我國保障房建設的重要意義，應該講已經(jīng)被廣泛認知，并且還在進(jìn)一步顯現。改革開(kāi)放以來(lái)，在終于實(shí)現了溫飽和局部的小康之后，現在要邁向全面小康，必須解決所有社會(huì )成員“住有所居”這樣一個(gè)重大問(wèn)題。國際經(jīng)驗和中國的實(shí)踐都已表明，“住有所居”的解決需要“雙軌統籌”。這一輪的房地產(chǎn)調控新政仍然在延續之中，它真正的進(jìn)步就在于已經(jīng)看清這樣一個(gè)“雙軌統籌”的框架：即“保障軌”和“市場(chǎng)軌”必須在“頂層規劃”之下并行。溫家寶總理在和網(wǎng)民互動(dòng)的時(shí)候說(shuō)過(guò)比較生動(dòng)的話(huà)，就是“保障房的事情總理管，商品房的事情總經(jīng)理管”，這是一個(gè)很直觀(guān)的對于這種“雙軌統籌”的表述。在“保障軌”上，如果我們在“頂層規劃”之下正確把握要領(lǐng)，把它的有效、基本供給做到位了，那么，低收入階層、收入“夾心層”都可以“住有所居”了；在“市場(chǎng)軌”上，商品房、產(chǎn)權房的房?jì)r(jià)，就沒(méi)有太大的殺傷力了。
　　這幾年，決策層以極大的決心三令五申、作為硬任務(wù)布置落實(shí)：要在若干年內，建成3600萬(wàn)套左右的保障房。財政當然也要給予特別有力的支持，同時(shí)必須千方百計調動(dòng)各方面的民間資金跟進(jìn)。在具體的進(jìn)展方面已經(jīng)有數據，在此不重復。以下是我圍繞保障性住房建設情況所作的幾點(diǎn)思考：
　　第一，保障房的供給，要從最低端的棚戶(hù)區改造開(kāi)始，進(jìn)而提供在定義上和實(shí)際形態(tài)上都很好把握的廉租房和公租房，來(lái)給低收入階層和收入“夾心層”的“住有所居”托底�！敖�(jīng)濟適用房”這個(gè)概念應該盡可能地淡化，一些地方政府愿意用它也可以，但是必須明確它應該是有限產(chǎn)權，而不能像過(guò)去北京的天通苑、回龍觀(guān)那樣的完全產(chǎn)權。只有規定為有限產(chǎn)權，才能封殺套利空間，才能防止誤配置寶貴的公共資源。而且我個(gè)人認為，在今后一般不要再搞什么“限價(jià)商品房”，實(shí)際上這種“限價(jià)房”帶來(lái)的是什么呢？是設租、尋租，是誰(shuí)有實(shí)力、誰(shuí)有本事、誰(shuí)有關(guān)系，這種做法看起來(lái)限了價(jià)，而實(shí)際上以后產(chǎn)權流通，溢價(jià)的好處又可以輕易地實(shí)現盈利。在現實(shí)生活里誰(shuí)能夠拿到這樣的寶貴資源呢？那只能是拼關(guān)系，拼一些和種種設租、尋租相關(guān)的扭曲能力。對此，我認為已經(jīng)到了應該清晰地提煉出這樣一些界限和概念的時(shí)候了。
　　第二，在保障房的規劃上，我們應該按照一個(gè)土語(yǔ)的說(shuō)法：“花插”著(zhù)設計、“花插”著(zhù)建，避免出現大片、連片的低端住房。廉租房也好、公租房也好，雖然不能硬把它跟高端別墅拼在一起，組合在一個(gè)小區里，但至少要考慮廉租房、公租房和一般商品住宅之間，應能相對合理地形成中國式的群落關(guān)系。這樣可以避免以后很多的社會(huì )問(wèn)題。在其他發(fā)展中國家的實(shí)踐中，大片低端住房往往成了貧民區、貧民窟的代名詞，中國一定要努力防止。所以，這個(gè)“頂層規劃”的高水準一定要包括處理好這樣的問(wèn)題。還有，就是與此相關(guān)的交通條件和其他的服務(wù)設施——商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、醫院、學(xué)校等要一并考慮，土地供應要納入規劃、配好政策。既然是“花插”著(zhù)建，它可能有一般商品住宅，也可能有保障房概念下的廉租房和公租房。政策上配齊了以后，照樣可以通過(guò)地價(jià)競爭的手段引入開(kāi)發(fā)商。應該避免：花很多公共資源，建了成片的廉租房，但交通不配套，生活網(wǎng)點(diǎn)、其他方方面面的設施不配套，實(shí)際上建成以后也沒(méi)有多少人可以去住。這樣的案例，在有些城市是存在的。
　　第三，在保障房設計上，有很多經(jīng)驗值得總結。比如，大家已經(jīng)認識到，保障房應該是偏向于小戶(hù)型，要有相關(guān)的一定限制。什么叫小戶(hù)型？各個(gè)地方當然可以有一定的差別，但不能差得太離譜。再有，有一個(gè)“廁所機制”的道理，我覺(jué)得可以正面地討論。茅于軾老師曾經(jīng)提出：廉租房的設計應該是每個(gè)單元之內沒(méi)有自己的專(zhuān)用衛生間，而用公共廁所。這個(gè)想法從經(jīng)濟學(xué)家的角度來(lái)說(shuō)是完全有道理的，它的好處就是在退出機制方面可以降低成本：住進(jìn)去的人，他不是一輩子就是低收入，收入上升以后，他有能力享受更好的條件以后，因為容忍不了這樣的低端水平，他就會(huì )自動(dòng)地撤出去。這也天然地防止了把廉租房建成一種變相的更高水平的住房，而帶來(lái)一些案例表現出的扭曲。因此，在房屋設計圖紙上看起來(lái)是技術(shù)性的問(wèn)題，實(shí)際上它與以后的政府管理成本是密切相關(guān)的。怎樣合理把握？我們還得鼓勵各個(gè)地方進(jìn)一步探索。
