房地產(chǎn)市場(chǎng)是美國人心頭的痛。自2008年以來(lái)，經(jīng)歷了大風(fēng)大浪后，房主對房市的底線(xiàn)一降再降，只要房?jì)r(jià)止跌，他們就要謝天謝地。
最近，美國房市似露曙光。標準普爾凱斯席勒房?jì)r(jià)指數連續第六個(gè)月上漲，20個(gè)大城市房?jì)r(jià)穩步回升。美國聯(lián)邦住房金融署25日公布的房?jì)r(jià)指數顯示，經(jīng)季節性調整，今年7月份美國房?jì)r(jià)環(huán)比與同比均有所上漲，顯示住房市場(chǎng)呈持續復蘇趨勢。穆迪經(jīng)濟信息網(wǎng)首席經(jīng)濟學(xué)家馬克·贊迪說(shuō)，美國房市正在好轉，起碼房產(chǎn)價(jià)值開(kāi)始止跌“這就是往前走了一大步”。
同時(shí)，新房開(kāi)工量不斷增加，而美聯(lián)儲也選擇在此時(shí)重磅出擊，第三輪量化寬松(QE3)的炮火全面對準美國房市。好消息頻傳，一些人不免驚呼：“美國房市已見(jiàn)底�！�
但三思之下，卻不難發(fā)現，即便有QE3支持，美國房市想要重返2008年之前的繁榮，恐怕依然有很長(cháng)一段路要走。而漫漫復蘇路上，美國房市面臨的一個(gè)很大問(wèn)題就是，雖然房市信心有所恢復，但房屋抵押貸款依然收緊。
雖然新房子一天天拔地而起，但購房人拿不到貸款，有再多房子也成就不了繁榮。據統計，2011年，全美所售440萬(wàn)套房屋中只有240萬(wàn)套是用抵押貸款購買(mǎi)。
QE3似乎是對癥下藥。美聯(lián)儲的如意算盤(pán)是，壓低利率，刺激房屋抵押貸款發(fā)放，進(jìn)而刺激房市。但全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )首席經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯·云曾說(shuō)，QE3瞄準長(cháng)期低迷的房地產(chǎn)業(yè)是正確之舉，但具體能發(fā)揮多大作用卻依然是個(gè)巨大的未知數。
對于普通購房者來(lái)說(shuō)，只有貸款利率大幅下降，購房需求才能被激發(fā)。但據房地美的數據，就在7月底，即美聯(lián)儲首次直接暗示正在醞釀QE3之前，美國30年期抵押貸款利率為3.49%；而在9月20日，即QE3公布后的第一個(gè)星期，這一利率水平?jīng)]有發(fā)生一點(diǎn)變動(dòng)。就是說(shuō)，華爾街上的金融機構在經(jīng)過(guò)近兩個(gè)月時(shí)間消化QE3后，依然沒(méi)有做出任何下調貸款利率水平的舉動(dòng)。
美國銀行押貸款部門(mén)高管麥特·弗農(MattVernon)解釋說(shuō)，“每個(gè)銀行都有固定的放貸能力，能處理的貸款申請有限�！彼倪壿嬍�，如果銀行過(guò)快下調貸款利率，貸款申請就會(huì )激增，可能會(huì )造成銀行負擔過(guò)重。
誠然，銀行的放貸能力有限是客觀(guān)事實(shí)，但從主觀(guān)上講，銀行也未必想下調貸款利率。因為，銀行的利潤很大一部分是來(lái)自高貸款利率和低融資成本之間的差價(jià)，價(jià)差越大，利潤就越豐厚，銀行自然不愿自斷財路。
因此不管是從客觀(guān)還是主觀(guān)來(lái)看，雖然有QE3創(chuàng )造的極度寬松的貨幣環(huán)境，銀行在短期內仍不會(huì )大幅下調房屋抵押貸款利率，而是會(huì )選擇一個(gè)長(cháng)期循序漸進(jìn)的過(guò)程。這就意味著(zhù)，美聯(lián)儲的貨幣政策作用會(huì )大打折扣，而美國房市在短期內也不會(huì )得到有效改善。
另外，對很多普通美國人來(lái)說(shuō)，盡管利率水平很低，他們還是可能拿不到貸款。這些人群，他們有購房需求，卻拿不到貸款，問(wèn)題不在于利率高低，而在于自身信用歷史紀錄差。這就意味著(zhù)，不管美聯(lián)儲做再多努力，不管銀行將貸款利率水平降到再低，他們還是無(wú)法獲得貸款。
從這個(gè)層面上來(lái)講，QE3創(chuàng )造的大量流動(dòng)性，最終可能流到信用紀錄好的富人手中。這些富人就會(huì )把這些得來(lái)容易的錢(qián)進(jìn)行投資，從而可能導致美國房市的投機行為，造成虛假繁榮，為下一個(gè)房地產(chǎn)泡沫埋下隱患。