品和運營(yíng)三部分,其中運營(yíng)對價(jià)值增值的貢獻甚至超過(guò)80%。而運營(yíng)環(huán)節最核心的又在招商,尤其是品牌租客的引入。但招商是個(gè)精細活,容不得半點(diǎn)忽悠。隨著(zhù)經(jīng)濟形勢的波動(dòng),寫(xiě)字樓由于供應短缺租金進(jìn)入快速上漲的通道。據國際權威地產(chǎn)機構高緯環(huán)球統計,今年北京CBD頂級寫(xiě)字樓的租金比2011年同期上漲75%,在全球排名中已經(jīng)超過(guò)紐約,以130美元/平方英尺/年的租金水平躍居全球第五、亞太第三。 在寫(xiě)字樓租金上漲的同時(shí),售價(jià)也快速上漲。那潘石屹為什么不選擇繼續散售呢?主要是因為SOHO原有購買(mǎi)客戶(hù)自身的特殊境況。SOHO中國原有的客戶(hù)群主要集中在山西、鄂爾多斯、陜北等煤老板聚集的區域。僅三里屯SOHO就聚集了來(lái)自山西煤礦、內蒙古煤礦和河北鐵礦等能源企業(yè)主的近50億元資金。但由于實(shí)體經(jīng)濟下滑引發(fā)的煤炭需求下降以及煤炭整合等原因,私營(yíng)煤炭主的處境每況愈下,能源型客戶(hù)能支付的溢價(jià)也就越來(lái)越低。再者,由于SOHO產(chǎn)品的售價(jià)較高,一般的小額投資人又缺乏購買(mǎi)能力。 或許有人會(huì )問(wèn):持有了不動(dòng)產(chǎn),該如何應對資產(chǎn)流動(dòng)性下降?對于SOHO,自持以后現金流會(huì )大幅減少。盡管現金賬面持有150億,并不意味著(zhù)資金方面高枕無(wú)憂(yōu)。未來(lái)的突破方向必然是:依托持有型優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè),尋求地產(chǎn)金融的資金支撐。 第三個(gè)問(wèn)題,在全球的貨幣寬松大潮中,政府理性的邏輯框架,不能沒(méi)有貨幣的泄洪出口。 從8月的新增貸款7039億元,同比上漲28.33%的態(tài)勢可知,國內貨幣政策和財政政策進(jìn)一步寬松的苗頭在逐漸明確。預計到年底,我國M2的存量將突破100萬(wàn)億。對此,不能不思考留有貨幣泄洪的出口。我們認為,房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)或許是當前環(huán)境下較為適宜的泄洪出口。 對于銀行存款在100萬(wàn)以下的最普通的老百姓,在普通住宅去投資化的大趨勢下,錢(qián)能投到哪里呢?投資信托、基金或是商業(yè)地產(chǎn)額度都不夠,投資股票風(fēng)險又太大,怎么辦?呼吁政府盡快推出REITs,這既能解決老百姓存款閑置貶值的問(wèn)題,又能讓他們平等分享城市化帶來(lái)的紅利。(趙曉系北京科技大學(xué)教授、李慧忠系高和投資金融分析師)
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