關(guān)于保障性住房建設的八點(diǎn)基本認識
2012-11-01   作者:賈康(財政部財政科學(xué)研究所)  來(lái)源:中國經(jīng)濟時(shí)報
 
【字號
  我國保障房建設的重要意義,應該講已經(jīng)被廣泛認知,并且還在進(jìn)一步顯現。改革開(kāi)放以來(lái),在終于實(shí)現了溫飽和局部的小康之后,現在要邁向全面小康,必須解決所有社會(huì )成員“住有所居”這樣一個(gè)重大問(wèn)題。國際經(jīng)驗和中國的實(shí)踐都已表明,“住有所居”的解決需要“雙軌統籌”。這一輪的房地產(chǎn)調控新政仍然在延續之中,它真正的進(jìn)步就在于已經(jīng)看清這樣一個(gè)“雙軌統籌”的框架:即“保障軌”和“市場(chǎng)軌”必須在“頂層規劃”之下并行。溫家寶總理在和網(wǎng)民互動(dòng)的時(shí)候說(shuō)過(guò)比較生動(dòng)的話(huà),就是“保障房的事情總理管,商品房的事情總經(jīng)理管”,這是一個(gè)很直觀(guān)的對于這種“雙軌統籌”的表述。在“保障軌”上,如果我們在“頂層規劃”之下正確把握要領(lǐng),把它的有效、基本供給做到位了,那么,低收入階層、收入“夾心層”都可以“住有所居”了;在“市場(chǎng)軌”上,商品房、產(chǎn)權房的房?jì)r(jià),就沒(méi)有太大的殺傷力了。
  這幾年,決策層以極大的決心三令五申、作為硬任務(wù)布置落實(shí):要在若干年內,建成3600萬(wàn)套左右的保障房。財政當然也要給予特別有力的支持,同時(shí)必須千方百計調動(dòng)各方面的民間資金跟進(jìn)。在具體的進(jìn)展方面已經(jīng)有數據,在此不重復。以下是我圍繞保障性住房建設情況所作的幾點(diǎn)思考:
  第一,保障房的供給,要從最低端的棚戶(hù)區改造開(kāi)始,進(jìn)而提供在定義上和實(shí)際形態(tài)上都很好把握的廉租房和公租房,來(lái)給低收入階層和收入“夾心層”的“住有所居”托底!敖(jīng)濟適用房”這個(gè)概念應該盡可能地淡化,一些地方政府愿意用它也可以,但是必須明確它應該是有限產(chǎn)權,而不能像過(guò)去北京的天通苑、回龍觀(guān)那樣的完全產(chǎn)權。只有規定為有限產(chǎn)權,才能封殺套利空間,才能防止誤配置寶貴的公共資源。而且我個(gè)人認為,在今后一般不要再搞什么“限價(jià)商品房”,實(shí)際上這種“限價(jià)房”帶來(lái)的是什么呢?是設租、尋租,是誰(shuí)有實(shí)力、誰(shuí)有本事、誰(shuí)有關(guān)系,這種做法看起來(lái)限了價(jià),而實(shí)際上以后產(chǎn)權流通,溢價(jià)的好處又可以輕易地實(shí)現盈利。在現實(shí)生活里誰(shuí)能夠拿到這樣的寶貴資源呢?那只能是拼關(guān)系,拼一些和種種設租、尋租相關(guān)的扭曲能力。對此,我認為已經(jīng)到了應該清晰地提煉出這樣一些界限和概念的時(shí)候了。
  第二,在保障房的規劃上,我們應該按照一個(gè)土語(yǔ)的說(shuō)法:“花插”著(zhù)設計、“花插”著(zhù)建,避免出現大片、連片的低端住房。廉租房也好、公租房也好,雖然不能硬把它跟高端別墅拼在一起,組合在一個(gè)小區里,但至少要考慮廉租房、公租房和一般商品住宅之間,應能相對合理地形成中國式的群落關(guān)系。這樣可以避免以后很多的社會(huì )問(wèn)題。在其他發(fā)展中國家的實(shí)踐中,大片低端住房往往成了貧民區、貧民窟的代名詞,中國一定要努力防止。所以,這個(gè)“頂層規劃”的高水準一定要包括處理好這樣的問(wèn)題。還有,就是與此相關(guān)的交通條件和其他的服務(wù)設施——商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、醫院、學(xué)校等要一并考慮,土地供應要納入規劃、配好政策。既然是“花插”著(zhù)建,它可能有一般商品住宅,也可能有保障房概念下的廉租房和公租房。政策上配齊了以后,照樣可以通過(guò)地價(jià)競爭的手段引入開(kāi)發(fā)商。應該避免:花很多公共資源,建了成片的廉租房,但交通不配套,生活網(wǎng)點(diǎn)、其他方方面面的設施不配套,實(shí)際上建成以后也沒(méi)有多少人可以去住。這樣的案例,在有些城市是存在的。
