經(jīng)過(guò)前面五期的分論，現在我們可以對“敞開(kāi)供地+敞開(kāi)企業(yè)融資+限時(shí)開(kāi)發(fā)+累進(jìn)房產(chǎn)稅+促進(jìn)房屋流通”這樣一個(gè)政策思路作出綜述。這個(gè)思路的指導思想是擴大供應并抑制超額需求，使我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在薄利多銷(xiāo)中快速發(fā)展，積極服務(wù)于國家的城市化進(jìn)程。
　　銀行和股票市場(chǎng)直接向開(kāi)發(fā)商提供正常的、低成本的資金，以使其有能力購地蓋房，這種做法既能擴大房屋供應，降低開(kāi)發(fā)成本，又不會(huì )誘發(fā)新的購房需求，較之目前以買(mǎi)方按揭貸款為主的融資方式要優(yōu)越得多。在筆者看來(lái)，這是首先務(wù)必需要實(shí)行的。目前土地市場(chǎng)交投不振，一個(gè)重要原因是開(kāi)發(fā)商手里缺少資金。重申一遍，這是促使房?jì)r(jià)上漲的潛在因素，它絕不表明蓋房子是無(wú)利可圖的。限制向開(kāi)發(fā)商直接供應資金的政策極為愚蠢，而目前關(guān)注此事者寥寥；筆者要借此機會(huì )再次大聲疾呼！
　　開(kāi)發(fā)商有了買(mǎi)地的錢(qián)，國家則要同時(shí)取消18億畝耕地紅線(xiàn)，向開(kāi)發(fā)商敞開(kāi)供地，并且限時(shí)開(kāi)發(fā)�！跋迺r(shí)開(kāi)發(fā)”政策是這些年實(shí)踐摸索的一個(gè)重要收獲。由于國家目前是城市土地唯一的所有者和供給者，可以運用它的合約權利，來(lái)推行這一條款，從而避免觸及任何有關(guān)產(chǎn)權的法律問(wèn)題。有了這個(gè)限制，開(kāi)發(fā)商就會(huì )慎重參與土地競標，就不會(huì )不顧資金約束而盲目拿地，土地也就會(huì )落到既真正有能力進(jìn)行開(kāi)發(fā)、又有實(shí)際開(kāi)發(fā)意向的企業(yè)手中。這條措施可以防止在開(kāi)發(fā)商手中形成巨大的閑置土地存量，所以必然就會(huì )節約土地。當前的問(wèn)題可能在于，“限時(shí)開(kāi)發(fā)”的條款執行得不夠嚴格，不夠透明，長(cháng)官意志和暗箱操作盛行。為此，筆者建議強化土地交易和開(kāi)發(fā)情況的信息披露，并在各個(gè)城市設立由居民、購房者和相關(guān)政府部門(mén)聯(lián)合組成的公開(kāi)的委員會(huì )，監督土地出讓合同的執行情況�！跋薹�?jì)r(jià)、競地價(jià)”的設想則斷不可行，因為它鼓勵的是制造豆腐渣工程。這是一種形式主義的消極政策。
　　在需求管理方面，筆者同其他大多數作者一樣，支持以累進(jìn)的房產(chǎn)稅替代現行的限購政策。房產(chǎn)稅的優(yōu)點(diǎn)之一：它是一種靈活的數量型調節手段�？鄢�一定的免稅面積之后，超額的住房面積，應當按年繳納稅收。占用住房面積越大，則稅率越高。邊際稅率可以高到什么程度呢？參照國外個(gè)人所得稅的范例，這一稅率在理論上其實(shí)不必設立上限；總之，以足以遏制超額需求、從而實(shí)現房?jì)r(jià)的調控目標為原則。
　　如果以上各項措施都能得以實(shí)行，大家就會(huì )換個(gè)眼光來(lái)重新預估未來(lái)，目前囤積在房主手上的大量空余住房就會(huì )松動(dòng)。為此，要撤除妨礙房屋二級市場(chǎng)交易的各項壁壘，以便存量住房回吐市場(chǎng)�，F有房屋開(kāi)發(fā)與交易環(huán)節的各項稅費應予以逐項檢視，能廢除的應盡量廢除。其中，房屋交易營(yíng)業(yè)稅應首先盡快予以廢止。我們要打擊的是房屋投機炒作，而不是房屋交易本身。除前文論述之外，打擊房屋交易的政策至少還錯在兩處：1、房屋開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)，作為一種實(shí)體產(chǎn)業(yè)，原本就對各類(lèi)調控措施不敏感（像金融市場(chǎng)那樣）；若再限制交易，各項調控措施的效果要到何時(shí)才能顯現出來(lái)呢？一項政策五年前出臺，五年后出效果，假如這樣的話(huà)，調控工作本身還有可行性嗎？2、退一步講，即使要對交易有所限制，也應等到目前大量空余房基本消化完畢之后，才能著(zhù)手進(jìn)行；豈能在這個(gè)歷史性進(jìn)程尚未展開(kāi)之前先行限制交易？！這不等于是在幫助投機者鎖倉嗎？我們可以再次發(fā)現，這樣的政策完全是南轅北轍！
