近日，陜西省住建廳和省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區域測算住房項目成本并公布住房銷(xiāo)售價(jià)格區間。規定商品房?jì)r(jià)格不能超過(guò)10%的利潤率。超出價(jià)格區間的商品房將無(wú)法在價(jià)格主管部門(mén)備案，也無(wú)法取得預售證。
　　商品房?jì)r(jià)格不能超過(guò)10%的利潤率，表面上看，是為了防止商品房?jì)r(jià)格反彈上漲，讓價(jià)格回到合理水平。實(shí)際上，結果可能并非如此，它還有可能演變成政府給商品房利潤兜底，不僅使房?jì)r(jià)難以下調，還為房?jì)r(jià)繼續上漲做好了充分的鋪墊。
　　首先，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著(zhù)特征就是區域性寡頭壟斷，區域測算住房項目成本就變成了測算區域壟斷寡頭的成本，最終的定價(jià)權還是掌握在區域壟斷寡頭的手上。雖然房地產(chǎn)業(yè)本身競爭是相當充分的，但由于市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻提高，特別是我國的土地和金融市場(chǎng)是壟斷的，高競買(mǎi)門(mén)檻將中小開(kāi)發(fā)商攔在門(mén)外，使得我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在特定的區域、特定的時(shí)間，基本上是寡頭壟斷市場(chǎng)。政府測算壟斷寡頭的成本，本身就很困難，更加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與政府千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，要得出一個(gè)真實(shí)的成本幾乎是不可能的。
　　第二，現行的土地“招掛拍”制度，使得影響房?jì)r(jià)的地價(jià)，成了一個(gè)橡皮泥，完全操之在政府。政府只需要通過(guò)對地價(jià)的調控，就會(huì )直接改變區域住房項目的成本，進(jìn)而改變房?jì)r(jià)。眾所周知的是，目前地方政府財政對土地拍賣(mài)收入的依賴(lài)程度，依然很高，這也是各地紛紛拍出“新地王”的根本原因所在。不斷刷新的區域“地王”，實(shí)際上就是在不斷刷高區域住房項目的成本�，F在，又有了10%的利潤率做兜底，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險顧慮就會(huì )更少，就會(huì )更加瘋狂地拿地買(mǎi)地，不斷推高房?jì)r(jià)。當然，在這個(gè)過(guò)程中，除了買(mǎi)房人悲催之外，政府和開(kāi)發(fā)商都是穩賺不賠的。
　　第三，調控的最終目的應該是“合理房?jì)r(jià)”。什么是合理房?jì)r(jià)呢？國外的標準比較清楚，就是當地普通居民收入所能承受的能力，量化指標就是房?jì)r(jià)與家庭收入比，一般在4至6左右。而我國的房?jì)r(jià)與家庭收入比，目前還沒(méi)有一個(gè)準確可信的數字。郎咸平說(shuō)，中國房?jì)r(jià)收入比達到發(fā)達國家3至6倍；謝國忠說(shuō)，以房?jì)r(jià)收入比計算，中國房?jì)r(jià)全世界最高。今年5月，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的“全國35個(gè)大中城市房?jì)r(jià)收入比排行榜”顯示，2011年35個(gè)城市中有23個(gè)城市的房?jì)r(jià)收入比超出6-7的合理區間，比例接近七成。由于我國房?jì)r(jià)本身就還沒(méi)有回到合理水平，政府再以10%的利潤率兜底，就使得房?jì)r(jià)回到合理水平更加遙遙無(wú)期了。
　最后，商品房開(kāi)發(fā)的成本受到地價(jià)、稅收、建材、水泥、物流、人力等多個(gè)因素的影響，而目前，“成本上升”成了各個(gè)行業(yè)共同抱怨的聲音，在這種背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本，毫無(wú)疑問(wèn)也是上升的，再加上有10%的利潤率兜底，豈不是說(shuō)房?jì)r(jià)除了上漲之外，別無(wú)選擇？