  第三,在保障房設計上,有很多經(jīng)驗值得總結。比如,大家已經(jīng)認識到,保障房應該是偏向于小戶(hù)型,要有相關(guān)的一定限制。什么叫小戶(hù)型?各個(gè)地方當然可以有一定的差別,但不能差得太離譜。再有,有一個(gè)“廁所機制”的道理,我覺(jué)得可以正面地討論。茅于軾老師曾經(jīng)提出:廉租房的設計應該是每個(gè)單元之內沒(méi)有自己的專(zhuān)用衛生間,而用公共廁所。這個(gè)想法從經(jīng)濟學(xué)家的角度來(lái)說(shuō)是完全有道理的,它的好處就是在退出機制方面可以降低成本:住進(jìn)去的人,他不是一輩子就是低收入,收入上升以后,他有能力享受更好的條件以后,因為容忍不了這樣的低端水平,他就會(huì )自動(dòng)地撤出去。這也天然地防止了把廉租房建成一種變相的更高水平的住房,而帶來(lái)一些案例表現出的扭曲。因此,在房屋設計圖紙上看起來(lái)是技術(shù)性的問(wèn)題,實(shí)際上它與以后的政府管理成本是密切相關(guān)的。怎樣合理把握?我們還得鼓勵各個(gè)地方進(jìn)一步探索。
  第四,應該設計一個(gè)公租房和產(chǎn)權房的轉換機制,至少在很多地方值得試驗。比如,我作為一個(gè)年輕白領(lǐng)——收入 “夾心層”,住進(jìn)了公租房,好處就是沒(méi)有房主來(lái)動(dòng)不動(dòng)威脅我提高房租,我可以非常安穩地住進(jìn)來(lái),一住三年、五年,甚至更長(cháng)時(shí)間。我在里面裝修了,在里面結婚、生孩子、過(guò)日子,挺滋潤的。到了五年,按照合同期,可能需要重新認定一下我的資格,這時(shí)候可能我的收入也上來(lái)了,住得也很滿(mǎn)意。有沒(méi)有可能建立一種機制,在一開(kāi)始簽合同的時(shí)候就規定,在三年、五年或八年的時(shí)點(diǎn)上,你有一次選擇權:在收入提高的情況下,可以再出一筆錢(qián),把這個(gè)公租房轉換為產(chǎn)權房。入住者不用再考慮換房后再怎么裝修,再怎么適應其他的生活配套設施,等等。我認為這個(gè)機制也是應該認真考慮的,正合乎所謂在低端供給方面的 “租售并舉”。我不贊成原來(lái)的那些“限價(jià)房”、“兩限房”的“售”,但我主張積極探索這種很規范的、封殺了設租、尋租和套利空間的公租房向產(chǎn)權房轉換機制的“售”。
  第五,在退出機制的探索和完善方面,還有大量的工作要做。在某些城市,我們曾經(jīng)看到本地的報紙上一大版一大版地登出所謂擬入保障房者的“公示”,我認為這是走形式的辦法,不能說(shuō)毫無(wú)意義,但一般情況下起不了多少作用。我們在都市區域居住的人,不說(shuō)上下樓,就是同一個(gè)樓層,一般來(lái)說(shuō),也不知道對方是什么樣的職業(yè),是什么樣的收入。你公示了以后能起多大作用呢?研究退出機制也有類(lèi)似的情況。有什么樣的信息渠道能夠使管理部門(mén)及時(shí)知道他的收入水平高到了他應該退出?這個(gè)信息系統的建設、相關(guān)的管理,在成本上一定是相當高的,但這是政府必須牽頭做好的。怎么做?我們今后要努力去探索。
  第六,在保障房建設上實(shí)行BT、BOT、政府按揭、拼盤(pán)投資等機制。包括探索REITS(房地產(chǎn)信托投資基金)等這些機制,它們顯然帶有一些復雜和精細化管理上的要領(lǐng),我們還要對之進(jìn)一步琢磨。但在發(fā)展方向上,應該明確地鼓勵PPP(PublicPrivatePartnerships),就是“公私合作伙伴關(guān)系”,在新的融資和管理模式下,探索和發(fā)展這種新的機制,調動(dòng)制度創(chuàng )新、機制創(chuàng )新的潛力,調動(dòng)民間資本和社會(huì )資金跟進(jìn)的積極性。
