日前有關(guān)媒體報道了杭州市設定土地成交溢價(jià)率的辦法，其中規定，未來(lái)杭州土地市場(chǎng)進(jìn)行土地拍賣(mài)時(shí)，當成交溢價(jià)率達到49%時(shí)，將會(huì )采取調整競價(jià)方式，即鎖定地價(jià)，開(kāi)始競投配建安置用房或保障性住房來(lái)緩解土地成交價(jià)格的上漲�？梢钥吹�，限制高地價(jià)從而緩解高房?jì)r(jià)是政府出臺該項辦法的初衷，但在當前市場(chǎng)環(huán)境下，要想抑制房?jì)r(jià)泡沫不單單是地價(jià)能影響的，只有多管齊下才能有效緩解房?jì)r(jià)上漲態(tài)勢。
　　此次杭州市出臺的抑地價(jià)的方法，出發(fā)點(diǎn)是好的，而且從具體實(shí)施看，政府也設立了一個(gè)競價(jià)梯度，即超出49%部分需配套保障房，這在一定程度上可以抑制土地市場(chǎng)的非理性行為，通過(guò)增加開(kāi)發(fā)商的建設成本從而使其更加理性，降低投資沖動(dòng)。但是是否通過(guò)抑制地價(jià)就能更好的保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩發(fā)展呢？可能不盡然。雖然地價(jià)、房?jì)r(jià)有著(zhù)非常緊密的聯(lián)系，但在當前地產(chǎn)市場(chǎng)高度金融化的情況下，單憑抑制地價(jià)可能不會(huì )較好地解決高房?jì)r(jià)問(wèn)題。
　　從中國近十年來(lái)土地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格的走勢看，二者高度相關(guān)，且基本處于同期變動(dòng)的趨勢，地價(jià)占比過(guò)高從而導致房?jì)r(jià)過(guò)高也是市場(chǎng)普遍接受的觀(guān)點(diǎn)。雖然從成本的角度看，這一觀(guān)點(diǎn)并無(wú)瑕疵，但是放到市場(chǎng)交易中去，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)并非完全等同，在土地市場(chǎng)的交易中政府主導的作用更強，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)商或者說(shuō)非行政因素的作用稍強，這就體現出市場(chǎng)交易的力量。供給的動(dòng)態(tài)狀況和不同開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略，在一定程度上會(huì )影響著(zhù)短期房?jì)r(jià)的變化，因此在地價(jià)之外還有市場(chǎng)因素起作用。
　　在成熟的市場(chǎng)中，市場(chǎng)的作用是強大的，供給雙方可以通過(guò)信息共享來(lái)降低交易成本，中國目前的地產(chǎn)市場(chǎng)還有很多不完善的地方，尤其是行政力量過(guò)于強大，導致市場(chǎng)機制扭曲，市場(chǎng)內在穩定器的作用非常有限，對于地產(chǎn)市場(chǎng)的交易主體的行為動(dòng)機判別也需要進(jìn)一步加強。因此，即使控制了成本的因素即地價(jià)，由于市場(chǎng)的原因，房?jì)r(jià)并不一定會(huì )有效地得到抑制，這一點(diǎn)從日本廣場(chǎng)協(xié)議后地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫可以得到佐證。
　　要想更好地達到房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控效果，除了行政的手段，可以更多考慮優(yōu)化機制、疏通財稅措施的方法來(lái)建立長(cháng)效機制。同時(shí)可以更多地從供給角度出發(fā)，加快土地的供應，通過(guò)“量”的方法，而不是單單以“價(jià)”的方式來(lái)實(shí)現地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩運行。
　　具體來(lái)看，在優(yōu)化機制方面，可以進(jìn)一步加大市場(chǎng)主體，尤其是開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)性；在供求方面出臺更多的滿(mǎn)足不同層次和要求的交易機制，如差別化的稅收、保障及資金安排等，這樣可以更好地培育不同層次的地產(chǎn)市場(chǎng)；在財稅措施上，進(jìn)一步履行累計稅收的原則，同時(shí)細化累進(jìn)稅率，在執行中嚴格征收，從而起到稅收穩定市場(chǎng)的作用；在短期措施上，可以通過(guò)加大供應，優(yōu)化供應結構的措施，來(lái)緩解土地市場(chǎng)的“饑渴癥”；在土地市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)方面，應進(jìn)行更多的一體化、互動(dòng)式安排，減少不同市場(chǎng)之間的交易摩擦。