國家統計局數據顯示，9月70個(gè)大中城市中，房?jì)r(jià)環(huán)比上漲的城市有31個(gè)，下降的城市有24個(gè)，持平的城市有3個(gè)，房?jì)r(jià)延續穩中有降的態(tài)勢。不過(guò)從長(cháng)遠看，房?jì)r(jià)繼續上漲的基礎不再，隨著(zhù)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)政策的完善，房?jì)r(jià)將最終回歸理性下跌的通道中。
首先，房地產(chǎn)擴張和價(jià)格膨脹的資金供給機制正在發(fā)生轉變。過(guò)去的10多年，投資一直是我國經(jīng)濟增長(cháng)的主要動(dòng)力。當年投資占GDP的比重從2000年的33%提高到2011年的66%，而消費比重一直維持在39%左右。同期投資規模從32918億擴大到311022億，同期外匯占款導致的基礎貨幣投放也從14291億擴大到253587億，外匯占款占投資資金來(lái)源比重從43%提高到81%，最高的2008年達到97.46%。但是，2011年11月以來(lái)，尤其是2012年4月14日擴大人民幣匯率浮動(dòng)范圍以后，人民幣匯率單邊升值預期消失，外匯儲備增加遲緩甚至出現負增長(cháng)情況，貿易順差也在縮小，境外投資規模擴大，這意味著(zhù)未來(lái)的國際收支不會(huì )像2000-2010年那樣保持大規模順差并導致外匯儲備增加。外匯儲備不再增加，基礎貨幣投放減少，社會(huì )流動(dòng)性供給將大幅度降低，基數已經(jīng)擴大的經(jīng)濟規模高增長(cháng)需要的流動(dòng)性規模更大，但市場(chǎng)無(wú)法滿(mǎn)足，這必然導致對土地和房地產(chǎn)的投資速度下降，房?jì)r(jià)也將趨向下降。
其次，土地財政困難將推動(dòng)房地產(chǎn)稅的出臺和擴大試點(diǎn)范圍。過(guò)去的10多年里，土地財政成為地方財政的重要來(lái)源，也是地方基礎設施和社會(huì )服務(wù)業(yè)發(fā)展的資金來(lái)源。土地財政也得益人民幣匯率升值預期下的國際收支順差和外匯儲備增加，這個(gè)因素消失以后，土地價(jià)格上漲也失去了資金供給動(dòng)力。此外，地方政府出售的土地使用年限為50-70年，而且大部分土地基本被開(kāi)發(fā)，在未來(lái)30-40年內，政府難以獲得土地回收的好處，可出售的土地有限。新加坡700多平方公里的土地，工業(yè)用地采取的是30年，而且國土開(kāi)發(fā)到目前只有40%，60%依然禁止開(kāi)發(fā)。地方政府土地銷(xiāo)售到達一定水平后，未來(lái)繼續保持土地財政收入將趨向困難，這將迫使地方政府選擇汽車(chē)牌照拍賣(mài)以及開(kāi)征房地產(chǎn)及交易稅等新稅種來(lái)增加財政收入。這對住房開(kāi)發(fā)商和住房投資人都不是利好，也將抑制住房?jì)r(jià)格上漲。
第三，城市化的重點(diǎn)是保障房建設而不是商品房建設。很多人認為中國的城市化進(jìn)程沒(méi)有結束，覺(jué)得房地產(chǎn)依然具有長(cháng)期的潛力，因而繼續在三、四線(xiàn)城市投資房地產(chǎn)。但中國未來(lái)的城鎮化，可能不會(huì )像一般人理解的那樣。未來(lái)10年，解決民生將處于更加重要的地位，收入分配和住房都是決策層要考慮的。從目前信息看，未來(lái)政府的住房建設政策更多考慮的是大量建設保障房、經(jīng)濟適用房和棚戶(hù)區改造，這樣可以緩解城鎮化的矛盾，緩解進(jìn)城人員的居住困難。這樣的住房建設和發(fā)展方向，會(huì )改變目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結構，將抑制商品房的價(jià)格上漲趨勢。
未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的管理政策將越來(lái)越完善，相關(guān)的稅費也會(huì )增加，那些持有多套、幾十套乃至上百套商品房的投資人，將面臨沉重負擔。大量的閑置房、投資房將不得不走向市場(chǎng)，通過(guò)改變市場(chǎng)供求，抑制價(jià)格上漲。當住房?jì)r(jià)格調整和下跌時(shí)，可能形成連鎖效應，房地產(chǎn)價(jià)格將回歸理性。
應該看到，房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展導致經(jīng)濟逆向調節和產(chǎn)能過(guò)剩，不利經(jīng)濟持續發(fā)展。過(guò)去的幾年里，房地產(chǎn)膨脹導致產(chǎn)業(yè)結構逆向調節，延緩了經(jīng)濟結構調整的時(shí)間。當今鋼鐵業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩以及虧損之痛，與2008年以來(lái)的房地產(chǎn)膨脹關(guān)系密切。2007年以后我國開(kāi)始實(shí)施緊縮貨幣政策，但金融危機打亂了這一部署，2009-2010年的信貸擴張導致房地產(chǎn)成為經(jīng)濟增長(cháng)的動(dòng)力，房地產(chǎn)價(jià)格膨脹吸引了大量投資。例如，我國房地產(chǎn)消費了鋼鐵產(chǎn)量的40%。結果鋼鐵工業(yè)等產(chǎn)業(yè)逆向調節。房地產(chǎn)膨脹和鋼鐵業(yè)產(chǎn)能逆向調節，導致前幾年進(jìn)口鐵礦石價(jià)格持續大幅度上漲，國內產(chǎn)能擴張，落后產(chǎn)能淘而不汰，這樣的發(fā)展模式不可持續。
此外，房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌的不利影響有限。有人認為，房地產(chǎn)價(jià)格下跌將沖擊中國經(jīng)濟。但應該看到，中國居民儲蓄最大目的之一就是住房，住房?jì)r(jià)格回歸合理，居民消費就會(huì )上來(lái)，消費增長(cháng)會(huì )拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，尤其是中低收入階層的消費會(huì )出現較大增長(cháng)。
還有看法認為，房地產(chǎn)價(jià)格下跌將導致金融系統不良資產(chǎn)增加。但是，中國的房地產(chǎn)與西方不同，房地產(chǎn)信貸沒(méi)有證券化，也沒(méi)有無(wú)抵押的信用貸款，因此房地產(chǎn)信貸沒(méi)有多個(gè)鏈條形式的金融產(chǎn)品，全部是實(shí)物抵押，銀行在撥備上也做了充分的準備。因此，房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下跌，對銀行的損傷有限。就房地產(chǎn)的時(shí)間結構來(lái)說(shuō)，2008年之前占主要部分，房?jì)r(jià)下跌30%甚至更大對2008年之前的房貸影響不大，故銀行總體受傷不大。
任何經(jīng)濟現象都有周期，小周期是10-12年，大周期是30年。目前，我國房地產(chǎn)處于小周期轉折點(diǎn)，市場(chǎng)規律將發(fā)揮作用。未來(lái)不能過(guò)于沉醉于房地產(chǎn)價(jià)格膨脹，而忽略外部競爭的風(fēng)險，應加大力度轉向技術(shù)和科技，政策和資金要更多轉向鼓勵技術(shù)創(chuàng )新和研發(fā)投入。