作為中國樓市的 “風(fēng)向標”城市，北上廣最近圍繞“限”字打出重拳，自然引發(fā)市場(chǎng)強烈關(guān)注。顯然，輿論不僅會(huì )關(guān)注相關(guān)部門(mén)為何此時(shí)祭出“限之劍”，也會(huì )關(guān)注其他城市是否跟風(fēng)效仿，更會(huì )關(guān)注市場(chǎng)在“限”之后如何演變。
　　樓市最近的確有異常變化，但僅僅體現在開(kāi)發(fā)商集中搶地上。從相關(guān)數據來(lái)看，9月份北上廣樓市成交量均呈現下跌之勢。有中介機構數據顯示，截至9月20日，9月份全國主要的54個(gè)城市樓市住宅總簽約為159897套，相比8月同期的167375套，下調幅度達到了4.5%。在價(jià)格方面，國家統計局重點(diǎn)監測的70個(gè)大中城市，8月份房?jì)r(jià)環(huán)比上漲城市數量減至36個(gè)，漲幅均未超0.6%。
　　也就是說(shuō)，最近的樓市異動(dòng)情況并不復雜，只有搶地潮在唱“獨角戲”，房?jì)r(jià)與成交量并沒(méi)有顯示出“金九”行情。此次讓人相對意外的是廣州“限售令”，盡管此前限售在很多地方存在過(guò)，但政府層面似乎很少公開(kāi)限售，據筆者所知，以往的限售大都是內部通知、口頭通知，而據經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，廣州的這個(gè)做法，開(kāi)創(chuàng )了商品房限售的先河。
　　在筆者看來(lái)，北上廣樓市此時(shí)之所以祭出“限之劍”，有三個(gè)主要原因：其一，土地市場(chǎng)有異常變化。一方面，由于今年土地出讓任務(wù)完成情況不理想，影響了明年用地指標，再加上各地政府財政收入壓力很大，因此，各地方土地市場(chǎng)集中“開(kāi)閘放水”。以溫州為例，一次性就推出52宗共計3220畝土地，相當于過(guò)去幾年當地出讓土地的總和。
　　另一方面，開(kāi)發(fā)商拿地熱情很高。這不僅是因為地方政府集中放地，此時(shí)拿地成本較低（部分區域的地塊價(jià)格幾乎回到了2008年），而且還與開(kāi)發(fā)商的資金有很大關(guān)系。今年貨幣政策有所放松讓開(kāi)發(fā)商融資相對容易，樓市回暖也讓開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款情況較好，使得拿地有了資金。
　　筆者注意到，最近不僅北京等地高度重視土地市場(chǎng)監管，國土部也很重視市場(chǎng)變化。盡管?chē)�土部相關(guān)負責人9月26日表示，雖然近兩個(gè)月一些城市開(kāi)始相對集中推出土地，部分房企加大了拿地力度，但地價(jià)變化不大，土地市場(chǎng)總體平穩，尚未出現過(guò)熱。但是，國土部也要求做好地價(jià)動(dòng)態(tài)監測，防止高價(jià)地擾亂市場(chǎng)預期。
　　北京停止10地塊出讓就是為了防止搶地潮、高價(jià)地擾亂市場(chǎng)預期，而北上廣限購從嚴或公開(kāi)限售，則是通過(guò)干預市場(chǎng)預期讓開(kāi)發(fā)商理性拿地。不過(guò)，圍繞“限”字做文章，可能收到的效果極其有限，因為真正能影響市場(chǎng)預期的，并不是臨時(shí)性的限制政策，而是長(cháng)效政策、改革措施。如果頻繁集中運用臨時(shí)政策工具，會(huì )讓市場(chǎng)誤以為，房產(chǎn)稅、土地財政改革等長(cháng)效措施還沒(méi)有準備好，還不能很快出臺。
　　其二，此時(shí)祭出“限之劍”是針對“金九銀十”而來(lái)。雖然“金九”即將過(guò)去，也沒(méi)有出現“金九”行情，但“銀十”未到，情況不明。從以往情況看，“十一”黃金周也是樓市黃金周，是集中看房、買(mǎi)房的高峰期。因此，提前加強限購以防止“十一”期間以及“十一”之后樓市升溫過(guò)快。而且，今年“金九銀十”前后國內外形勢有所不同，比如，美國推出第三輪量化寬松政策，中國各地也投資各種重大項目“穩增長(cháng)”，這些因素對樓市的影響可能會(huì )逐漸顯現出來(lái)，所以北上廣在提前為樓市降溫。
　　最后，在筆者看來(lái)，樓市調控與監管，既要著(zhù)眼于當前，更要著(zhù)眼于長(cháng)遠，著(zhù)眼于民生訴求。