樓市5月以來(lái)的回暖催生了9月土地市場(chǎng)的升溫，房企拿地溢價(jià)率持續攀升雖給當前吃緊的地方財政打了一針強心劑，但是對于未來(lái)房?jì)r(jià)走勢而言，絕不是好消息。
　　9月21日，北京出讓了通州和亦莊四宗地塊，合計出讓金額達到38.43億元，尤其是通州地塊溢價(jià)率超過(guò)120%，亦莊兩塊住宅用地成交價(jià)也均達到了合理土地價(jià)格上限，溢價(jià)率接近40%，大大超乎市場(chǎng)預料。
　　在房企1至8月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)普漲以及整體資金面全面緩解的情況下，全國主要城市的土地市場(chǎng)也都像北京一樣逐漸紅火起來(lái)。據媒體報道，從9月5日至9月13日，萬(wàn)科、萬(wàn)達、恒大、招商、華潤等品牌房企在全國土地市場(chǎng)頻頻出手，短短9天，10大房企買(mǎi)地金額就超過(guò)140億元。與此同時(shí)，較之上半年，9月住宅用地土地成交溢價(jià)率也大幅上升。9月6日，萬(wàn)科以33.06億元競得一合肥地塊，溢價(jià)率為37.5%；9月12日，招商地產(chǎn)以8.86億元競得一上海地塊，溢價(jià)率更是達到75%。而時(shí)隔半月，這一紀錄就被北京的120%溢價(jià)率打破。
　　足見(jiàn)，進(jìn)入9月，土地市場(chǎng)升溫已非常顯著(zhù)。
　　回顧歷史，我們發(fā)現，從2005年開(kāi)始的房地產(chǎn)調控方式，基本上都是遵循這樣的規律，即房?jì)r(jià)一上漲，就調銀根、調地根，收緊信貸、提高房貸利率、抬高首付比例、控制土地供應。這些措施對投資性住房需求的抑制或者去房地產(chǎn)投資杠桿化，肯定有短期的效果。但同時(shí)也帶來(lái)了兩個(gè)嚴重的負面影響：一是居住和改善性住房需求消費者成了捎帶的受害者；二是本來(lái)要抑制需求，可這樣的調控結果最后卻極大地傷害了供給�？刂屏送恋毓�應，沒(méi)有了資金，開(kāi)發(fā)商拿什么蓋房呢？這樣的結果就是經(jīng)過(guò)一段時(shí)間以后，供給會(huì )嚴重不足，而剛需卻不斷累積。一旦市場(chǎng)出現缺口，壓抑的需求便集中釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系就會(huì )逆轉，新一輪房?jì)r(jià)暴漲就在所難免。
　　而且，稍稍細究一下便知，這個(gè)缺口往往還是地方政府偷偷挖出來(lái)的。我們看到，每當新一輪調控政策出臺時(shí)，購房消費者和開(kāi)發(fā)商剛開(kāi)始都是邊觀(guān)望邊博弈。隨著(zhù)心理預期的改變，住房成交量開(kāi)始下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要么以促銷(xiāo)去庫存化，以盡快回籠資金，要么捂盤(pán)悄悄潛伏準備過(guò)冬。而消費者則是捂緊錢(qián)包等待房?jì)r(jià)回落。地方政府則馬上放慢土地供應的節奏，抱著(zhù)好女不愁嫁的心態(tài)在一旁觀(guān)望。隨著(zhù)博弈進(jìn)入膠著(zhù)狀態(tài)，有些前期過(guò)于冒進(jìn)或小規模的開(kāi)發(fā)商就會(huì )出現資金鏈緊張，經(jīng)濟增速也會(huì )由于缺乏房地產(chǎn)經(jīng)濟的有效支撐而緩慢回落。在這種博弈白熱化的緊要關(guān)頭，我們往往會(huì )看到各地方政府想方設法給調控悄悄開(kāi)口子。而只要缺口一打開(kāi)，消費者的心理預期瞬間便會(huì )逆轉，出于害怕再次踏空的心理，壓抑許久的購房剛性需求就會(huì )在短時(shí)間內集中釋放。開(kāi)發(fā)商趁機提價(jià)，房?jì)r(jià)報復性反彈的戲于是再度開(kāi)演，調控成果也就瞬間消弭。