　　上述政策組合，可以幫助我們同時(shí)實(shí)現兩個(gè)目標：一是確保房地產(chǎn)業(yè)基本上實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟體制，二是使得房地產(chǎn)市場(chǎng)可以實(shí)行適度的政府調控。在此政策配方下，大部分結構性干預措施均得以撤除，政府手握土地供應數量、房產(chǎn)稅率和按揭貸款比率三個(gè)數量型調節工具，可以根據經(jīng)濟運行情況靈活地、方便地進(jìn)行宏觀(guān)調節，以便實(shí)現其想要達到的任何目標。這樣的方法，要比諸如經(jīng)濟適用房等政策簡(jiǎn)便易行得多。
　　一些讀者對于“敞開(kāi)土地供應”一條尤其擔心，這是一種很深的誤解。土地并不是不要節約，但是，節約土地主要應當通過(guò)房產(chǎn)稅政策來(lái)體現。如果我們認為節約土地極端重要，則可以大幅度提高房產(chǎn)稅的邊際稅率，可以實(shí)行其他國家都從未實(shí)行過(guò)的高稅率。也就是說(shuō)，要把好需求的閘門(mén)；這才是關(guān)鍵。以往的做法是死把住土地關(guān)，同時(shí)以低首付比例等措施持續誘惑需求增長(cháng)，這怎么能不引發(fā)泡沫呢？這就好比吃飯的道理：一個(gè)人要是每頓飯都吃七成飽，他就總是處于饑餓狀態(tài)，總在追求食物；現在，我們讓他敞開(kāi)肚皮吃，看他有多大飯量，他反而就不那么稀罕食物了。由此新增的食物供應其實(shí)并沒(méi)有多少。擔心敞開(kāi)供地就會(huì )造成失控的人，正是忽視了這個(gè)道理。投機者買(mǎi)進(jìn)還是賣(mài)出，全看政府的政策。因為以往的政策不正確，所以他才選擇囤積房屋。政策對頭了，存量房不但不會(huì )堅守，反而會(huì )出籠。房子需要一間間地蓋，土地只能一塊塊地供，又怎么會(huì )失控呢？再者，即使形成了短期的過(guò)剩，隨著(zhù)城市化的繼續進(jìn)行，很快也會(huì )消化掉。
　　把房?jì)r(jià)降下來(lái)，是我國經(jīng)濟的當務(wù)之急。房?jì)r(jià)高漲，萬(wàn)物漲價(jià)，工資高企，既損害了投資環(huán)境，又抑制了城市化進(jìn)程。反之，房?jì)r(jià)降低了以后，低位的房屋需求還是很旺盛的，這就可以在購銷(xiāo)兩旺中繼續帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。請注意，房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)的積極帶動(dòng)作用，主要體現在房屋數量上，體現在建造更多的房屋并使之有人居住，而不是體現在高房?jì)r(jià)上。通過(guò)制造和維持資產(chǎn)泡沫來(lái)發(fā)展經(jīng)濟的論調，純屬歪理邪說(shuō)。
　　另一方面，假如房?jì)r(jià)近期降下來(lái)了，是不是包括以上措施在內的各項政策就毋需再推行了呢？這就涉及房地產(chǎn)調控中的另一種錯誤傾向，即僅僅以房?jì)r(jià)為調控目標，而忽略行業(yè)內基本體制的調整和建設。調控進(jìn)行了這么多年，連相關(guān)的統計制度至今都未能得以完善。管理部門(mén)天天專(zhuān)注于觀(guān)望房?jì)r(jià)。房?jì)r(jià)如果控制住了，那么其他工作就都不用做了；要是沒(méi)有控制住，便趕緊臨時(shí)抱佛腳，其他什么“規則”也就都不管不顧了。正是在這樣的心態(tài)之下，應該做而尚未做的事情才被稱(chēng)作“政策儲備”的；也正是在這樣的安排之下，時(shí)間一天天白白地流逝，現在回頭一看，各項體制機制大都在原地踏步，房?jì)r(jià)也沒(méi)有真正降下來(lái)多少，而相關(guān)行業(yè)卻已經(jīng)因為需求增長(cháng)放緩而陷入了困境。
　　最后要聲明的是，以上政策建議絕不意味著(zhù)筆者反對對我國的土地制度和農村的集體所有制進(jìn)行某種根本性的改革。不過(guò)，遠水解不了近渴。在現有的政策框架內，國家的宏觀(guān)調控還是大有可為的，房?jì)r(jià)也是完全控制得住的。假若尚不能把現有的制度潛力予以充分發(fā)掘，又何談更深層次的改革？反之，這個(gè)行業(yè)內的體制機制逐步理順了，局面安定了，才能為下一步的深度改革贏(yíng)得空間。