近期，香港地區樓市狠政，頗引關(guān)注。新政核心內容只有一條：加稅。而且是在交易環(huán)節加狠稅。作為市場(chǎng)化程度很高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，香港樓市走過(guò)了幾十年的起起伏伏，當局在治理樓市泡沫方面的做法和經(jīng)驗，值得我們剖析。
從背景分析，全球范圍的寬松化貨幣政策，令流動(dòng)性正向全球蔓延，近段海外熱錢(qián)積聚香港，對資產(chǎn)價(jià)格形成很大的上漲壓力。正如香港財政司司長(cháng)曾俊華本月26日在記者會(huì )上表示，在流動(dòng)資金過(guò)剩、利率超低的支持下，香港住宅價(jià)格在頭9個(gè)月上升約兩成，因此需推出新的措施。
香港決定于27日開(kāi)始，所有非香港永久居民、所有香港和外地注冊的公司購買(mǎi)香港住宅時(shí)，除繳付一般印花稅，還需要繳付15%的“買(mǎi)家印花稅”。顯而易見(jiàn)，這是針對外來(lái)購房需求的政策，而且力度很大。此外，這次還將另一稅種——額外印花稅的稅負提高了5個(gè)百分點(diǎn)。這一稅種是2010年11月推出的。這次增加稅率后，情況是這樣的：買(mǎi)家在半年內轉售房屋，稅率為20%，半年至一年之間轉售則為15%，一年至三年之間轉售則為10%。
不計其他稅種，僅二者相加，稅率最高已達35%。這在全球范圍內，都可稱(chēng)得上最高了。那么，歷史上有沒(méi)有比香港地區更瘋狂的？韓國！為抑制房?jì)r(jià)持續上漲，韓國于2005年對擁有兩套以上住宅的家庭，征收轉讓所得稅9％至36％；2006年提高到50％；2007年起，改為對出售第二套房產(chǎn)的賣(mài)主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣(mài)主征收60%的資本收益稅。2006年調低房地產(chǎn)所有稅（即物業(yè)稅)起征點(diǎn)，還計劃將1%～3%的稅率進(jìn)一步提高。
稅收調控手段效果如何？韓國曾被人恥笑，越加稅房?jì)r(jià)越上漲，2004-2006年，首爾房?jì)r(jià)上漲24%（其實(shí)與同期的美國和中國比，不算離譜）。韓國國土研究院在2006年1月發(fā)表報告指出：“由于實(shí)施強有力的房地產(chǎn)政策，今年房地產(chǎn)價(jià)格將出現持續穩定局面，并預言2006年全國房?jì)r(jià)和首爾公寓價(jià)將分別下降1%和2%左右�！钡珱](méi)想到，政府這一系列房?jì)r(jià)打壓措施卻沒(méi)達到預期效果。2006年上半年房?jì)r(jià)上漲反而越發(fā)迅猛。不過(guò)，一系列加稅動(dòng)作，加上增加房屋供應，2007年終于見(jiàn)效，房?jì)r(jià)平穩下來(lái)，實(shí)現了“軟著(zhù)陸”，比美國房?jì)r(jià)泡沫破滅并引爆次貸危機，強多了。
同樣，再觀(guān)香港。2010年11月推出額外印花稅后，并沒(méi)有如官員、學(xué)者、專(zhuān)家所預測的那樣：投資投機者跑光，房?jì)r(jià)止漲。其后房?jì)r(jià)總體仍呈上漲態(tài)勢，并且再次趕超1997年亞洲金融危機前的歷史高點(diǎn)。由此可見(jiàn)，稅收政策見(jiàn)效需要一個(gè)過(guò)程。尤其是當人們預期房?jì)r(jià)還將上漲時(shí)，增加的稅負，很容易被轉嫁到賣(mài)方頭上。在這一點(diǎn)上，2005-2010年，內地樓市也曾吃過(guò)類(lèi)似苦頭。
然而，我們卻不能據此否認稅收手段對穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要作用。房地產(chǎn)調控可分為三種手段：經(jīng)濟手段、行政手段和法律手段。經(jīng)濟手段主要包括信貸政策和稅收政策，其優(yōu)點(diǎn)是對市場(chǎng)機制傷害小，不足是見(jiàn)效慢。行政手段主要包括干預需求和供應，比如當前內地實(shí)行限購和限貸政策，優(yōu)點(diǎn)是見(jiàn)效快，缺點(diǎn)是損害市場(chǎng)機制。法律手段主要是通過(guò)立法來(lái)規范市場(chǎng)，尤其是保證住宅供應，重中之重是維護中低收入家庭的居住權利。
值得關(guān)注的是，10月12日-15日，國務(wù)院總理溫家寶在中南海召開(kāi)經(jīng)濟形勢座談會(huì )時(shí)表示：房地產(chǎn)調控初見(jiàn)成效，但依然不穩定，必須堅持調控政策不動(dòng)搖。今天的調控，包括房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規劃、規范市場(chǎng)秩序、使價(jià)格合理回歸，都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長(cháng)期穩定和可持續發(fā)展。調控手段，從長(cháng)期講還需要逐步完善，更加注重市場(chǎng)和法制手段。
這充分說(shuō)明一點(diǎn)：迫于房?jì)r(jià)連年上漲的壓力，2010年以來(lái)我國比較強調使用行政干預手段，但這絕非長(cháng)久之計。正如溫總理所言，注重市場(chǎng)（相當于經(jīng)濟手段）和法制手段，才是維護我國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(cháng)期之策。重稅之下，27日以來(lái)香港樓市出現“速凍”，雖然還需在長(cháng)時(shí)間內觀(guān)察新政效果，但在缺少足夠的投資投機需求下，香港房?jì)r(jià)已不可能持續大漲了。