警惕房地產(chǎn)“中國好聲音”
2012-10-22   作者:陳志龍(資深媒體人)  來(lái)源:國際金融報
 
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  經(jīng)濟調整時(shí)期,往往也是各種“新思想”、“好聲音”層出不窮的時(shí)候。最近一句“遏制經(jīng)濟下行,要靠房地產(chǎn)上行”的“新思想”就流傳甚廣,開(kāi)發(fā)商、學(xué)者、官員各種場(chǎng)合為此廣為布道,散布“只有房地產(chǎn)才能救經(jīng)濟”,因為它帶動(dòng)性強,幾十個(gè)行業(yè)都要唯其馬首是瞻。有論者以為,“房地產(chǎn)還是朝陽(yáng)行業(yè),至少會(huì )持續到2030年左右”。這種中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“好聲音”給多方以信心,許多人雀躍不已。
  “好聲音”順時(shí)而出,似乎總不缺“有力佐證”。這段時(shí)間,先是大型房企“跳高拿地”,以“招保萬(wàn)金“為代表的四大家族頻頻出手,動(dòng)輒上百億拿地。土地市場(chǎng)井噴的不只在一線(xiàn)城市,久旱逢甘霖的二三線(xiàn)城市也順勢而起,與上半年凄風(fēng)苦雨大面積流標不同。與此相呼應,市場(chǎng)銷(xiāo)售似在回暖,有報道稱(chēng)一些地方今年的賣(mài)房已經(jīng)超去年全年,“日光盤(pán)”、“夜光盤(pán)”、“搶房”再現,這些脈沖式的短期現象都在強化看漲預期,驗證某些群體迷信房地產(chǎn)是“日不落”的朝陽(yáng)行業(yè)。
  在一片鼓噪聲中,我們也聽(tīng)到理性的聲音,一位老資格的學(xué)者最近大聲詰問(wèn),中國住房自有率已接近90%,政府還在為10%的低收入人群提供保障房,房地產(chǎn)如果繼續保持高投資規模,未來(lái)的房子賣(mài)給誰(shuí)?而如果物業(yè)稅開(kāi)征,擁有多套房的家庭加入售房大軍,未來(lái)房子誰(shuí)接盤(pán)?耶魯教授羅伯特·席勒最近在回答記者提問(wèn)“你會(huì )在中國買(mǎi)房嗎?”他決絕地說(shuō):“不會(huì ),因為中國的房?jì)r(jià)太貴了!边@對充斥中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“好話(huà)先生”都是警告。
  市場(chǎng)處于膠著(zhù)狀態(tài),各方都樂(lè )見(jiàn)“好故事”,喜歡聽(tīng)市場(chǎng)只跌不漲的“好聲音”,相關(guān)利益集團整天布道房地產(chǎn)是“永遠的朝陽(yáng)行業(yè)”,而往昔的財富效應和路徑依賴(lài)使許多人“做夢(mèng)都希望房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖”。但市場(chǎng)殘酷的一面也在日益顯性化:上海一份最新報告稱(chēng),上海市存量在售房已超過(guò)1000萬(wàn)平方米,創(chuàng )十年來(lái)新高;上市房企過(guò)去三年的年中存貨價(jià)值依次為9225億元、11105億元和14044億元,這一數量還在持續增加;而江蘇的一份報告稱(chēng),全省住宅累計可銷(xiāo)售面積超過(guò)9000萬(wàn)平方米,其中13個(gè)省轄市區可售面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米,存量達到十年來(lái)的最高點(diǎn)。在一些小城鎮,連廁所門(mén)口都能見(jiàn)到樓盤(pán)廣告,消費力已被掏空,意味著(zhù)全行業(yè)去庫存的壓力越來(lái)越大。
  而來(lái)自金融系統的報告稱(chēng),一些省份銀行業(yè)房地產(chǎn)關(guān)注類(lèi)貸款余額激增,在風(fēng)險關(guān)口搖擺并引起銀行強烈關(guān)注的此項貸款,是銀行不良貸款的6—8倍。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的債務(wù)余額高達10萬(wàn)億元,這兩年在信貸融資偏緊后,又以一年一萬(wàn)億的規模融來(lái)更高利率的信托資金,繼續“借新還舊”的金錢(qián)游戲,他們當然希望這個(gè)行業(yè)是永遠“日不落”的朝陽(yáng)行業(yè)。問(wèn)題是當新老債務(wù)集中到期時(shí),如果以滿(mǎn)手的存量房來(lái)面對“債務(wù)懸崖”,那中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上好聲音響徹云霄的同時(shí),耳邊回響起的還有那首老歌——原來(lái),真的是《白天不懂夜的黑》。
  房地產(chǎn)泡沫成熟后的宿命,無(wú)論是當年的日本,還是近年的歐美,都沒(méi)能逃脫,友人在日本待了二十年,回來(lái)后說(shuō)東京的房?jì)r(jià)較最高峰時(shí)跌去了70%,許多大城市的海景別墅現在只要100萬(wàn)人民幣,都沒(méi)人要。相對人多地少的孤島日本,“推土機經(jīng)濟”注定了中國的土地可以無(wú)限量供應,所以我們沒(méi)有獨特的“中國模式”可以避免泡沫破滅,讓自己永遠沐浴在朝陽(yáng)中。
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