陜西將房地產(chǎn)利潤率控制在10%的“限利令”剛一露臉，就成為重磅新聞，被央視“新聞1+1”深度挖掘。10月25日，《中國青年報》采訪(fǎng)房產(chǎn)界專(zhuān)家后說(shuō)，不破解成本之謎，陜西“限利令”將舉步維艱，而且，在解謎過(guò)程中，“政府的角色尤為關(guān)鍵”。
　　房地產(chǎn)成本到底是不是謎？在上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(cháng)李戰軍看來(lái)，它不是謎，他的答案是：房?jì)r(jià)中30%~40%是政府收取的土地出讓金；20%~30%是稅費，稅與費合計數十種，也是政府和事業(yè)單位收��；10%~30%是建筑成本，包括建材、設備、人力等，一般10%-20%才是利潤。通俗來(lái)說(shuō)，老百姓買(mǎi)到手里的房子，六成錢(qián)給了政府，兩成錢(qián)才是磚塊、水泥、鋼筋、人工支出，剩下兩成裝進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的腰包。所以，房地產(chǎn)的成本構成比較清晰，只要知道土地價(jià)格和銷(xiāo)售價(jià)格，就可以算出成本和利潤，沒(méi)有秘密可言。
　　屬于政府的那六成收入里，居然還有三成屬于腐敗的“灰色收入”——北京才良律師事務(wù)所主任、知名房地產(chǎn)專(zhuān)家王才亮，北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院金融系呂隨啟副主任，均認可這一點(diǎn)。對于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，這部分“灰色支出”被用作公關(guān)費用，當然，羊毛出在羊身上，這部分成本，最終會(huì )轉嫁到房?jì)r(jià)上，但基本上很難暴露在陽(yáng)光下。因此，商品房成本報表的真實(shí)性，就要打折扣。就是說(shuō)，像土地成本、銷(xiāo)售稅金、施工造價(jià)等數字，相對容易核算，但其余的開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用，則彈性很大，這也使房地產(chǎn)業(yè)成為腐敗的“高發(fā)區”。
　　可見(jiàn)，要想讓“限利令”亮劍發(fā)威，政府自身需要剜瘡。但是，這無(wú)異于提著(zhù)自己鼻子上天。一來(lái)地方政府對房地產(chǎn)的依賴(lài)太強，所以，盡管中央幾次下決心調控、整治房地產(chǎn)，卻收效不佳。二來(lái)對于政府官員來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的灰色收入難以阻擋和拒絕，很多官員都會(huì )被其俘虜。腐敗的官員，多多少少都與樓市有瓜葛，比如，廣東番禺區城管局政委擁有22套房產(chǎn)，山東省原副省長(cháng)黃勝有房產(chǎn)46套，上海市房管局原第一副局長(cháng)陶校興有房產(chǎn)30套，杭州市原副市長(cháng)許邁永有房產(chǎn)25套，云南楚雄州原州長(cháng)楊紅衛23套，上海浦東區原副區長(cháng)康慧軍有房產(chǎn)16套，廣東省茂名市原常務(wù)副市長(cháng)楊光亮有房產(chǎn)14套……
　　我們不是在搞誠信建設么？“限利令”完全可以以誠信為目標，讓房?jì)r(jià)保持透明，最終讓房主明明白白消費。而這樣的透明，首先需要政府“清白”。