9月14日，美聯(lián)儲啟動(dòng)了新一輪的量化寬松貨幣政策
（即QE3）。盡管QE3推出國內批評者不少，但不可否認，QE3推出對國內外金融市場(chǎng)的影響一點(diǎn)都不可低估，而其實(shí)際效果如何需要不斷地評估及觀(guān)察。在此，我們先來(lái)看QE3的特點(diǎn)，然后再來(lái)討論其對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響與沖擊。
從QE3的內容來(lái)看，它與前兩次的QE相比有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：
一是QE3的開(kāi)放性，即沒(méi)有確定量寬上限和時(shí)間。只是要求每月可購買(mǎi)400億美元按揭擔保證券（MBS），直至就業(yè)明顯改善為止，同時(shí)將超低利率延長(cháng)至2015年中。而就業(yè)條件改善是一個(gè)相當不確定的概念，所以市場(chǎng)分析人士對QE3數量多少的分析相差很大�？梢哉f(shuō)，伯南克的這種QE3開(kāi)放性，不僅給市場(chǎng)更多的想象空間，也有利于提振市場(chǎng)的信心，同時(shí)也給美國的貨幣政策變化提供了更多的回旋空間。
二是QE3把購買(mǎi)債券品種改變?yōu)镸BS而不是美國國債。這表明美國住房市場(chǎng)有某種程度上的復蘇，如果美國住房市場(chǎng)仍然處于下行階段，按揭貸款利率最低，美國居民也是沒(méi)有欲望進(jìn)入市場(chǎng)的；同時(shí)，如果住房市場(chǎng)開(kāi)始回暖，把按揭貸款利率推低，可刺激居民進(jìn)入住房市場(chǎng)，并通過(guò)住房市場(chǎng)繁榮來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)。不過(guò)，美國住房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年調整，“一朝被蛇咬”的美國居民是否真的有意愿進(jìn)入住房市場(chǎng)并不確定。
三是QE3的政治化。盡管經(jīng)歷兩輪的量化寬松貨幣政策，當前美國內需仍然十分疲軟，失業(yè)率不低。同時(shí)由于消費疲軟，企業(yè)沒(méi)有強烈投資欲望，銀行也不愿意放款。而QE3推出就是要讓市場(chǎng)流動(dòng)性旺盛，則可透過(guò)股市與樓市制度產(chǎn)生財富效應，增加居民消費，以此來(lái)減少失業(yè)等。這當然有利于奧巴馬的總統選舉，政治上的意味很強。
對于以上特征的QE3，對我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響與沖擊到底有多大?這主要可從兩個(gè)方面來(lái)看，一個(gè)方面是對國內貨幣政策的沖擊與影響,另一方面是對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響。
對于QE3對國內外金融市場(chǎng)的沖擊與影響，其實(shí)最為核心的問(wèn)題就是當前以美元為主導的國際貨幣體系。在以美元為主導的國際貨幣體系下，美國的貨幣政策就是國際金融市場(chǎng)的貨幣政策。美國采取QE3,就能夠通過(guò)匯率的變化來(lái)影響國際上大宗商品的價(jià)格，來(lái)影響美元與非美元貨幣的價(jià)格關(guān)系，實(shí)質(zhì)為利益關(guān)系的調整。國際市場(chǎng)資金會(huì )隨著(zhù)這種利益關(guān)系變化而調整其流向�？梢哉f(shuō)，QE1與QE2推出后，國際市場(chǎng)的大宗商品價(jià)格大幅上漲就與這種利益關(guān)系變化有關(guān)。同時(shí)，國際市場(chǎng)匯率的波動(dòng)也是如此。
也就是說(shuō)，QE3推出之后，人民幣可能隨美元的貶值而升值，人民幣的升值可能讓外資重新進(jìn)入中國市場(chǎng)。美元貶值導致國際市場(chǎng)大宗商品價(jià)格上升而讓中國面臨著(zhù)輸入型通貨膨脹壓力，而這些情況都影響央行可能重新調整當前的貨幣政策。央行的貨幣政策如何變化，決定當前國內房地產(chǎn)走向的根本政策取向。根據本文分析，QE3推出后，國內央行的貨幣政策不會(huì )出現2008年那樣的情況，或以更為審慎的方式來(lái)平衡QE3的沖擊與影響，以保證房地產(chǎn)調控方向不改變。本文認為，這將成為QE3對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊影響程度的關(guān)鍵因素。
QE3對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響與沖擊，還得從住房市場(chǎng)實(shí)體面來(lái)分析。一是從資金的流向來(lái)看，美國大量的資金流出貨幣體系，這些錢(qián)會(huì )流向哪里，會(huì )不會(huì )重新流向中國？從當前國際金融市場(chǎng)對中國住房市場(chǎng)的判斷來(lái)看，基本上認為中國住房市場(chǎng)泡沫過(guò)大，風(fēng)險過(guò)高，因此QE3后隨著(zhù)人民幣升值，會(huì )有資金流入國內房地產(chǎn)市場(chǎng)，但并非想象中那樣大。不過(guò)，有一個(gè)問(wèn)題應該注意，就是國內炒作住房的資金看到美國的住房市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入底部反彈時(shí)，是不是會(huì )有不少?lài)鴥荣Y金進(jìn)入美國住房市場(chǎng)進(jìn)行炒作。因為，從全球住房市場(chǎng)的情況來(lái)看，中國資金流向哪里，那里的房?jì)r(jià)馬上飚升。
因此，本文認為就央行的貨幣政策及資金流向的情況來(lái)看，QE3可能對國內住房市場(chǎng)影響與沖擊不會(huì )很大。而最為重要的可能是住房炒作的預期會(huì )進(jìn)一步升溫。因為，QE3的目的就是通過(guò)降低住房按揭貸款利率來(lái)帶動(dòng)美國房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇，希望推高資產(chǎn)價(jià)格來(lái)產(chǎn)生財富效應而影響居民消費。而這一切必將傳導到國內住房市場(chǎng)，住房投機炒作者會(huì )認為新一輪住房投機炒作機會(huì )來(lái)臨，他們會(huì )再次涌入住房市場(chǎng)。在這種情況下，現有的住房制度與政策對住房投資投機者來(lái)說(shuō)都是無(wú)濟于事的�？梢哉f(shuō)，僅這個(gè)方面，QE3推出后，如果政府沒(méi)有很好的應對政策，對國內住房市場(chǎng)將產(chǎn)生巨大影響與沖擊。
總之，QE3推出后對國內住房市場(chǎng)沖擊與影響，主要取決于央行貨幣政策變化、從貨幣體系涌流出來(lái)的資金流向以及住房市場(chǎng)的預期變化。