“如果在城市的每一個(gè)中心區內，都能實(shí)現更多人的集中居住和集中就業(yè)，上下班的車(chē)更少，大塊綠地更多，一切會(huì )更加美好”。這是地產(chǎn)“大佬”馮侖日前提出的城市住房發(fā)展目標。盡管馮侖的立體城市試驗更多體現的是其個(gè)人房地產(chǎn)投資的模式或夢(mèng)想，這也是時(shí)下生活在大城市的人都想解決的問(wèn)題。
　　我國持續幾十年的高速城市化進(jìn)程已經(jīng)讓大中城市不堪負重。但是，新加坡的國土面積只有北京兩個(gè)行政區那么大，人口密度也僅次于香港，但在空氣、交通、環(huán)境、衛生等方面遠遠優(yōu)于中國任何一個(gè)大中城市，而且它還有三分之一的國土面積完全沒(méi)有用于城市建設。同樣，也可以拿我國香港地區來(lái)做類(lèi)似對比。所以，中國的“城市病”也并非一定是城市化過(guò)快惹的禍。
　　從本質(zhì)上講，我國“城市病”的產(chǎn)生是城市化快速推進(jìn)徒有其表(即土地城市化)而缺少城市化內核(即公共服務(wù)均等化)的結果，由于城市公共服務(wù)設施建設趕不上城市化外延擴張的速度，居住在城市中心區周邊(新區)居民紛紛追逐主要分布在中心區的優(yōu)質(zhì)和稀缺的公共服務(wù)設施。我國城市化率從1990年的18.9%上升到2011年的51%，年均增長(cháng)1.6個(gè)百分點(diǎn)，這一速度是日本快速城市化時(shí)期的兩倍，是美國1840-1970年間平均城市化率增速的3-4倍。
　　縱觀(guān)世界各國城市化的進(jìn)程，在城市面積擴張快速的時(shí)期，公共服務(wù)設施追不上城市面積擴張普遍存在。美國和西歐自上世紀80年代以來(lái)出現了大城市復活(或稱(chēng)逆城市化)和城郊萎縮的現象，主要原因就是越來(lái)越嚴重的公共交通問(wèn)題、就業(yè)機會(huì )分布的不均衡和中心區居住環(huán)境改善。根據2000年的統計數據，除了底特律人口仍在下降，美國紐約、波士頓、芝加哥、舊金山等幾個(gè)大城市的人口都超過(guò)了1970年的人口規模，超過(guò)幅度在3%-17%。
　　某種程度上，我國城市的擴張盡管有疏散城區密集人口的城市化力量推動(dòng)，但近年來(lái)逐漸演變?yōu)榻鉀Q地方政府投資資金缺口的融資安排，即地方政府通過(guò)土地招拍掛來(lái)獲得基建投資資本金，以土地入股實(shí)現招商引資，而本應當與城市化同步推進(jìn)的公共服務(wù)設施供應沒(méi)有受到足夠重視。目前，各主要城市大規模新增的路網(wǎng)將主城區與郊區和新城聯(lián)系起來(lái)，但優(yōu)質(zhì)的教育、醫療、就業(yè)、公共安全等資源依舊集中于城市中心區。同時(shí)，郊區或新區的商業(yè)氛圍、社區成熟度也不可能在短時(shí)間內培育起來(lái)，而開(kāi)發(fā)商在郊區和新城的開(kāi)發(fā)項目所宣傳的公共服務(wù)配套也大多名不副實(shí)，更多是為獲得賣(mài)點(diǎn)的噱頭。當大家都在追逐中心城區的就業(yè)、教育、醫療、商業(yè)等稀缺的公共資源時(shí)，交通擁擠、上學(xué)困難、就醫昂貴等問(wèn)題也就越來(lái)越嚴重。
　　改革開(kāi)放以來(lái)，我國城市化進(jìn)程的推進(jìn)非常不平衡，經(jīng)濟發(fā)達地區、省會(huì )城市獲得的資源(投資資金、傾斜政策、就業(yè)機會(huì )、公共服務(wù)等)要遠遠多于其他地區和城市，這些地區的城市化速度更快。未來(lái)一段時(shí)間，我國經(jīng)濟增速將臺階式下移，土地外延式擴張的城市化受到的制約也越來(lái)越大�！翱耧j”了20多年的城市化將進(jìn)入低速增長(cháng)期，但是城市化推進(jìn)不平衡的趨勢難以改變。經(jīng)濟發(fā)達地區(城市)和省會(huì )城市的吸引力仍舊會(huì )遠遠大于其他地區和城市，城市化速度會(huì )高于其他地區和城市。
　　城市化模式的變化會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。房改以來(lái)，超常規發(fā)展了近15年的我國房地產(chǎn)市場(chǎng)將在未來(lái)進(jìn)入低速增長(cháng)期，甚至一些沒(méi)有得到有效需求支撐的二三線(xiàn)、三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì )出現擠泡沫的問(wèn)題，但經(jīng)濟發(fā)達地區(城市)和省會(huì )城市的住房需求仍處于快速上升的階段。值得注意的是，地方政府以往通過(guò)更多地建設公共交通來(lái)緩解交通擁擠的模式也將越來(lái)越受到土地、資金、規劃和拆遷等因素的制約，從而，這些地區的“城市病”難以緩解，房?jì)r(jià)也將總體上處于上漲的階段，城市中心區的房?jì)r(jià)將上漲得更快。