房地產(chǎn)探針在試探剛需的底部與投資的新熱土。
大規模投資購房成為過(guò)去式。就成交總量與價(jià)格而言,房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩,但出現了與以往明顯不同之處,繼上世紀90年代初之后,中國再次出現房?jì)r(jià)50%以上的鍘刀式下跌,鄂爾多斯與溫州的房地產(chǎn)冰山融化讓投資者心生疑懼。
大城市房?jì)r(jià)繼續上升,與資源、制造中心的中小城市房?jì)r(jià)大跌,形成鮮明對比。房地產(chǎn)市場(chǎng)跟隨經(jīng)濟結構一起,劇烈分化,所有的城市房?jì)r(jià)齊漲齊跌、環(huán)球同此涼熱的房地產(chǎn)炎夏過(guò)去了。
貨幣泡沫消失,房地產(chǎn)泡沫漸成鏡花水月,這是房地產(chǎn)市場(chǎng)僵持的根本原因。央行采用正逆回購的方式調節貨幣,并沒(méi)有用一些人所盼望降存降息的方式,從源頭真正放松貨幣,中國貨幣“明松暗緊”,資金并不充裕,從溫州民間拆借利率與銀行間隔夜拆借利率居高不下,就可見(jiàn)一斑。
與此同時(shí),銀行對房地產(chǎn)半心半意,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不再像以往一樣全部享受優(yōu)惠的基準利率,個(gè)人房貸不再是天然的優(yōu)質(zhì)貸款。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不繼續以較高的價(jià)格發(fā)行信托,以極低的價(jià)格謀求到境外上市,未來(lái)中小房企的倒閉潮不可避免。
貨幣泡沫消失,所有的投資品都走向價(jià)值回歸之旅。不僅房地產(chǎn),高端白酒、紅酒、當代藝術(shù)品的拍賣(mài)價(jià)都在大幅下挫過(guò)程中,以往上漲過(guò)快、泡沫過(guò)高的投資品,以往由金錢(qián)堆砌卻未找到發(fā)展方向的城市,將在深海尋底五年以上。
房地產(chǎn)市場(chǎng)并不會(huì )因此垮塌,剛需市場(chǎng)與高價(jià)值的投資品種逐漸浮出水面。
二手房交易以及90平方米以下商品住房成交量是剛需市場(chǎng)的敏感指標。2010年以后,剛需是明顯的標志,一度占據房地產(chǎn)市場(chǎng)的半壁江山。根據中原集團研究中心的數據,二手房較為堅挺。北京、上海、廣州、深圳、天津、成都六城市二手房成交價(jià)格上升,成交量起伏不定,總體而言處于穩中略升的區間。2012年10月,六城市二手住宅成交面積合計約411萬(wàn)平方米,環(huán)比9月小幅回落3.7%,較7月的峰值水平回落了17.6%。
大城市的二手房量?jì)r(jià)不同步,沒(méi)有成交量卻依然有高價(jià)位。這說(shuō)明,擁有二套房以上的人群擁有充分的現金流,只要不推出存量房物業(yè)稅等政策,這部分手握現金的投資者,絕不會(huì )輕易以低價(jià)出售現有存量房。目前政策并不兇猛,沒(méi)有空置稅,沒(méi)有對多套存量房征稅,租金稅收收繳效率之低,幾乎可以忽略不計,因此才會(huì )造成中國大城市二手房市場(chǎng)的奇特現象,長(cháng)期有價(jià)無(wú)市:六城市近三個(gè)月二手房成交量持續下降,但二手住宅價(jià)格指數連續第7個(gè)月上漲,各城市指數自3月份起累計漲幅在3.5%到12.0%之間不等。
投資者真正青睞的品種浮出水面。房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化不僅體現在城市之間的分化,更體現在大城市不同的地段價(jià)格有天壤之別。根據中房指數研究院的數據,其跟蹤的大城市京滬穗深以及大部分省會(huì )城市房?jì)r(jià)保持平穩,核心地段、稀缺地段的房?jì)r(jià)仍在上升。不僅如此,北京的甲級寫(xiě)字樓租金增速2011年世界第一,目前寫(xiě)字樓租金上漲之風(fēng)已刮到望京等地,寫(xiě)字樓空置率創(chuàng )出2.45%左右的新低,500強企業(yè)有400多家在北京設立總部。從今年下半年到明年,北京商鋪似乎進(jìn)入補漲階段。上海中心地帶的商業(yè)物業(yè),廣州城市中軸“小蠻腰”附近的商業(yè)物業(yè),上漲速度雖不如北京,同樣令人咋舌。相隔不遠的義烏、東莞等地,浸入冰冷的海水之中,制造業(yè)的轉型之難盡情體現在當地的房?jì)r(jià)、房租之中。
大城市就像一塊巨大的海綿,吸納著(zhù)周邊的一切資源。城市化進(jìn)程中,人口、資金、商業(yè)設施不免向大城市集聚,曾有理論認為,高鐵時(shí)代會(huì )形成城市群,也即巴黎、東京式的大都市圈,在城市群之間的衛星城洼地未來(lái)具有極大的溢價(jià)。這一觀(guān)點(diǎn)未必正確,高鐵讓巴黎、東京的吸引力更強,而在巴西、印度等地,無(wú)論貧富,人們的居住圣地依然是圣保羅、孟買(mǎi)等地。中國的城市化過(guò)程中是否會(huì )形成小城市群?可能。但不是現在,現在依然是奔赴大城市的過(guò)程。
二手房市場(chǎng)的現金、大城市依然較高的投資熱情、90平方米以下住房的成交量,已逐漸構成中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的金剛底。除非經(jīng)濟出現大波動(dòng),否則,最近數年內大規模的上升、下降都是夢(mèng)想。