樓市泡沫卷土重來(lái)是癡人說(shuō)夢(mèng)
2012-10-18   作者:張庭賓(中華元智庫創(chuàng )辦人)  來(lái)源:第一財經(jīng)日報
 
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  人民幣資產(chǎn)似乎再現泡沫征兆。
  10月12日,人民幣對美元匯率再度走高,盤(pán)中最高見(jiàn)6.2578水平,升破6.26關(guān)口,不僅創(chuàng )下2005年匯改以來(lái)的最高,也創(chuàng )下最近19年來(lái)新高。與此同時(shí),A股也出現了一小波反彈,上證指數從9月26日的最低1999.48點(diǎn),反彈到了上周最高的2127點(diǎn)。
  更令人關(guān)注的是,“地王”重出江湖。保利地產(chǎn)一日之內連續拿下長(cháng)沙、上海的兩幅土地。特別是上海濱江地塊,爭奪激烈,經(jīng)過(guò)99分鐘、447輪鏖戰,以45億元成為2012年上?們r(jià)“地王”,折合樓板價(jià)為2.7萬(wàn)元/平方米;廣州珠江新城D4-B2地塊引來(lái)18家房企參與競拍,最終由恒大地產(chǎn)以13.22億元的總價(jià)奪得,樓板價(jià)達3.29萬(wàn)元/平方米。在北京,近期成交住宅地塊達10宗,平均樓板價(jià)為8181元/平方米。似乎新一輪中國樓市式“面粉價(jià)推高面包價(jià)”的魔幻現實(shí)主義鬧劇又將上演。
  這再次給了某些幻想中國樓市泡沫卷土重來(lái)者以希望。
  那么,真的會(huì )有新一輪人民幣升值潮嗎?真的還會(huì )有新一輪樓市泡沫嗎?
  回答這個(gè)問(wèn)題前,先來(lái)分析一下此輪小反彈的動(dòng)力機制。
  其外因是美國再推QE3,歐洲央行決定OMT式量化寬松,英國和日本央行也實(shí)施了更多貨幣寬松政策。而人民幣保持相對穩健的貨幣政策,因此幣值相對升值;內因是出于“維穩”需要,央行增大了短期逆回購的量,9月25日釋放2900億元,10月9日達2650億元,10月11日達590億元,這壓低了銀行間隔夜拆借利率至3%附近,對股市有一定的刺激作用。
  至于最令人矚目的樓市,與地產(chǎn)商重炒“地王”的火熱形成鮮明對比的是,被地產(chǎn)商抱以厚望的“國慶假期”銷(xiāo)售成了泡影,中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示,全國主要的54個(gè)城市在黃金周7天合計簽約套數,比今年黃金周前一周成交量下降了約70%。
  老百姓對樓市反彈并不捧場(chǎng),原因其實(shí)很簡(jiǎn)單——房?jì)r(jià)太貴了!10月11日,作家莫言獲得諾貝爾文學(xué)獎,其獎金高達750萬(wàn)元人民幣,他表達了在北京買(mǎi)套大房子的愿望,但樓市的魔幻令其不得不回到現實(shí),有網(wǎng)友幫他算了筆賬:按北京較好地段每平方米5萬(wàn)元的價(jià)格,他的巨額獎金只能買(mǎi)一套120平方米的三居室。
  中國的房?jì)r(jià)已經(jīng)成為了一個(gè)傳奇,就像2007年10月16日的上證指數一樣,在那個(gè)令國人仰望的巔峰上,上億中國股民、基民被套牢在頂峰,如今其財富早已風(fēng)干。2011年的房?jì)r(jià)就是2007年10月的中國股指。
  國內既得利益者和國際熱錢(qián)絕不是“活菩薩”。它們不會(huì )做虧本的生意。自2005年7月以來(lái),國際熱錢(qián)和國內炒作者在股市、樓市上賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn),人民幣對美元已經(jīng)升值了32%。人們能指望僅僅因為QE3的小小誘惑,它們就奮不顧身地充當“救贖者”嗎?
  特別需要強調的是,決定一個(gè)國家幣值的,不僅在于其他國家是否施行量化寬松政策,最重要的還是這個(gè)國家經(jīng)濟競爭力的盛衰;決定國際熱錢(qián)是否繼續涌入的,也不是這個(gè)國家是否貨幣穩健,最重要的是能否在那里賺到更多的錢(qián)。如果以前者作為標準,我們或許可以得到人民幣將繼續大幅升值的結論,而如果以后者為標準,這一次的人民幣和資產(chǎn)價(jià)格反彈則顯然是曇花一現。
  原因很簡(jiǎn)單,自2005年7月以來(lái),中國經(jīng)濟競爭力持續惡化。人民幣升值32%,土地、勞動(dòng)力價(jià)格大漲,資源、能源價(jià)格大漲,各種成本急劇提高;而在需求端,內需被股市和樓市泡沫嚴重透支,外需則出現嚴重萎縮,并因缺乏與西方經(jīng)銷(xiāo)商的博弈能力而被壓制,遭遇越來(lái)越嚴重的貿易保護打擊。與此同時(shí),財稅在財富分配中瓜分的蛋糕越來(lái)越大。
  與此同時(shí),我們看到美國正在不斷改善其經(jīng)濟競爭力:1.資金使用成本全球最低,基準利率為0~0.25%,十年期國債收益率竟達到1.4%左右,QE3也是服務(wù)于這一目標的;2.能源使用成本最低,由于美國頁(yè)巖氣開(kāi)發(fā)技術(shù)全球領(lǐng)先,能源獨立初見(jiàn)成效,美國得克薩斯州中質(zhì)原油較歐洲布倫特原油價(jià)便宜達23美元左右。加上美國在技術(shù)上的領(lǐng)先,本土消費市場(chǎng)的優(yōu)勢、勞動(dòng)力比中、歐、日更年輕、房地產(chǎn)價(jià)格基本見(jiàn)底,其中長(cháng)期戰略競爭力正在不斷復蘇,再工業(yè)化取得了階段性成果。
  簡(jiǎn)言之,自2008年以來(lái),人民幣背后的中長(cháng)期競爭力不斷下滑,而美元背后的中長(cháng)期競爭力不斷增強,這種戰略趨勢已經(jīng)不是短期內QE3使得人民幣相對較緊而會(huì )發(fā)生逆轉的了。此外,國際地緣政治對中國也非常不利。釣魚(yú)島、南海和中東爭端,如果升級,對中國經(jīng)濟金融都將產(chǎn)生沖擊,對美國則是利好。
  總而言之,中國過(guò)去30年靠政府主導投資的外向型經(jīng)濟模式已處在轉型期,中國經(jīng)濟競爭力的再造,人民幣幣值的內在夯實(shí),要靠真正的改革攻堅——通過(guò)深化體制改革,大幅降低政府宏觀(guān)管理成本;通過(guò)社會(huì )體制改革,大幅減負放權釋放民間創(chuàng )造活力;通過(guò)分配體制改革,建立更加公正合理的財富再分配制度。否則,那些仍試圖繼續過(guò)去的泡沫繁榮的,都是癡人說(shuō)夢(mèng)。
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