　　試想一下，如果在博弈的白熱化時(shí)期，政府加大土地供應會(huì )出現什么情況呢？如果在加大土地供應的基礎上，再改“招拍掛”為“限房?jì)r(jià)競地價(jià)”呢？如果限完房?jì)r(jià)，再要求配建一定量的保障性住房呢？很可惜，這只是想象，從來(lái)沒(méi)有在現實(shí)中出現過(guò)。實(shí)際情況往往是，博弈平衡打破后，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量齊升，開(kāi)發(fā)商又有了巨額資金，地方政府也樂(lè )于在高點(diǎn)加大土地供應。于是，地王又誕生了，經(jīng)濟又回升了，有些人也高興了�？烧l(shuí)又想過(guò)，新的地王誕生，會(huì )為下一輪博弈埋下什么樣的伏筆呢？
　　時(shí)至今日，雖然中央一再強調的“從嚴調控”穩樓市政策和國務(wù)院督查組的切實(shí)行動(dòng)讓地方政府的“悄悄開(kāi)口子”小動(dòng)作沒(méi)能得逞，但地方政府對土地供應的掌控和節奏還是沒(méi)能逃脫以上的邏輯。2011年，由于房?jì)r(jià)趨勢走低，房企拿地熱情不高，全國土地成交市場(chǎng)一片冷清。據統計，2011年一線(xiàn)城市除深圳土地出讓金額上漲外，北京、上海、廣州等城市均下跌，全國130個(gè)城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%，大部分城市都未能完成年初制定的土地轉讓計劃。這其中，除了有房企規避資金風(fēng)險的考慮因素外，土地成交價(jià)低于地方政府預期，進(jìn)而導致地方政府捂盤(pán)和惜售是很重要的原因。不妨設想一下，如果在2011年房?jì)r(jià)走勢趨緩時(shí)，地方政府要是能主動(dòng)調低土地成交價(jià)，結果會(huì )是什么樣呢？
　　根據中原地產(chǎn)的數據，截至8月底，北京樓市可售庫存僅79242套，再次跌破8萬(wàn)套，這意味著(zhù)北京樓市新房庫存量創(chuàng )下了年內最低紀錄。從5月開(kāi)始的樓市回暖在加速商品住宅去庫存化的同時(shí)，也使得房企有了拿地的底氣，在這種情形下，地方政府供地欲望也開(kāi)始回歸強烈。房企愿意激烈競地，政府愿意推出優(yōu)質(zhì)地塊，好像皆大歡喜。但不能不考慮的是，高地價(jià)本來(lái)就是高房?jì)r(jià)的主要推手，所以眼下的高地價(jià)造就的一定是未來(lái)的高房?jì)r(jià)，那么樓市調控會(huì )去向哪里？
　　我們認為，在“穩增長(cháng)”和“穩房?jì)r(jià)”的雙重政策目標下，真正在意民生，可以有如下選擇：第一，繼續嚴格執行限購和限貸政策，必要時(shí)可以將此政策推廣至全國；第二，持續加大推出住宅用地量，保證未來(lái)普通商品住房的有效供給，雖然現在來(lái)做這些已經(jīng)有些遲了，但做了總比不做要好；第三，政府主動(dòng)從土地收益中后退一點(diǎn)，大幅調低土地的成交限價(jià)，想辦法多推行“限房?jì)r(jià)競地價(jià)”或“限地價(jià)競保障房配建”的土地競拍模式；第四，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅、土地制度改革、住房雙軌制等房地產(chǎn)調控的市場(chǎng)化機制建設。
　　樓市調控，現在似乎又到了緊要關(guān)頭。無(wú)論還有多少爭議，有一點(diǎn)確鑿無(wú)疑，以往的房地產(chǎn)調控邏輯不能再繼續下去了，尤其地方政府不能再繼續沉迷于高額的土地財政收益。不然，調控很可能前功盡棄。（作者趙曉系北京科技大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授；陳金保系經(jīng)濟學(xué)博士）