城鎮化既是經(jīng)濟政策的重點(diǎn)也是未來(lái)中國經(jīng)濟增長(cháng)的動(dòng)力所在。因此，多種跡象顯示，把房地產(chǎn)由投機炒作為主導的市場(chǎng)轉變?yōu)橐跃用褡》肯M主導的市場(chǎng)，不將住房視作投機賺錢(qián)的工具，讓全體國民分享經(jīng)濟改革的成果，有望成為未來(lái)房地產(chǎn)政策的核心。
李克強副總理在談及擴大內需時(shí)多次強調，城鎮化是最大的內需潛力所在，是經(jīng)濟結構調整的重要依靠，所以，積極穩妥地推進(jìn)城鎮化是事關(guān)長(cháng)遠的大戰略，要把城鎮化放在現代化大趨勢中來(lái)思考。這些言論向市場(chǎng)發(fā)出了一個(gè)十分強烈的信號，城鎮化既是經(jīng)濟政策的重點(diǎn)，也是未來(lái)中國經(jīng)濟增長(cháng)之動(dòng)力。
由于住房市場(chǎng)發(fā)展是城鎮化的主要內容，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向仍將成為未來(lái)經(jīng)濟政策的重心。而這些年的曲折的調控經(jīng)歷表明，只有讓房地產(chǎn)回歸消費為主導的市場(chǎng)，才有可能真正獲得持續穩定的發(fā)展。
事實(shí)上，自從2010年房地產(chǎn)“國十條”頒布以來(lái)，已就開(kāi)始對國內“房地產(chǎn)化”的經(jīng)濟在糾偏。比如，“國十條”第一條第一句話(huà)，就把住房市場(chǎng)界定改善居民居住條件的市場(chǎng)，是居民消費為主導的市場(chǎng)，因此，政府的房地產(chǎn)政策要嚴格遏制住房投機投資。同時(shí)，圍繞著(zhù)這項宗旨，“國十條”明確指出房地產(chǎn)不是支柱產(chǎn)業(yè)，不是經(jīng)濟增長(cháng)及追求GDP的工具，不是地方政府土地財政的工具，而是保證居民居住條件改善的工具或民生工具。中國經(jīng)濟要“去房地產(chǎn)化”，要改變以往房地產(chǎn)運作的暴利模式，擠出房地產(chǎn)企業(yè)及地方政府的暴利，不能將住房視作投機賺錢(qián)的工具；不能剝奪絕大多數居民天賦的居住權，并讓全體人民來(lái)分享經(jīng)濟改革的成果；概而言之，把房地產(chǎn)由投機炒作為主導的市場(chǎng)轉變?yōu)橐跃用褡》肯M主導的市場(chǎng)。顯然，這些都會(huì )成為十八大后新一屆政府面對中國城市化進(jìn)程的房地產(chǎn)政策核心。
不過(guò)，從這幾年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控實(shí)際效果來(lái)看，盡管從中央到地方，始終在強調房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控不可動(dòng)搖，也取得一定成效，但與“國十條”所界定的住房市場(chǎng)宗旨仍然相差很遠。中國住房市場(chǎng)要實(shí)現向期望中的住房市場(chǎng)目標平穩過(guò)渡，仍然需要作出巨大艱苦的努力。至少從這幾年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的實(shí)情來(lái)看，只要以下幾個(gè)問(wèn)題不解決，房地產(chǎn)市場(chǎng)要向以居民消費為主導的方向轉型是不可能的。
首先，高房?jì)r(jià)，這是當前住房市場(chǎng)諸多難題難以化解的癥結所在。近十年來(lái)，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現了絕無(wú)僅有的快速飆升，這在世界歷史上是罕見(jiàn)的，全國平均房?jì)r(jià)水平近十年大致上漲了2.5倍，東南部沿海城市上漲了5倍以上，而北京等這樣一線(xiàn)城市上漲甚至達到8倍以上。比較起來(lái)，上世紀90年代日本與我國香港特區、近幾年在美國及愛(ài)爾蘭等地房?jì)r(jià)上漲而導致房地產(chǎn)泡沫破滅，而這些國家和地區房?jì)r(jià)的上漲幅度都遠遜于中國。更為嚴重的是，這種房?jì)r(jià)飆升是銀行信貸無(wú)限擴張的結果。