土地市場(chǎng)正從低谷回升：全國主要城市土地出讓金連續6個(gè)月環(huán)比增長(cháng)，且近三個(gè)月增勢加速。中國指數研究院統計的300個(gè)城市的土地出讓金在7月創(chuàng )今年以來(lái)的單月新高后，8月環(huán)比7月上漲了10%，9月成交回暖勢頭不減。而且，主要城市地價(jià)下行的勢頭明顯減弱，平均溢價(jià)率水平緩慢上升，嗅覺(jué)靈敏的龍頭開(kāi)發(fā)商9月以來(lái)拿地明顯加速。
對于近期土地市場(chǎng)回升局面的解讀，業(yè)內更多是從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身供需的角度和市場(chǎng)季節性規律分析。從需求角度解讀，這一局面的出現是開(kāi)發(fā)商“主動(dòng)補庫存”的需要。按照土地市場(chǎng)調整滯后于房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)調整半年左右的一般規律，今年2月以來(lái)，住房市場(chǎng)回暖必然促成土地市場(chǎng)近期出現供需兩旺的局面；從供給角度來(lái)解讀，土地市場(chǎng)從2011年下半年開(kāi)始已經(jīng)持續冷清一年，對地方政府的財政支出造成巨大壓力。近期，地方政府采取了適當降低出讓底價(jià)、推出優(yōu)越區域地塊、加大推地宣傳力度等措施，是土地市場(chǎng)回暖的重要驅動(dòng)力。當然，土地市場(chǎng)的季節性規律（供求集中于下半年）也是影響因素之一。
一般來(lái)說(shuō)，左右土地市場(chǎng)的走勢無(wú)外乎住房市場(chǎng)和地方財政這兩個(gè)決定因素，前者著(zhù)眼于房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部均衡，后者著(zhù)眼于房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀(guān)經(jīng)濟的一般均衡。一直以來(lái)，二者結合分析，可對土地市場(chǎng)把握更為準確。但這一明晰的思路僅著(zhù)眼于總量分析，對于問(wèn)題之間內在聯(lián)系的結構分析做得不夠，特別是對于地方財政和土地市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)機制的分析需要考慮到當前經(jīng)濟形勢的結構性變化，才更能看清楚土地市場(chǎng)新局面出現的深層次原因及未來(lái)的演變路徑。
對于如何穩定當前經(jīng)濟增長(cháng)以及破解未來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)面臨的困境，學(xué)術(shù)界和業(yè)界基本上開(kāi)出了一致的藥方，那就是“穩增長(cháng)”與“促轉型”要協(xié)同推進(jìn)。在“穩增長(cháng)”方面，政策層面基本上形成了以穩定投資為主的思路，而在出口投資、房地產(chǎn)投資和基建投資三大細分投資領(lǐng)域中，政策的著(zhù)力點(diǎn)更多地放在了基建投資方面。這在3月底和9月初發(fā)改委兩輪投資審批項目的分布上有明顯體現。管理層之所以再次祭出基建投資這一傳統利器，除了客觀(guān)上出口剛性下滑的制約和經(jīng)濟去房地產(chǎn)依賴(lài)的戰略考慮外，當前經(jīng)濟形勢也需要基建投資再次發(fā)力。
當前，阻礙穩增長(cháng)的最大問(wèn)題就是產(chǎn)能過(guò)剩對終端需求的制約，進(jìn)而對企業(yè)開(kāi)工和工業(yè)投資的制約，造成企業(yè)一直疲于去產(chǎn)能生產(chǎn)周期階段，無(wú)法實(shí)現向補庫存階段過(guò)渡。這也是今年以來(lái)工業(yè)增加值、規模以上工業(yè)企業(yè)利潤、國有企業(yè)利潤等與GDP增長(cháng)密切相關(guān)指標持續下滑的主要原因。而且，制造業(yè)消化過(guò)剩產(chǎn)能的嚴峻性超出了預期。國家統計局公布的研究數據顯示，從2008年開(kāi)始，我國制造業(yè)產(chǎn)能利用率首次全面下滑。而2009年第二季度有22個(gè)行業(yè)呈現不同程度的產(chǎn)能過(guò)剩，即產(chǎn)能利用率達不到75%的盈虧線(xiàn)。過(guò)去三年（2009-2011）新上的產(chǎn)能正處于持續釋放的過(guò)程中。其中，以煤炭開(kāi)采、金屬冶煉和壓延加工、非金屬礦物制品等行業(yè)最為嚴重，產(chǎn)能利用率僅為20%左右。
