自頒布住房市場(chǎng)的“國十條”以來(lái)，兩年來(lái)我國住房市場(chǎng)發(fā)展宗旨發(fā)生了根本性變化，即遏制住房投機投資，鼓勵住房自住消費。但是，住房市場(chǎng)投機炒作仍未得到根本的遏制。這里既有住房政策的藥力不足的問(wèn)題，也有住房宏觀(guān)調控管理方式問(wèn)題。房地產(chǎn)宏觀(guān)調控管理思路不同，必然導致對市場(chǎng)判斷不同及所給出的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策相異。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控究竟是預期管理還是供求管理，應該有一條清晰的主線(xiàn)。
從樓價(jià)和成交量看，從2010年開(kāi)始宏觀(guān)調控到今年4月，國內住房的總體價(jià)格水平開(kāi)始下行，調控取得相當的成績(jì)，但向下調整的幅度不大。央行降準及降息突然改變住房的預期，從5月起，住房市場(chǎng)價(jià)格又開(kāi)始小幅反彈。到目前為止，全國100個(gè)城市新建住宅的平均價(jià)格已環(huán)比連漲5個(gè)月。樓價(jià)向下調整的趨勢突然轉向為向上反彈，不僅說(shuō)明住房市場(chǎng)以投資為主導的性質(zhì)沒(méi)有改變，而且整個(gè)住房市場(chǎng)的價(jià)格完全取決市場(chǎng)預期，更是說(shuō)明當前國內住房市場(chǎng)投資主導性。
早些時(shí)候有政府職能部門(mén)的人認為在限購及限價(jià)政策作用下，住房市場(chǎng)基本上是由住房消費需求為主導的市場(chǎng)，事實(shí)表明，這個(gè)判斷并不成立。因為，不僅以預期決定價(jià)格的住房市場(chǎng)及住房銷(xiāo)售嚴重下降而房?jì)r(jià)不向下行的市場(chǎng)必定是以投資為主導的市場(chǎng)（這兩者都是投資炒作主導市場(chǎng)的基本特征），而且上述政策基于只購買(mǎi)一套住房是自用而不是投資，而這個(gè)假定同樣也不成立。因為，如果沒(méi)有對住房投資炒作事中及事后的限制，只要購買(mǎi)住房是賺錢(qián)工具，只購買(mǎi)一套住房照樣可用作投資炒作，只不過(guò)杠桿率低一些而已。
既然當前的住房市場(chǎng)仍然是以投資炒作為主導的市場(chǎng)，則房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策就得以預期管理為主導。政府不僅對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控態(tài)度應十分堅決，讓市場(chǎng)明白政府有決心也有政策會(huì )堅決去除住房市場(chǎng)賺錢(qián)功能，更為重要的是要通過(guò)差異化的信貸政策及差異化的稅收政策來(lái)改變當前的市場(chǎng)預期。改變市場(chǎng)預期不僅是要阻嚇新投機炒作者進(jìn)入，最為重要的是要讓已進(jìn)入投資炒作者退出市場(chǎng)。
中國住房市場(chǎng)是一個(gè)剛剛發(fā)展起來(lái)、沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)第一輪周期性調整的巨大差異性的市場(chǎng)。住房的不動(dòng)產(chǎn)特性及中國巨大住房市場(chǎng)的差異性，使得市場(chǎng)的許多問(wèn)題容易被掩蓋。比如去年與今年全國各省市住房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額的增長(cháng)此起彼落。今年1至10月住房銷(xiāo)售面積增長(cháng)最快的省份為青海37.9%，內蒙古35.3%，河北33.6%，銷(xiāo)售金額增長(cháng)最快的省份為河北54.8%，陜西50.6%，內蒙古47.7%，而兩者增長(cháng)最慢的省市為浙江負20.0%，上海負14.1%，北京負13.9%。但今年1至9月住房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額增長(cháng)最快省份為北京25.2%，吉林23.2%，貴州18.4%以及山西28.2%，湖北22.2%，貴州21.2%，而兩者增長(cháng)最慢的省份為內蒙古負37.0%，青海負34.8%，新疆負24.5%。
這些數據說(shuō)明了，住房作為不動(dòng)產(chǎn)，不是一個(gè)全國性的統一市場(chǎng)，永遠是無(wú)數個(gè)不同價(jià)格水平分割的市場(chǎng)。要想用統一的標準統一的政策來(lái)治理這些市場(chǎng)是不可能的。特別是用行政性統一的干預手段對市場(chǎng)造成傷害會(huì )更大。因此，對住房市場(chǎng)的預期管理同樣要采取差異化政策。最近，無(wú)論溫州和鄂爾多斯等房地產(chǎn)泡沫破滅，還是貴陽(yáng)、沈陽(yáng)、�？�、武漢等地房地產(chǎn)局部嚴重過(guò)剩，都預示著(zhù)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著(zhù)巨大風(fēng)險。盡管這些風(fēng)險看上去是區域性的，但不排除會(huì )向全國各市場(chǎng)擴散的可能。特別以木桶理論來(lái)看，系統性風(fēng)險發(fā)生往往是會(huì )從最脆弱的地方開(kāi)始。因此，筆者認為，對當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)系統性風(fēng)險絕不可低估。
從多個(gè)方面的跡象看，市場(chǎng)預計住房市場(chǎng)政策或將出現重大調整，而從一些地方政府在采取不同方式來(lái)突破中央的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策（比如各地住房公積金政策微調），一些房地產(chǎn)企業(yè)上半年在一線(xiàn)城市住房銷(xiāo)售又出現了大幅回升，資金壓力減輕，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商又在大造明年房?jì)r(jià)上漲輿論等現象來(lái)看，可以說(shuō)，國內住房市場(chǎng)價(jià)格上漲預期正在形成。這不僅使得一線(xiàn)城市銷(xiāo)售快速增長(cháng)，有數據顯示，北京、廣州、上海、深圳四大城市10月住房成交量按年分別增加了87%、68%、90%及80%，而且一線(xiàn)城市的土地交易急增。只要這種勢頭與再次形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的預期會(huì )合，那么，早幾年住房市場(chǎng)宏觀(guān)調控所取得的成果有可能付之東流。
可見(jiàn)，當前國內住房市場(chǎng)中投機炒作思維仍不容忽視，宏觀(guān)政策重點(diǎn)非得放在預期管理上不可，并逐漸由預期管理轉化為住房供求關(guān)系管理。