上周五（10月26日），當大多數香港市民下班返家準備歡度周末的時(shí)候，香港特區政府通過(guò)媒體宣布了一項調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政策。新政策規定，所有非本地居民、所有本地及外地公司在香港買(mǎi)樓，都需要支付15%的“買(mǎi)家印花稅”；同時(shí)，如果買(mǎi)房之后三年內把房子出手，還需要支付一筆10%到20%不等的額外印花稅。這是2010年11月推出5%額外印花稅政策之后，政府再一次以更大力度的稅收政策來(lái)控制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。
　　2008年美國金融海嘯爆發(fā)以來(lái)，美聯(lián)儲實(shí)施極度寬松的非常規貨幣政策，意圖提振美國的消費和投資，這些舉措在美國本土起效甚慢，效果不是很明顯，但卻給萬(wàn)里之外彈丸之地的香港帶來(lái)了資產(chǎn)泡沫的壓力。由于實(shí)行聯(lián)系匯率制，香港沒(méi)有自己的貨幣政策，只能跟隨美元長(cháng)期實(shí)行零利率，按揭利率也一直保持在2%-3%的罕見(jiàn)低位，考慮到通脹因素，住房按揭貸款處于負成本狀態(tài)。低利率吸引了各路資金投資香港房地產(chǎn)市場(chǎng)，導致房?jì)r(jià)持續上漲，一些有自住需求的本地市民也在擔心永遠“搭不上車(chē)”的恐慌心理下入市，多股力量共同作用的結果就是市場(chǎng)牛氣十足，房?jì)r(jià)去年中期首次突破1997年上一次泡沫破裂前的峰值，創(chuàng )下歷史新高。今年初以來(lái)，樓市的漲幅絲毫不見(jiàn)放緩，近期美聯(lián)儲推出的第三輪貨幣量化寬松政策（QE3）以及將低利率保持到2015年的承諾，更是讓房?jì)r(jià)易漲難跌。據統計，金融危機爆發(fā)至今，香港樓市已累計上漲了60%-70%。
　　房?jì)r(jià)的持續上漲，加大了香港本地居民的生活壓力和精神壓力，引發(fā)了諸多社會(huì )矛盾，在這種背景下，香港政府不得不出手抑制房?jì)r(jià)，先后推出額外印花稅、降低按揭比例，增加中長(cháng)期供應等措施，但這些措施要么力度有限，要么遠水救不了近火，未能遏制房?jì)r(jià)的進(jìn)一步上漲。此次新政策，除上調額外印花稅外，還推出了針對非本地居民的“買(mǎi)家印花稅”，考慮到近年非本地居民的購房比率在20%以上，這一措施對控制房?jì)r(jià)進(jìn)一步上升應該會(huì )有明顯效果。
  長(cháng)期以來(lái)，香港以自由開(kāi)放的自由港形象示人，連續18年榮登全球經(jīng)濟自由度指數榜首。對于實(shí)行二元制住房體制的香港來(lái)說(shuō)，政府對住房市場(chǎng)的干預一直十分謹慎，前任特首曾蔭權就曾表示，不到絕境不會(huì )限制非居民購房，但在持續攀升的房?jì)r(jià)面前，香港政府的態(tài)度發(fā)生轉變，政府官員除了不斷提示未來(lái)低利率環(huán)境逆轉可能帶來(lái)的巨大風(fēng)險，還表達了住房市場(chǎng)應立足于居民自住需求的觀(guān)點(diǎn)。財政司司長(cháng)曾俊華更是直言，如果市場(chǎng)繼續與經(jīng)濟基調背道而馳，為維護民生和金融穩定，政府會(huì )毫不猶疑地再推出強而有力的措施�？梢�(jiàn)，對住房市場(chǎng)的干預已成為政府施政的一個(gè)重要內容。
　　香港政府對待住房市場(chǎng)的態(tài)度變化以及抑制房?jì)r(jià)的政策，可以給中國內地帶來(lái)若干啟示和借鑒。
　　首先，所謂絕對自由的市場(chǎng)并不存在，有限的干預是不得已的行為。在某些約束環(huán)境下，市場(chǎng)具有很強的外部性，政府不得不對市場(chǎng)作出某種程度的干預。按理說(shuō)，香港有將近一半人居住在政府提供的公屋中，住房市場(chǎng)就可以完全交由市場(chǎng)去調節。但住房是居民基本保障，加上中國傳統文化對擁有住房產(chǎn)權有強烈偏好，住房市場(chǎng)不只是關(guān)于一半香港人的事，而是關(guān)于所有香港人的大事。
　　由于香港與美國經(jīng)濟周期不同步，而聯(lián)系匯率制又使香港失去獨立貨幣政策，結果形成了只要美國經(jīng)濟不好，香港房?jì)r(jià)就要上漲的奇特現象。同時(shí)，隨著(zhù)內地個(gè)人財富的膨脹，越來(lái)越多的內地人涌向香港買(mǎi)房，哪怕內地只有百萬(wàn)分之一的人進(jìn)入香港房地產(chǎn)市場(chǎng)，小型經(jīng)濟體的香港都會(huì )隨時(shí)受不了。在這種特殊環(huán)境下，任由市場(chǎng)全部敞開(kāi)，自由運行，高房?jì)r(jià)會(huì )成為一項嚴重的社會(huì )問(wèn)題，干預是不得不為之的事。
　　其次，如果擁有獨立貨幣政策，它就應該成為樓市穩定的主要工具。香港近20年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨幅波動(dòng)，背后都對應著(zhù)特定的貨幣環(huán)境，房?jì)r(jià)狂漲階段對應著(zhù)寬松貨幣政策和通脹預期，房?jì)r(jià)暴跌階段對應著(zhù)高利率和通縮，這為我們提供了貨幣與房?jì)r(jià)關(guān)系的有說(shuō)服力的案例，因此，抑制房?jì)r(jià)就要抓住貨幣這個(gè)牛鼻子。香港由于沒(méi)有獨立的貨幣政策，故而只能迫不得已地采取這種扭曲性較大且效果相對較差的干預手段。而內地擁有相對獨立的貨幣政策，理應成為抑制房?jì)r(jià)的核心工具，但過(guò)往我們卻在房?jì)r(jià)上漲的原因上爭論不休，夸大了結構性因素影響，陷入誤區，這是值得反思的。
　　第三，與有形之手的調控相比，消除道德風(fēng)險更為重要。住房的資產(chǎn)屬性決定了即便運用有形之手來(lái)調節，也總是很難處于理想的平穩狀態(tài)，波動(dòng)甚至巨大的波動(dòng)是難免的。有時(shí)，與其刻意地追求無(wú)法實(shí)現的目標，不如在消除道德風(fēng)險的前提下，加強金融體系的風(fēng)險防范，其余盡量發(fā)揮市場(chǎng)作用。政府有義務(wù)暗示或明示市場(chǎng)參與者，一旦資產(chǎn)泡沫破裂政府不會(huì )出手相救。1997年香港地產(chǎn)泡沫破裂后，房?jì)r(jià)暴跌，最高時(shí)有10余萬(wàn)戶(hù)家庭陷入負資產(chǎn)，買(mǎi)者自負原則決定政府不會(huì )特別為這些人做些什么。如果做到泡沫破裂時(shí)不施救，我們就很難指責投機和上漲是不道德的；如果參與者分享收益，泡沫破裂成本由社會(huì )承擔，那么即使有形之手成功壓低房?jì)r(jià)，我們也沒(méi)有理由歡呼。這一原則，香港過(guò)去貫徹得相對較好，它也應該適用于其他地方。