2002年底，我國貨幣供應總量為18.5萬(wàn)億元，到2012年6月底達到92.5萬(wàn)億元，不到10年增加了5倍以上。銀行信貸增長(cháng)的情況也有過(guò)之而無(wú)不及。利用銀行信貸的過(guò)度無(wú)限擴張促成的房地產(chǎn)繁榮及吹大的房地產(chǎn)泡沫是根本不可持續的。若不及時(shí)控制這個(gè)勢頭，則由此給中國經(jīng)濟帶來(lái)的風(fēng)險將造成毀滅性的打擊。但是，雖然經(jīng)過(guò)了被輿論稱(chēng)為“史無(wú)前例”的嚴厲調控，“國十條”的部分政策內容迄今仍未真正執行與落實(shí)，這樣的局面不改變，是根本談不上促使房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現性質(zhì)上的轉型的。
其次，高房?jì)r(jià)死結之所以難以打開(kāi)，還在于在落實(shí)“國十條”上的兩大困擾。由于住房市場(chǎng)具有投資與可消費的兩棲性，盡管“國十條”的宗旨十分明確，但在落實(shí)具體政策時(shí)卻會(huì )被一些模糊不清的觀(guān)念捆住手腳。因為，如果住房是以消費為主導的市場(chǎng)，那么這個(gè)市場(chǎng)發(fā)展及價(jià)格是由市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)決定的，而不是住房購買(mǎi)者的市場(chǎng)預期來(lái)決定的。在這樣的住房消費市場(chǎng)中，價(jià)格高了，需求就減少，住房供給就增加；而住房供給增加，價(jià)格又會(huì )下行，住房需求又會(huì )增加。如此循環(huán)往復，住房市場(chǎng)就會(huì )在這種住房供求關(guān)系與價(jià)格變化的互動(dòng)中發(fā)展與繁榮。而住房?jì)r(jià)格的預期是將住房作為投資品時(shí)才會(huì )有的概念。在以投資投機為主導的市場(chǎng)中，住房?jì)r(jià)格和住房供求由住房市場(chǎng)的預期來(lái)決定。住房投資者的預期不僅決定住房市場(chǎng)價(jià)格，也決定了住房市場(chǎng)的供求關(guān)系。而住房投資者的預期既取決于當前的金融市場(chǎng)條件（比如信貸可得性、利率及杠桿率等），也取決于住房購買(mǎi)后的賺錢(qián)效應。在住房投機投資市場(chǎng)，投資者對價(jià)格不敏感，其對住房的需求則是無(wú)窮大，因為他們所關(guān)注的是所購買(mǎi)的住房能以更高價(jià)格賣(mài)出。所以，高房?jì)r(jià)與住房市場(chǎng)預期管理都是住房投機投資的特征�？墒�，房地產(chǎn)政策在強調宏觀(guān)調控時(shí)，往往都強調穩定市場(chǎng)，甚至把穩定市場(chǎng)預期作為建立住房市場(chǎng)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策長(cháng)效機制的核心。強調房地產(chǎn)宏觀(guān)調控是穩定預期或預期管理，那不就是假定這是住房投機投資的市場(chǎng)么？
促使投機投資為主導的住房市場(chǎng)向消費為主導的住房市場(chǎng)轉型，無(wú)論老牌市場(chǎng)國家還是新興市場(chǎng)國家，早就形成了一套行之有效成熟的經(jīng)濟杠桿及法律制度。筆者以為，借鑒這些經(jīng)濟杠桿及法律，足以讓國內以投機投資主導的住房市場(chǎng)向消費為主導的住房市場(chǎng)實(shí)現平穩轉型�？上�，我們遲遲沒(méi)有邁出這一步。事實(shí)已證明，限購令、限價(jià)令及限利政策等，負面效應過(guò)強，不僅使得以經(jīng)濟杠桿為主導的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控變得越來(lái)越復雜，而且也為地方政府化解中央政府的房地產(chǎn)宏觀(guān)政策“創(chuàng )造”了種種條件。
國內住房市場(chǎng)若不能轉型為一個(gè)改善全體居民居住條件的市場(chǎng)，就無(wú)法從根本上回到健康發(fā)展的軌道。這是實(shí)現中國房地產(chǎn)市場(chǎng)向新形態(tài)平穩過(guò)渡所面對的最大困境。