2011年以來(lái)，學(xué)界和業(yè)界不少人認為，我國房地產(chǎn)發(fā)展黃金期已經(jīng)結束。事實(shí)上，房地產(chǎn)規模、房?jì)r(jià)和利潤的超常規增長(cháng)可能漸告尾聲，而并非房地產(chǎn)行業(yè)步入衰退期。其中，新型城鎮化將給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的機遇，房地產(chǎn)發(fā)展最大“剛需”有望被喚醒。
　　工業(yè)化需要城鎮化作為依托，工業(yè)化帶來(lái)的生產(chǎn)效率提升需要城鎮化的規模效應與范圍效應，以消化“潮水般”的工業(yè)生產(chǎn)供給。但是，我國過(guò)去城鎮化走的并非是一條與工業(yè)化良性循環(huán)和相互推進(jìn)的路子，卻扮演著(zhù)降低工業(yè)化成本的工具，最突出的問(wèn)題就是最大限度地利用人口紅利帶來(lái)的低成本進(jìn)城農民工和低成本農地征收。
　　人口和土地是工業(yè)化初始最主要的投入要素，人為壓低農民工和農地要素價(jià)格帶來(lái)三個(gè)嚴重后果：一是占人口規模最大、本應當擔當內需主力的農業(yè)剩余勞動(dòng)力，其消費長(cháng)期不振，經(jīng)濟增長(cháng)重擔不得不在依賴(lài)投資的路子上越陷越深；二是農民工無(wú)法市民化(享受城市教育和醫療等社會(huì )保障)，導致勞動(dòng)者技能投資不足和勞動(dòng)力素質(zhì)長(cháng)期低下，出口增長(cháng)的效益被迫依靠低成本下的規模取勝；三是長(cháng)期低成本投入帶來(lái)的坐享紅利扼殺了企業(yè)創(chuàng )新的積極性，簡(jiǎn)單的規模增長(cháng)壓縮了產(chǎn)業(yè)結構升級和全要素生產(chǎn)率提升空間。
　　追求投資高增長(cháng)和規模效應的弊端顯露無(wú)遺，各類(lèi)要素價(jià)格不斷上漲，并驅使要素市場(chǎng)呈現資產(chǎn)化驅動(dòng)下的投機傾向，這在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現得更為明顯。房地產(chǎn)快速發(fā)展和房?jì)r(jià)上漲不僅能夠直接推動(dòng)投資規�；�增長(cháng)，而且通過(guò)土地出讓金增長(cháng)撬動(dòng)銀行信貸的杠桿，為工業(yè)化、基建投資和招商引資創(chuàng )造條件，從而實(shí)現數倍的投資增長(cháng)，這是本世紀以來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲的主要原因。投資和工業(yè)化的規�；瘮U張導致城市的地域范圍呈現“攤大餅”式的外延擴張，城市公共基礎設施供應難以跟上城市范圍擴展的速度，土地城市化和工業(yè)基建投資泡沫化的現象嚴重。此外，金融生態(tài)和環(huán)境生態(tài)已經(jīng)無(wú)法承壓，地方各類(lèi)融資平臺成為引爆金融風(fēng)險的最大隱患。
　　筆者認為，新型城鎮化將給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的機遇。首先，“人”的城市化由于實(shí)現了農村剩余勞動(dòng)力的市民化，使其真正能夠在城市長(cháng)久“安頓下來(lái)”。一方面，為農村剩余勞動(dòng)力在教育、醫療、失業(yè)、救濟、養老等公共服務(wù)供給方面提供保障，消除農民在消費方面的顧慮，首先釋放的將是農民在城市的購房需求；另一方面，“人”的城市化保證了農村剩余勞動(dòng)力在公平交易下的土地權益，提升了農民的購房能力。農村剩余勞動(dòng)力購房需求的釋放將啟動(dòng)我國最大住房“剛需”，創(chuàng )造我國住房市場(chǎng)大發(fā)展的第二波高潮，這也是穩定我國住房市場(chǎng)的最強力量。
　　第二，大中小城市合理布局的城鎮化緩解了人口、資源向大城市集中的趨勢，有利于分流大城市多年來(lái)居高不下的購房需求，大城市房?jì)r(jià)上漲的壓力將會(huì )緩解，這也會(huì )解除長(cháng)期高房?jì)r(jià)對大城市集聚和輻射能力的桎梏，加快大城市產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化進(jìn)程，從而驅動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入高級化階段。由于中小城市在產(chǎn)業(yè)分工上與區域中心城市相得益彰，中小城市通過(guò)接受大城市輸出的制造產(chǎn)業(yè)和關(guān)聯(lián)服務(wù)業(yè)，而獲得大城市的輻射和擴散效應，中小城市人口將快速增加，也將會(huì )衍生出大量的新增住房需求。
　　第三，緊湊和立體的城鎮化將通過(guò)現代信息技術(shù)、智能技術(shù)、建筑藝術(shù)等實(shí)現有限公共服務(wù)設施的共享，改變公共服務(wù)設施供給跟不上城市擴張速度的現狀，這將緩解各大城市中心區房?jì)r(jià)上漲壓力，“城市病”也將得到緩解，同時(shí)也為城市房地產(chǎn)發(fā)展騰挪出更多空間。同時(shí)，緊湊和立體的城鎮化將會(huì )大大減少城市在公共服務(wù)設施上的投資規模，有利于解決地方政府對于土地財政的依賴(lài)，并由此降低地方政府推高地價(jià)的內生激勵，房?jì)r(jià)也將由此會(huì )出現臺階式回落，更多中低收入購房人群的購房支付能力將大大提升。
　　第四，工業(yè)化、農業(yè)現代化協(xié)同推進(jìn)的城鎮化將徹底解決過(guò)去城鎮化與工業(yè)化發(fā)展“兩張皮”的問(wèn)題，形成有效需求支撐下的房地產(chǎn)有效供給，有望解決目前二三線(xiàn)、三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)脫離城市工商業(yè)而過(guò)度發(fā)展的問(wèn)題，實(shí)現房地產(chǎn)泡沫的軟著(zhù)陸。
　　第五，節約資源和保護環(huán)境的城鎮化將真正創(chuàng )造我國房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，改變房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去“跑馬圈地”的經(jīng)營(yíng)模式。改變千篇一律的建筑風(fēng)格，增加保護生態(tài)和環(huán)境的綠色節能建筑、保護多樣性建筑，提升信息化、智能化在居住區的應用等，這些都將為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)革命性變化。