危機的不平衡創(chuàng )造“后危機房?jì)r(jià)泡沫”
2012-11-01   作者:《21世紀經(jīng)濟報道》社評  來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道
 
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  當香港在10月26日出臺“樓市新政”之后,很多分析人士并不看好,認為這一招不能阻擋樓市泡沫的做大,屬于治標不治本。實(shí)際上,跟香港問(wèn)題相似的新加坡在2011年12月8日也出臺針對熱錢(qián)炒房的印花稅——比如外國人購買(mǎi)將支付10%的買(mǎi)方印花稅,本地人購買(mǎi)二套房要支付3%——但并沒(méi)有很好地抑制房?jì)r(jià),相反,非公屋市場(chǎng)的房?jì)r(jià)加速飆升,也帶動(dòng)公屋價(jià)格的攀升。
  全世界的房?jì)r(jià)出現了一個(gè)有趣的現象,我們稱(chēng)之為“后危機時(shí)代的房?jì)r(jià)泡沫”。自從美國和以笨豬國代表的歐洲房地產(chǎn)崩盤(pán)之后,全球進(jìn)入2007年大拯救時(shí)期,新興市場(chǎng)國家例如中國、印度都將房?jì)r(jià)刺激回原來(lái)的高位,但隨著(zhù)經(jīng)濟的再度下滑,房?jì)r(jià)又都開(kāi)始收斂。巴西、韓國、印度房?jì)r(jià)都直接下滑,中國房?jì)r(jià)也有微跌。只有三個(gè)地區成為“后危機時(shí)代的房?jì)r(jià)泡沫”代表:一個(gè)是香港,一個(gè)是新加坡,一個(gè)是德國。
  香港房?jì)r(jià)是世界上最貴,比第二名東京還要貴65%,比1997年的紀錄還要高20%。如果說(shuō)香港和新加坡的房地產(chǎn)是因為內地富人和海外熱錢(qián)的共同合力,那么德國柏林的房?jì)r(jià)飆升則令人吃驚。德國最近6個(gè)月房?jì)r(jià)整體增長(cháng)了9%,柏林的房?jì)r(jià)瘋狂飆升20%。我們都知道,德國一直是“房地產(chǎn)無(wú)泡沫”的典范,大家津津樂(lè )道的是“德國十年房?jì)r(jià)零增長(cháng),30年房?jì)r(jià)僅漲了60%”的美妙景象。德國的非超級城市的分散型居住模式、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的類(lèi)資本利得稅、完善的保障房體系都讓人感到非常值得借鑒,但是,在全球房地產(chǎn)抑制的狀態(tài)下,在歐洲各國房?jì)r(jià)暴跌的背景下,德國房地產(chǎn)竟然開(kāi)始快速“泡沫化”。當然,投機者辯解說(shuō)德國房地產(chǎn)是價(jià)值洼地,漲價(jià)是一種回歸,但更多的德國人感到憤怒和憂(yōu)慮。
  香港和新加坡都是亞洲人口最老化的地區,而德國則是歐洲最醒目的老齡化國家之一,而且它們對外來(lái)移民的審查都非?量,按照一般理解,房地產(chǎn)泡沫不應該過(guò)度發(fā)生在老齡化地區,因為樓市的基本支撐力還是要看地區內部的人口增長(cháng)和收入增長(cháng)。老齡化意味著(zhù)支撐力的搖搖欲墜。
  這三個(gè)地區不僅老齡化,而且都伴隨收入增長(cháng)緩慢,通脹飆升的窘境。香港居民收入增長(cháng)率不斷下跌,而通脹卻升到近4%的水平。德國失業(yè)率上升,工業(yè)增速下降,通脹開(kāi)始攀升,人民很不滿(mǎn),覺(jué)得都是“拯救歐洲”鬧的。而新加坡則離心離德,通脹上升收入增速降低,一半人想移民,竟然首選是“便宜”的馬來(lái)西亞。
  老齡化、高通脹和低增長(cháng)地區充當了“后危機時(shí)代的房?jì)r(jià)泡沫”策源地,無(wú)疑說(shuō)明“后危機時(shí)代的房?jì)r(jià)泡沫”完全進(jìn)入了一個(gè)“無(wú)根基、無(wú)未來(lái)、無(wú)厘頭”的熱錢(qián)主導景象。它的深層次原因來(lái)自于“全球危機的不平衡”。當美國希臘發(fā)生了全球第一輪危機,全球央行開(kāi)始無(wú)恥地同步合作瘋狂放水。一方面“縫合”第一輪危機國的傷口,另一方面卻創(chuàng )造了新的“危機不平衡套利”,即那些危機較小的地區成為新的熱錢(qián)追逐地。熱錢(qián)流入德國,僅僅是覺(jué)得德國安全。
  也就是說(shuō),全球貨幣當局每次拯救危機,釋放大量貨幣,攪動(dòng)了熱錢(qián),熱錢(qián)朝著(zhù)泡沫危機最小的地方移動(dòng),將原本危機最小的地方變成新的泡沫危機的起點(diǎn)。一次一次,一輪一輪。即使這些危機最小的地方不具備房地產(chǎn)泡沫的完整條件,但是熱錢(qián)在貨幣泛濫的驅動(dòng)下,敢于刀口舔血踐踏基本的經(jīng)濟邏輯,因為他們相信,各國政府對危機的拯救將沒(méi)完沒(méi)了。
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