隨著(zhù)我國經(jīng)濟的成長(cháng)、社會(huì )與體制的轉型，房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要性、復雜性和敏感性被前所未有地凸顯出來(lái)。有一種觀(guān)點(diǎn)認為，地方政府對土地的壟斷抬高了房?jì)r(jià)。我認為這種觀(guān)點(diǎn)其實(shí)是不成立的。設想一下，如果不是 政府代表國家所有的終極所有權來(lái)對土地實(shí)施管理，而是由土地私有化或所有權多元化所形成的非政府主體管理，其結果也一定是壟斷性的。實(shí)際上真正的問(wèn)題是： 面對自然壟斷，如何合理引導需求，實(shí)施供需動(dòng)態(tài)平衡的制度安排，形成適應各社會(huì )階層的有效供給。
　　如果沒(méi)有有效的制度建設，僅靠在政策層面調來(lái)調去，就只能越來(lái)越偏重“限購”等行政手段，難以真正解決問(wèn)題。為此，需要通盤(pán)考慮，積極建立“雙軌統籌”的制度框架，即在一個(gè)合理的通盤(pán)規劃之下，讓由政府負責的保障房這一“保障軌”與由市場(chǎng)調節的商品房、產(chǎn)權房這一“市場(chǎng)軌”，得到合理、有效的并 行與銜接，從而優(yōu)化土地資源配置。
　　在這個(gè)制度框架內，最高端的層面應該是由政府統籌管理，設計一個(gè)總體的全部國土開(kāi)發(fā)的“頂層計劃”。具體到某一個(gè)地方政府，包括小區住宅怎么建，從棚戶(hù)區改造、廉租房到
　　公租房，再到一般商品住宅乃至高端住宅，這是由市場(chǎng)主體怎樣試錯也試不出來(lái)的，必須由政府牽頭。在下一層面的保障軌上，政府首先要管托底。這個(gè)“底”首先從廉租房托起，進(jìn)而托到適應收入夾心層、年輕白領(lǐng)需要的公租房(平價(jià)長(cháng)租房)。對于在市場(chǎng)軌上運轉的商品住宅、產(chǎn)權房，政府主要是在管規劃之下管規則，讓 相關(guān)主體公平競爭，讓有經(jīng)濟實(shí)力的人通過(guò)運用消費者主權由自己做出選擇。
　　另外，在這一制度框架中，還有一重要內容———在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節形成財產(chǎn)稅制度的調節和制約，即：除了在交易環(huán)節征稅之外，同時(shí)還要在保有環(huán)節征收房地產(chǎn)稅，而這恰恰是我國現有制度的一項缺失。房產(chǎn)稅改革，對以下四個(gè)突出問(wèn)題將產(chǎn)生不可忽視的正面效應：一是緩解中國稅制中直接稅比重過(guò)低、間接稅比重過(guò)高的問(wèn)題；二是改變地方稅體系不成型的局面；三是使房地產(chǎn)調控新政體現治本的高水準；四是以不動(dòng)產(chǎn)稅制度建設來(lái)抑制收入差距和財產(chǎn)差距擴大。
　　近年的房地產(chǎn)調控新政在運行一段時(shí)間以后取得了成效，也出現一些爭議。為提高調控的效果，我認為應該注意三個(gè)問(wèn)題。
　　第一，從調控運行來(lái)看，要防止單純求快的傾向。某些城市———主要是一線(xiàn)大城市———的確出現了房地產(chǎn)泡沫，但擠泡沫需要用柔性手段�，F在我國社會(huì )處于矛盾凸顯期，一味圖痛快，搞那種力度大、速度快的操作，可能會(huì )導致一系列不好的結果，甚至可能帶來(lái)宏觀(guān)經(jīng)濟風(fēng)險(包括經(jīng)濟問(wèn)題政治化的風(fēng)險)。單純求快不可行，非理性目標的求快更不可行。例如，不少人希望房?jì)r(jià)回調50%，這種愿望似乎還得到了某些管理部門(mén)的回應。我認為，我國商品房房?jì)r(jià)總體上回調50%，是國民經(jīng)濟無(wú)法承受的。在非理性目標下求快，問(wèn)題會(huì )更嚴重：在上一輪“泡沫化”的副作用困擾我們之后，還可能疊加性地出現一輪“經(jīng)濟問(wèn)題政治化”的副作用。
　　第二，在進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調控的過(guò)程中，需注重引入區別對待的方式，看清大趨勢與方向。對不同城市、不同地段、不同情況要區別對待。有了理性的區別對待，才能擠去真正的泡沫。據我觀(guān)察，中國700個(gè)左右城市房?jì)r(jià)的“梯度推移”還在進(jìn)行中，中國三線(xiàn)城市中有房地產(chǎn)泡沫的很少。不能簡(jiǎn)單地認為價(jià)格高就是泡沫程度高。如果調控新政不做這種 區別，那力氣就會(huì )使錯地方。
　　第三，需要謹慎對待集資建房�，F在有人主張鼓勵集資建房，本意可能是好的。然而，一旦這方面被放開(kāi)，有實(shí)權的部門(mén)、有資源的部門(mén)馬上會(huì )鉆空子， 使這個(gè)事情變得非常扭曲。參加者雖然形式上要出一點(diǎn)錢(qián)，但與市場(chǎng)價(jià)相比，那是微不足道的。房子建好后，按照行政級別進(jìn)行分檔分配。這樣集資建房，這樣分房，與房地產(chǎn)調控新政的內在精神是完全違背的。