　　第四，應該設計一個(gè)公租房和產(chǎn)權房的轉換機制，至少在很多地方值得試驗。比如，我作為一個(gè)年輕白領(lǐng)——收入 “夾心層”，住進(jìn)了公租房，好處就是沒(méi)有房主來(lái)動(dòng)不動(dòng)威脅我提高房租，我可以非常安穩地住進(jìn)來(lái)，一住三年、五年，甚至更長(cháng)時(shí)間。我在里面裝修了，在里面結婚、生孩子、過(guò)日子，挺滋潤的。到了五年，按照合同期，可能需要重新認定一下我的資格，這時(shí)候可能我的收入也上來(lái)了，住得也很滿(mǎn)意。有沒(méi)有可能建立一種機制，在一開(kāi)始簽合同的時(shí)候就規定，在三年、五年或八年的時(shí)點(diǎn)上，你有一次選擇權：在收入提高的情況下，可以再出一筆錢(qián)，把這個(gè)公租房轉換為產(chǎn)權房。入住者不用再考慮換房后再怎么裝修，再怎么適應其他的生活配套設施，等等。我認為這個(gè)機制也是應該認真考慮的，正合乎所謂在低端供給方面的 “租售并舉”。我不贊成原來(lái)的那些“限價(jià)房”、“兩限房”的“售”，但我主張積極探索這種很規范的、封殺了設租、尋租和套利空間的公租房向產(chǎn)權房轉換機制的“售”。
　　第五，在退出機制的探索和完善方面，還有大量的工作要做。在某些城市，我們曾經(jīng)看到本地的報紙上一大版一大版地登出所謂擬入保障房者的“公示”，我認為這是走形式的辦法，不能說(shuō)毫無(wú)意義，但一般情況下起不了多少作用。我們在都市區域居住的人，不說(shuō)上下樓，就是同一個(gè)樓層，一般來(lái)說(shuō)，也不知道對方是什么樣的職業(yè)，是什么樣的收入。你公示了以后能起多大作用呢？研究退出機制也有類(lèi)似的情況。有什么樣的信息渠道能夠使管理部門(mén)及時(shí)知道他的收入水平高到了他應該退出？這個(gè)信息系統的建設、相關(guān)的管理，在成本上一定是相當高的，但這是政府必須牽頭做好的。怎么做？我們今后要努力去探索。
　　第六，在保障房建設上實(shí)行BT、BOT、政府按揭、拼盤(pán)投資等機制。包括探索REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）等這些機制，它們顯然帶有一些復雜和精細化管理上的要領(lǐng)，我們還要對之進(jìn)一步琢磨。但在發(fā)展方向上，應該明確地鼓勵PPP（PublicPrivatePartnerships），就是“公私合作伙伴關(guān)系”，在新的融資和管理模式下，探索和發(fā)展這種新的機制，調動(dòng)制度創(chuàng )新、機制創(chuàng )新的潛力，調動(dòng)民間資本和社會(huì )資金跟進(jìn)的積極性。
　　第七，重視保障房物業(yè)管理的特殊性。
廉租房、公租房及其他保障房的具體形態(tài)，在使用中的物業(yè)管理，會(huì )有特定的一些問(wèn)題，它畢竟區別于其他的一般商品住宅和高端商品住宅。保障房物業(yè)管理這方面的經(jīng)驗，我們要及時(shí)總結，爭取在以后的發(fā)展過(guò)程中和不斷變化的情況下，有意識地去做些帶點(diǎn)前瞻性的工作，爭取把我們以后的運行走得平穩、順暢一些。
　　第八，政府到底是“補磚頭”還是“補人頭”的選擇問(wèn)題。試想：在某個(gè)政府轄區內，空置房的資源如何？總體來(lái)說(shuō)，如果有為數比較可觀(guān)的空置房，政府就應該努力把空置房引導為出租房，同時(shí)把“補磚頭”轉為“補人頭”。在中國很多的二線(xiàn)城市、三線(xiàn)城市或者中小城市，這種潛力實(shí)際上是非常明顯的。我們已經(jīng)觀(guān)察到地方政府不少的案例，也做了一些調研，認為在某些地方?jīng)]有必要再大規模地建設新的保障房。只要政府明確地把這種需要提供政策支持的保障對象鎖定之后，利用現在空置房進(jìn)入租房市場(chǎng)的潛力，可以促成保障對象簽訂租房合同，再用國庫直接支付的形式，把應該給予的租房補貼打到房主的賬戶(hù)上。租房人非常有保障地住入這種已經(jīng)存在的現成的房子里面，同時(shí)他只要交政策規定他必須交的很低的租金，其他的部分他自己并不過(guò)手，這個(gè)錢(qián)是在國庫集中支付的情況下（實(shí)際上也是一種政府采購的情況下），由國庫直接打到了房主的賬上。這樣一來(lái)，非常穩定、相對低成本地保障到位，“補人頭”而節約了土地和節省了大規模新建費用，而且不會(huì )出現其他的偏差 （比如，如果把錢(qián)簡(jiǎn)單地給了保障對象，實(shí)話(huà)實(shí)說(shuō)他有可能拿去喝酒，甚至拿去賭博）。這些管理上的經(jīng)驗，我們應該進(jìn)一步總結。
　　總之，應爭取把有效供給的潛力進(jìn)一步調動(dòng)出來(lái)，把管理成本進(jìn)一步降低，把保障房供給這個(gè)關(guān)系基本民生改善的事情做好。