“九成家庭有房”一度成為了熱門(mén)搜索詞匯。然而，“有房家庭”并不意味著(zhù)沒(méi)有住房需求，無(wú)房家庭并不是構成住房剛需的全部�；谖髂县斀�(jīng)大學(xué)中國家庭金融調查與研究中心（下稱(chēng)“中心”）的首輪調查數據，根據我們深入測算的城鎮地區住房的存量需求以及“十二五”期間的增量需求，發(fā)現我國住房剛需已經(jīng)不再旺盛，房企生產(chǎn)過(guò)剩，房產(chǎn)冬天即將來(lái)臨。
住房需求包括現有家庭的剛性需求及每年新增的住房需求。
城鎮地區現有家庭的剛性需求包括無(wú)房家庭的住房需求，有房但人房分離家庭的住房需求,以及與長(cháng)輩同住的新成年者的住房需求。每年新增的住房需求包括新成年者的住房需求，新增農民工的住房需求以及拆遷家庭的住房需求。
計算現有家庭的住房需求，我們首先考慮無(wú)房家庭的住房需求。根據中心的調查數據，常住地為城鎮地區的家庭中有15.30%無(wú)住房。其中，在北京、上海、深圳，戶(hù)主年齡在35歲以下家庭中，無(wú)房家庭的占比更高達40%。
其次，由城市化帶來(lái)的人口流動(dòng)造就了一批有房但人房分離的家庭，如進(jìn)城農民工家庭、“北漂”家庭等，他們也構成了一部分住房的剛性需求。根據中心的數據，僅有一套住房且常住地為城市地區的家庭中，人房分離家庭的占比為13.75%。假設人房分離家庭額外需要一套住房，則11.68%的城鎮家庭將需要住房。若排除人房分離家庭中屬于城市戶(hù)籍的家庭，則這部分需求為8.8%。
再次，對有房且人房未分離的城市家庭，還存在一部分居民與長(cháng)輩同住。雖然這部分居民在統計上“被有房”，但他們構成了城鎮地區的潛在住房需求。在排除在校學(xué)生、喪失勞動(dòng)力者以及因度假、生病、生小孩等與長(cháng)輩同住者外，有房且人房未分離居民中，有16.17%與長(cháng)輩同住且年齡界于18~40歲之間，他們需要額外的住房。這部分人離開(kāi)父母組成新的家庭，相當于5.91%城鎮家庭需要住房。
上述現有家庭的剛需住房需求為城鎮家庭的30%，為6459萬(wàn)套。
計算新增的剛需住房需求，我們首先考慮農民工進(jìn)城�！笆濉逼陂g農民工每年將以約4%的速度增長(cháng)。根據中國家庭金融調查數據，2011年外出農民工家庭約4521萬(wàn)戶(hù)。由此推算，“十二五”期間新增農民工家庭帶來(lái)的住房需求為823萬(wàn)套。
其次，“十二五”期間，部分居民將年滿(mǎn)18周歲，他們作為新增的成年人將構成“十二五”期間的住房需求。這部分城市地區家庭約占4%，約為861萬(wàn)套。
最后，“十二五”期間，部分家庭的房屋將被拆遷，這些拆遷戶(hù)的住房需求也應計入城鎮住房總需求。根據中心的調查數據，“十一五”期間全國總計拆遷1100萬(wàn)戶(hù)，若“十二五”期間拆遷家庭按10%增長(cháng)，則“十二五”期間將約拆遷家庭1210萬(wàn)戶(hù)。
綜上，在不考慮家庭“改善型”住房需求的情況下，“十二五”期間我國城鎮新增住房需求為2894萬(wàn)套，每年為579萬(wàn)套。需要特別說(shuō)明的是，此處的總需求只部分考慮到了居民的改善型住房需求。
住房供給包括擁有多套住房家庭的住房供給以及新增商品房的供給。其中，中心數據顯示，城市家庭擁有2套住房的占13%，擁有3套住房的占2.51%。假設擁有多套住房的家庭僅保留1套住房自住，則這部分家庭的住房供給可滿(mǎn)足18.02%的城鎮地區家庭的住房需求。
在商品房供給方面，2011年末，全國住宅商品房待售面積16.9億平方米。取2010年城鎮地區人均住房面積31.6平方米，城鎮家庭戶(hù)均人口2.88人，則2011年未出售的商品房約186萬(wàn)套。
據此推算，在未考慮老齡化帶來(lái)的住房供給的情況下，我國城鎮地區的房屋供給約為4068萬(wàn)套。
在計算房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能時(shí)，有施工面積、開(kāi)工面積和竣工面積的區別，差別較大。如果以居于中間的開(kāi)工面積來(lái)計算，2011年中國住宅開(kāi)工面積為14.6億平方米�？紤]到其中有1000萬(wàn)套小戶(hù)型保障房，全國2011年新開(kāi)工住宅總數估計約為1945萬(wàn)套。
現有城鎮家庭住房剛需為6459萬(wàn)套，而我國城鎮地區的房屋供給約為4068萬(wàn)套，缺口為2391萬(wàn)套。以目前的產(chǎn)能，不到兩年時(shí)間就能滿(mǎn)足現有家庭的剛性需求。雖然由于實(shí)施了數年房地產(chǎn)調控政策，2011年房屋新開(kāi)工面積僅較上年增長(cháng)16.2％，低于2010年41.9％的增幅。
從長(cháng)期而言，房地產(chǎn)行業(yè)主要是滿(mǎn)足新增的需求。如前所述，每年新增需求為579萬(wàn)套，只有現在房地產(chǎn)產(chǎn)能的1/3。因此筆者以為，房地產(chǎn)行業(yè)的冬天3~5年后就會(huì )來(lái)臨。
根據中心收集的季度回訪(fǎng)數據，在2012年前兩個(gè)季度中，新購住房的城鎮家庭分別有75.5%與87.3%已擁有住房。而在排除人房分離家庭以及有子女成年的家庭后，這些新購住房的家庭中仍有50%是基于投資目的買(mǎi)房。這說(shuō)明，一方面房產(chǎn)調控的效果不如預期，另一方面房產(chǎn)市場(chǎng)的供給過(guò)剩正逐步顯現。
的確，市場(chǎng)上已經(jīng)有很強的信號表明房產(chǎn)供給過(guò)剩。截至2012年8月，未出售的住宅商品房比2011年同比增加42.0%，達20.4億平方米或224萬(wàn)套，這值得重視。宏觀(guān)調控所采取的差別化購房策略使得投資性住房需求得以抑制，住房供給超出住房剛性需求的深層供需狀況在一定程度上得以展現。