由于這些行業(yè)是國有企業(yè)較為集中的行業(yè)，消化產(chǎn)能的經(jīng)濟意義和社會(huì )意義同等重要，而基建投資不僅能夠非常對口、大規模、持續地消化上述行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩，還能為經(jīng)濟增長(cháng)向內需轉型奠定物質(zhì)基礎。但是，當前穩定基建投資政策定位的輿論壓力非常大，不僅因為基建投資已經(jīng)走過(guò)了1997年亞洲金融危機后（以西部道路交通的大規模建設為主）和2008年國際金融危機后（以4萬(wàn)億建設為主）兩輪建設的高峰期，而且基建投資（如高鐵）本身的效率和對民間投資的擠出也受到了詬病，如果拿捏得不好，不僅會(huì )惡化產(chǎn)能過(guò)剩，而且將再一次錯失經(jīng)濟轉型的良機。
對于這一點(diǎn)，管理層認識非常深刻。從以城鎮化來(lái)擴大內需和推動(dòng)經(jīng)濟轉型和增長(cháng)的方略來(lái)說(shuō)，不僅基建投資的必要性增強，而且投資的空間非常大。這一點(diǎn)不僅在國內城市普遍存在，如今年7月北京暴雨暴露出的城市排水系統亟待全面更新，而且在中西部、三四線(xiàn)城市更為普遍。這些區域基建投資、城市道路管網(wǎng)更新、國土整治等方面投資的欠賬還很多，彌補的緊迫性也很強。此外，在引入民間投資和資金來(lái)源向預算約束更強的投融資平臺債券發(fā)行、基建私募債券發(fā)行、信托融資轉變，以提高基建投資的效率，也已在管理層的政策實(shí)施當中有所體現。
目前基建投資的資金來(lái)源主要依靠財政投入和銀行貸款。盡管今年以來(lái)貨幣政策相對寬松，但銀行貸款對于基建投資的支持整體上仍較為謹慎，就算是銀行與地方政府投資主體簽訂了授信協(xié)議，也要以項目投資30%的資本金到位作為信貸實(shí)際投放的前提。從以往來(lái)看，基建投資的項目資本金主要靠土地出讓金為主的地方政府基金。但是，今年以來(lái)土地出讓金下滑非常明顯，前8個(gè)月的國有土地使用權出讓收入同比下降了26.1%，相應的地方政府性基金支出同比下降了16.1%。這是造成今年3月以來(lái)地方政府投資回落的主要原因，也是3月底的第一輪投資項目刺激計劃并未在二季度有所體現的主要原因。
三季度以來(lái)，產(chǎn)能過(guò)剩、經(jīng)濟下滑和前景之嚴峻超出了預期，“穩增長(cháng)”的地位再次上升。地方政府在“穩增長(cháng)”中應有更大作為，首要的問(wèn)題是消化過(guò)剩產(chǎn)能。正是在此背景下，各地紛紛出臺了新一輪投資計劃，發(fā)改委也集中審批通過(guò)了一大批以基建投資為主的地方項目。這就需要重啟土地的融資功能，土地市場(chǎng)觸底反彈的通道也就此打開(kāi)。這也得到了政策層面的認可，今年7月、8月國務(wù)院樓市調控督察組在總體上肯定各地樓市調控成果的同時(shí)，要求地方政府加大土地出讓的步伐。
因此，近期土地市場(chǎng)的回升盡管有房地產(chǎn)市場(chǎng)回升的要求，但更多體現的是化解土地市場(chǎng)對于穩增長(cháng)的制約�；驹硎�，土地市場(chǎng)不回升，基建投資就無(wú)法啟動(dòng)，產(chǎn)能過(guò)剩的局面也就難以改觀(guān)，“穩增長(cháng)”的戰略就無(wú)法實(shí)現。而且，基建投資在穩定經(jīng)濟增長(cháng)的同時(shí)，也為經(jīng)濟轉型提供了物質(zhì)基礎和騰挪空間。同時(shí)，“穩增長(cháng)”戰略地位上升的另一面是經(jīng)濟下滑的加速。在此背景下，房?jì)r(jià)大幅反彈的基礎并不存在，這同時(shí)也是地價(jià)不可能快速回升的基本面決定因素。