  第七,重視保障房物業(yè)管理的特殊性。
廉租房、公租房及其他保障房的具體形態(tài),在使用中的物業(yè)管理,會(huì )有特定的一些問(wèn)題,它畢竟區別于其他的一般商品住宅和高端商品住宅。保障房物業(yè)管理這方面的經(jīng)驗,我們要及時(shí)總結,爭取在以后的發(fā)展過(guò)程中和不斷變化的情況下,有意識地去做些帶點(diǎn)前瞻性的工作,爭取把我們以后的運行走得平穩、順暢一些。
  第八,政府到底是“補磚頭”還是“補人頭”的選擇問(wèn)題。試想:在某個(gè)政府轄區內,空置房的資源如何?總體來(lái)說(shuō),如果有為數比較可觀(guān)的空置房,政府就應該努力把空置房引導為出租房,同時(shí)把“補磚頭”轉為“補人頭”。在中國很多的二線(xiàn)城市、三線(xiàn)城市或者中小城市,這種潛力實(shí)際上是非常明顯的。我們已經(jīng)觀(guān)察到地方政府不少的案例,也做了一些調研,認為在某些地方?jīng)]有必要再大規模地建設新的保障房。只要政府明確地把這種需要提供政策支持的保障對象鎖定之后,利用現在空置房進(jìn)入租房市場(chǎng)的潛力,可以促成保障對象簽訂租房合同,再用國庫直接支付的形式,把應該給予的租房補貼打到房主的賬戶(hù)上。租房人非常有保障地住入這種已經(jīng)存在的現成的房子里面,同時(shí)他只要交政策規定他必須交的很低的租金,其他的部分他自己并不過(guò)手,這個(gè)錢(qián)是在國庫集中支付的情況下(實(shí)際上也是一種政府采購的情況下),由國庫直接打到了房主的賬上。這樣一來(lái),非常穩定、相對低成本地保障到位,“補人頭”而節約了土地和節省了大規模新建費用,而且不會(huì )出現其他的偏差 (比如,如果把錢(qián)簡(jiǎn)單地給了保障對象,實(shí)話(huà)實(shí)說(shuō)他有可能拿去喝酒,甚至拿去賭博)。這些管理上的經(jīng)驗,我們應該進(jìn)一步總結。
  總之,應爭取把有效供給的潛力進(jìn)一步調動(dòng)出來(lái),把管理成本進(jìn)一步降低,把保障房供給這個(gè)關(guān)系基本民生改善的事情做好。
  凡標注來(lái)源為“經(jīng)濟參考報”或“經(jīng)濟參考網(wǎng)”的所有文字、圖片、音視頻稿件,及電子雜志等數字媒體產(chǎn)品,版權均屬經(jīng)濟參考報社,未經(jīng)經(jīng)濟參考報社書(shū)面授權,不得以任何形式刊載、播放。
 
相關(guān)新聞:
· 濟南竣工保障性住房7519套 提前超額完成任務(wù) 2012-10-11
· 貴州首支保障性住房建設債券獲批 額度16億元 2012-09-24
· 保障性住房要保障真正需要的人 2012-09-20
· 當前中國保障性住房政策的困惑與不足 2012-09-13
· 國稅局:保障性住房可免繳城鎮土地使用稅 2012-06-18
 
頻道精選:
·[財智]誠信缺失 家樂(lè )福超市多種違法手段遭曝光·[財智]歸真堂創(chuàng )業(yè)板上市 “活熊取膽”引各界爭議
·[思想]投資回升速度取決于融資進(jìn)展·[思想]全球債務(wù)危機 中國如何自處
·[讀書(shū)]《歷史大變局下的中國戰略定位》·[讀書(shū)]秦厲:從迷思到真相
 
關(guān)于我們 | 版權聲明 | 聯(lián)系我們 | 媒體刊例 | 友情鏈接
經(jīng)濟參考報社版權所有 本站所有新聞內容未經(jīng)經(jīng)濟參考報協(xié)議授權,禁止轉載使用
新聞線(xiàn)索提供熱線(xiàn):010-63074375 63072334 報社地址:北京市宣武門(mén)西大街57號
JJCKB.CN 京ICP證12028708號
在线精品自偷自拍无码琪琪|国产普通话对白视频二区|巨爆乳肉感一区二区三区|久久精品无码专区免费东京热|亚洲中文色欧另类欧美