政府壟斷土地抬高房?jì)r(jià)觀(guān)點(diǎn)不成立
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2012-10-26 作者:賈康 來(lái)源:環(huán)球時(shí)報
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隨著(zhù)我國經(jīng)濟的成長(cháng)、社會(huì )與體制的轉型,房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要性、復雜性和敏感性被前所未有地凸顯出來(lái)。有一種觀(guān)點(diǎn)認為,地方政府對土地的壟斷抬高了房?jì)r(jià)。我認為這種觀(guān)點(diǎn)其實(shí)是不成立的。設想一下,如果不是
政府代表國家所有的終極所有權來(lái)對土地實(shí)施管理,而是由土地私有化或所有權多元化所形成的非政府主體管理,其結果也一定是壟斷性的。實(shí)際上真正的問(wèn)題是:
面對自然壟斷,如何合理引導需求,實(shí)施供需動(dòng)態(tài)平衡的制度安排,形成適應各社會(huì )階層的有效供給。 如果沒(méi)有有效的制度建設,僅靠在政策層面調來(lái)調去,就只能越來(lái)越偏重“限購”等行政手段,難以真正解決問(wèn)題。為此,需要通盤(pán)考慮,積極建立“雙軌統籌”的制度框架,即在一個(gè)合理的通盤(pán)規劃之下,讓由政府負責的保障房這一“保障軌”與由市場(chǎng)調節的商品房、產(chǎn)權房這一“市場(chǎng)軌”,得到合理、有效的并
行與銜接,從而優(yōu)化土地資源配置。 在這個(gè)制度框架內,最高端的層面應該是由政府統籌管理,設計一個(gè)總體的全部國土開(kāi)發(fā)的“頂層計劃”。具體到某一個(gè)地方政府,包括小區住宅怎么建,從棚戶(hù)區改造、廉租房到 公租房,再到一般商品住宅乃至高端住宅,這是由市場(chǎng)主體怎樣試錯也試不出來(lái)的,必須由政府牽頭。在下一層面的保障軌上,政府首先要管托底。這個(gè)“底”首先從廉租房托起,進(jìn)而托到適應收入夾心層、年輕白領(lǐng)需要的公租房(平價(jià)長(cháng)租房)。對于在市場(chǎng)軌上運轉的商品住宅、產(chǎn)權房,政府主要是在管規劃之下管規則,讓
相關(guān)主體公平競爭,讓有經(jīng)濟實(shí)力的人通過(guò)運用消費者主權由自己做出選擇。 另外,在這一制度框架中,還有一重要內容———在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節形成財產(chǎn)稅制度的調節和制約,即:除了在交易環(huán)節征稅之外,同時(shí)還要在保有環(huán)節征收房地產(chǎn)稅,而這恰恰是我國現有制度的一項缺失。房產(chǎn)稅改革,對以下四個(gè)突出問(wèn)題將產(chǎn)生不可忽視的正面效應:一是緩解中國稅制中直接稅比重過(guò)低、間接稅比重過(guò)高的問(wèn)題;二是改變地方稅體系不成型的局面;三是使房地產(chǎn)調控新政體現治本的高水準;四是以不動(dòng)產(chǎn)稅制度建設來(lái)抑制收入差距和財產(chǎn)差距擴大。 近年的房地產(chǎn)調控新政在運行一段時(shí)間以后取得了成效,也出現一些爭議。為提高調控的效果,我認為應該注意三個(gè)問(wèn)題。 第一,從調控運行來(lái)看,要防止單純求快的傾向。某些城市———主要是一線(xiàn)大城市———的確出現了房地產(chǎn)泡沫,但擠泡沫需要用柔性手段,F在我國社會(huì )處于矛盾凸顯期,一味圖痛快,搞那種力度大、速度快的操作,可能會(huì )導致一系列不好的結果,甚至可能帶來(lái)宏觀(guān)經(jīng)濟風(fēng)險(包括經(jīng)濟問(wèn)題政治化的風(fēng)險)。單純求快不可行,非理性目標的求快更不可行。例如,不少人希望房?jì)r(jià)回調50%,這種愿望似乎還得到了某些管理部門(mén)的回應。我認為,我國商品房房?jì)r(jià)總體上回調50%,是國民經(jīng)濟無(wú)法承受的。在非理性目標下求快,問(wèn)題會(huì )更嚴重:在上一輪“泡沫化”的副作用困擾我們之后,還可能疊加性地出現一輪“經(jīng)濟問(wèn)題政治化”的副作用。 第二,在進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調控的過(guò)程中,需注重引入區別對待的方式,看清大趨勢與方向。對不同城市、不同地段、不同情況要區別對待。有了理性的區別對待,才能擠去真正的泡沫。據我觀(guān)察,中國700個(gè)左右城市房?jì)r(jià)的“梯度推移”還在進(jìn)行中,中國三線(xiàn)城市中有房地產(chǎn)泡沫的很少。不能簡(jiǎn)單地認為價(jià)格高就是泡沫程度高。如果調控新政不做這種
區別,那力氣就會(huì )使錯地方。 第三,需要謹慎對待集資建房,F在有人主張鼓勵集資建房,本意可能是好的。然而,一旦這方面被放開(kāi),有實(shí)權的部門(mén)、有資源的部門(mén)馬上會(huì )鉆空子,
使這個(gè)事情變得非常扭曲。參加者雖然形式上要出一點(diǎn)錢(qián),但與市場(chǎng)價(jià)相比,那是微不足道的。房子建好后,按照行政級別進(jìn)行分檔分配。這樣集資建房,這樣分房,與房地產(chǎn)調控新政的內在精神是完全違背的。
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