雖然剛剛過(guò)去的樓市“金九銀十”未能如期帶來(lái)住宅成交量的擴大，但根據中國指數研究院發(fā)布的10月百城房?jì)r(jià)報告，全國100個(gè)城市新建住宅的平均價(jià)格已環(huán)比連漲5個(gè)月。在這種情況下，需要警惕市場(chǎng)再次形成房?jì)r(jià)上漲預期，影響到房地產(chǎn)調控實(shí)際效果。
　　目前，宏觀(guān)經(jīng)濟有所回穩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金狀況明顯改善，住房公積金貸款額度政策集中調整，均可能會(huì )加重房?jì)r(jià)上漲預期。
　　一是宏觀(guān)經(jīng)濟有所回穩，將增大房?jì)r(jià)上漲壓力。9月份，我國宏觀(guān)經(jīng)濟多項指標回暖。10月份，中國制造業(yè)PMI指數升至50.2，顯示制造業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)略有擴張。通常，房?jì)r(jià)與宏觀(guān)經(jīng)濟運行同向運動(dòng)。2009年下半年，在經(jīng)濟刺激政策作用下，宏觀(guān)經(jīng)濟觸底回升，房?jì)r(jià)也出現快速上漲。雖然當前宏觀(guān)經(jīng)濟回升趨勢尚未完全確立，但多項經(jīng)濟指標回穩，特別是近期人民幣匯率連續升值，熱錢(qián)流入可能性增加，也會(huì )明顯改變樓市運行預期，加大短期房?jì)r(jià)上漲壓力。
　　二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金狀況已明顯改善，降價(jià)銷(xiāo)售動(dòng)力減弱。經(jīng)過(guò)4月至8月期間的剛性住房需求集中釋放，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現金流已明顯好轉。今年前三季度，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金同比增長(cháng)10.1%，較上半年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。過(guò)去四個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售回暖，也帶動(dòng)房地產(chǎn)貸款增速回升。9月末，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款同比增長(cháng)12.1%，個(gè)人購房貸款同比增長(cháng)12.69%，較上季度末分別提高了0.8個(gè)和1.6個(gè)百分點(diǎn)。隨著(zhù)資金狀況的改善，開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”動(dòng)力將會(huì )下降。需要注意的是，第三季度，開(kāi)發(fā)商拿地積極性明顯提高。1月至9月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降16.5%，降幅較上半年縮小了3.4個(gè)百分點(diǎn)，表明開(kāi)發(fā)商對未來(lái)樓市的預期或正趨向樂(lè )觀(guān)。
　　三是住房公積金貸款額度集中調整，或將影響樓市調控預期。據媒體報道，近期有30多個(gè)城市提高了住房公積金貸款額度。雖然相對于較高的房?jì)r(jià)，多數城市的住房公積金貸款額度客觀(guān)上存在調整的需要，但住房公積金貸款額度調整的時(shí)機與幅度，往往帶有較為明顯的政策傾向，反映出地方政府的政策意圖，有可能會(huì )對樓市預期產(chǎn)生影響。盡管從歷史經(jīng)驗看，住房公積金貸款額度上調在釋放剛性住房需求上的作用非常有限，市場(chǎng)仍有可能將其解讀為地方政府的“托市”舉措，進(jìn)而影響到樓市調控預期。
　　房?jì)r(jià)上漲預期的形成，在短期內存在慣性，將會(huì )明顯影響樓市運行軌跡，支撐房?jì)r(jià)上漲，加大樓市供求矛盾。雖然從各方面因素分析看，今年第四季度樓市將運行平穩，不太可能出現房?jì)r(jià)大漲或大跌的情況。但房?jì)r(jià)上漲預期形成的可能性明顯增大。據國家統計局發(fā)布的全國70個(gè)大中城市住房?jì)r(jià)格情況，9月份全國新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有31個(gè)，接近一半的城市新房?jì)r(jià)格出現上漲。特別是一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的環(huán)比上漲，將會(huì )進(jìn)一步釋放房?jì)r(jià)上漲預期的自我實(shí)現機制，對此不能不引起有關(guān)部門(mén)高度警惕。
　　為實(shí)現宏觀(guān)經(jīng)濟平穩健康運行，避免高房?jì)r(jià)損害國民經(jīng)濟運行質(zhì)量，防范和化解金融風(fēng)險，仍需要堅持加強和改進(jìn)房地產(chǎn)調控，加大保障住房的建設，動(dòng)態(tài)調節市場(chǎng)供求，合理引導樓市預期，增加差異化住房稅收政策運用，推動(dòng)房?jì)r(jià)平穩運行。