因游資大規模涌入逼迫香港特區政府多次入市干預以穩定港元之后，市場(chǎng)紛紛猜測港府可能針對樓市出臺干預措施。香港特區政府果然出手，而且速度和力度超出市場(chǎng)想象。10月26日，香港特區政府宣布推出全新的買(mǎi)家印花稅措施，并于第二天生效。對于政府的調控行為在內地和香港出現的非常不同的反應和結果，筆者在此從經(jīng)濟學(xué)基本結論出發(fā)做些分析，希望能消除一些對調控認識的誤區，為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常市場(chǎng)秩序達成一定程度的共識。
首先，投機為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)是經(jīng)濟危機的基礎。近20年來(lái)，世界爆發(fā)的主要的危機，不論是國家范圍的，或是區域性的，還是全球性的，都與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅有關(guān)。而房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的形成都與房地產(chǎn)的投機行為推動(dòng)有關(guān)。20年前的日本經(jīng)濟危機之前，銀行和其他金融機構的資金大規模流入房地產(chǎn)，日本三大城市的房?jì)r(jià)上漲300％。泡沫破滅以后，超過(guò)兩萬(wàn)家金融機構破產(chǎn)，日本經(jīng)濟陷入了“失去的20年”。15年前的亞洲經(jīng)濟危機，泰國放松外國資本管制，大量短期信貸資金流入房地產(chǎn)，房地產(chǎn)空置率大幅上升，導致短期借貸不能周轉，資金鏈斷裂，危機爆發(fā)并席卷整個(gè)亞洲。
香港樓市已脫離整體經(jīng)濟下行的趨勢在熱錢(qián)推動(dòng)下逆市上揚，巨額游資可隨時(shí)套現離場(chǎng)，資金大規模流出可能引發(fā)危機。香港特區政府和業(yè)界當然需要預防1997年金融風(fēng)暴后負資產(chǎn)個(gè)案暴漲的風(fēng)險。
其次，過(guò)去9個(gè)月香港樓市獲得20%的升幅，樓價(jià)連續5周創(chuàng )歷史新高。香港特區財政主管指出，短期房?jì)r(jià)上漲過(guò)快超過(guò)經(jīng)濟增長(cháng)，樓價(jià)遠超香港市民承擔能力，采取措施控制房?jì)r(jià)符合普通市民利益。房?jì)r(jià)大幅上漲還埋下未來(lái)通脹形勢惡化的伏筆。在未來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)態(tài)勢仍然疲軟的形勢下，通脹惡化意味著(zhù)港元貶值購買(mǎi)力的下降，直接影響就是老百姓生活水平的下降。樓市干預應該是民生保護行動(dòng)，與政府公共服務(wù)的職能是一致的。
第三，房地產(chǎn)的過(guò)度投機性是市場(chǎng)失靈的表現。商品市場(chǎng)均衡價(jià)格產(chǎn)生需要三大條件，除供求以外有一個(gè)關(guān)鍵條件是效用最大化約束。也就是當效用滿(mǎn)足后，需求就發(fā)生邊際上的變化，供給價(jià)格就要下降去滿(mǎn)足較低價(jià)格帶來(lái)的邊際需求，這樣的價(jià)格—效用—需求—再價(jià)格的網(wǎng)狀調整過(guò)程，直到邊際效用不再增長(cháng)，均衡價(jià)格形成。
投機性的市場(chǎng)為什么失靈呢？最大的問(wèn)題是市場(chǎng)定價(jià)機制中缺失了效用最大化投機性約束這一重要條件。欲望是無(wú)窮大的，投機性市場(chǎng)沒(méi)有最大滿(mǎn)足度約束條件，所以投機需求不在意價(jià)格高，只在意價(jià)格要不斷上漲。100萬(wàn)買(mǎi)一套房，150萬(wàn)賣(mài)出就賺錢(qián)。然后200萬(wàn)再買(mǎi)，250萬(wàn)賣(mài)出仍然賺錢(qián)。投資性需求有強烈的動(dòng)機推動(dòng)價(jià)格上漲。換句話(huà)說(shuō)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)成為以投資為主體的市場(chǎng)，市場(chǎng)定價(jià)機制的基本條件被破壞，不可能形成合理的均衡價(jià)格。投機性市場(chǎng)的定價(jià)機制呈現經(jīng)濟學(xué)意義上的失靈。
經(jīng)濟學(xué)研究證明，市場(chǎng)失靈以后沒(méi)有外力不可能恢復正常的秩序。政府需要采取相應的干預政策扮演一個(gè)外力平衡角色。就房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，就是遏制投機恢復房地產(chǎn)以居住為主的基本屬性。香港特區政府在出臺較嚴厲的稅收和信貸政策打擊投機炒房行為的同時(shí)，還準備提供土地建設更多的居民住房。有了以居住為主的市場(chǎng)效用最大化的約束，雙管齊下，才能恢復房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理定價(jià)機制并健康發(fā)展。政府的干預合情合理合法。
第四，就像干預匯市一樣，香港特區政府的樓市干預也毫不拖泥帶水，效果立顯。據香港媒體報道，10月28日，一二手樓市交投緊急“冰凍”。二手樓市交投則比前周大跌50%至70%。有代理商稱(chēng)，大型居民小區海怡半島10月27日原本有10組消費者預約看樓，最終有近80%取消。香港特區政府的調控立竿見(jiàn)影，一方面說(shuō)明政策的針對性非常強，打蛇打到七寸，另一方面應該來(lái)自香港特區政府奉行“言必信、行必果”的準則建立起來(lái)的政府信用的權威性。
第五，對美國和全球量化寬松的貨幣政策不能掉以輕心。美聯(lián)儲9月中旬宣布開(kāi)啟新一輪量化寬松政策，全球流動(dòng)性增加，香港首當其沖，樓市、匯市大幅波動(dòng)，匯市大有突破聯(lián)系匯率之勢。大規模的熱錢(qián)流入形成的合力，可能比當年索羅斯的單打獨斗更強。熱錢(qián)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上升然后套利離場(chǎng)泡沫破滅帶來(lái)的危機和風(fēng)險驚心動(dòng)魄。香港特區政府不得不當機立斷采取強勢干預，再次捍衛聯(lián)系匯率和防止房地產(chǎn)泡沫化引發(fā)危機。
美國大選過(guò)后，量化寬松的影響會(huì )更顯著(zhù)，如果歐元區央行無(wú)上限購買(mǎi)債務(wù)國國債的行動(dòng)被西班牙或者其他國家的救助申請啟動(dòng)，明年上半年，由全球流動(dòng)性過(guò)剩帶來(lái)的大宗商品價(jià)格上漲以及通脹將卷土重來(lái)，將再次成為新興市場(chǎng)國家的噩夢(mèng)。由此可見(jiàn)香港特區政府在干預樓市背后的憂(yōu)患意識和危機意識；那是一種以保護大多數百姓利益為己任的責任意識，政府依法管理社會(huì )公共事務(wù)的法治意識。