保障性住房進(jìn)入與退出機制包含三個(gè)相互聯(lián)系的環(huán)節：保障標準的界定環(huán)節、保障對象申請與審核環(huán)節和退出環(huán)節。本文立足于當前中國的實(shí)際，結合保障性住房進(jìn)入與退出機制的國際經(jīng)驗，提出以剩余收入法為基礎確定保障性住房的進(jìn)入標準，建立“居民經(jīng)濟狀況核對系統”對保障性住房申請保障進(jìn)行審核，加大對虛假信息申報和尋租現象的處罰力度，加強對受保家庭收入動(dòng)態(tài)監管，構建各類(lèi)型保障性住房有效銜接的退出機制。
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當前保障性住房進(jìn)入與退出機制面臨的主要問(wèn)題 |
�。ㄒ唬┻M(jìn)入機制存在的問(wèn)題。目前我國保障性住房保障標準線(xiàn)主要有兩方面要求：對申請家庭收入標準的界定和對申請家庭現有居住面積的界定�？v觀(guān)各地方的界定標準，存在以下不足。
收入標準確定合理性不足。各地的收入線(xiàn)劃分標準不統一且又有各自的局限性，導致目前住房保障的收入線(xiàn)劃分不太合理，表現在無(wú)法綜合各種因素來(lái)確定合適的保障對象，從而可能出現
“應保的未保、不應保的卻被保了”的現象。
面積標準確定合理性不足。在設置保障性住房困難標準時(shí)，多數城市采用人均指標，即城鎮人均建筑面積或人均使用面積低的一定比例作為保障標準，低于這個(gè)標準的住房困難家庭可以納入住房保障。
戶(hù)籍限制。具有本地戶(hù)口是一些城市進(jìn)入住房保障的必要條件之一。雖有深圳、上海兩城市提出要將非戶(hù)籍人口納入到住房保障體系中來(lái)，但也只是停留在提議階段。
�。ǘ⿲徍撕凸芾碇写嬖诘膯�(wèn)題。受保障對象申報信息甄別難。由于基層監管過(guò)程中存在工作量大、取證困難，缺乏有效的審核方式等問(wèn)題，使得有些環(huán)節的審核往往容易流于形式，導致保障性住房保障中存在弄虛作假現象。
缺乏有效的懲處措施�，F行的保障性住房保障有關(guān)法規對虛報的個(gè)人和家庭的懲罰力度不夠，主要是以警告、責令退還、取消受保資格等一些相對較輕的處罰規定，這些規定無(wú)法震懾虛假情況的發(fā)生，存在尋租現象。
�。ㄈ┩顺霏h(huán)節中存在的問(wèn)題。退出程序設計不合理，缺少一個(gè)合理的退出期限；退出期間缺乏詳細的退出措施用于平滑受保家庭因退出后產(chǎn)生的福利減少；退出后沒(méi)有相應的配套制度，缺少與其他保障體系有效銜接。
分析比較不同國家在住房保障進(jìn)入與退出機制上的經(jīng)驗與教訓，可以對我國住房保障的進(jìn)入與退出機制的建設有所借鑒。
注重中低收入住房保障的層次性。例如新加坡對購買(mǎi)組屋的低收入居民實(shí)行分級補貼的政策，購買(mǎi)房屋的面積越大可以獲得的補貼就越少。
詳細的收入限額。美國、英國對各類(lèi)住房的購買(mǎi)者及租用者有嚴格的規定，從相關(guān)政策上明確了高、中、低收入者劃分的依據，每年公布一次高、中、低收入的劃分標準。
住房輪候分配體系。中國香港和新加坡都是按家庭收入、家庭結構等形成公共住房分配的輪侯排隊體系，不同收入和家庭結構的居民參與各類(lèi)住房發(fā)展計劃，在申請、入住、租賃、購買(mǎi)等方面形成嚴格的層級化和序列化，提高了公共住房的分配效率。
嚴格的審核和監管。依法簽訂住房保障合同,合同期滿(mǎn)要求續保的必須要經(jīng)過(guò)重新審核，只有符合條件者方準予續簽。嚴格審核住房保障的準入和退出對象,當住房保障對象收入水平超過(guò)當年最低收入標準時(shí),將讓其按期騰退保障性住房或停發(fā)住房租金補貼。住房保障及管理情況適時(shí)向公眾公示,接受社會(huì )監督。
嚴厲的懲罰制度。為了確保住房能夠分配給最需要的家庭，中國香港、新加坡對于騙取住房保障資格的家庭懲罰十分嚴格，這些措施對想要以不正當手段取得保障性住房的群體形成威懾。
�。ㄒ唬┮允Ｓ嗍杖敕榛A確定保障性住房的進(jìn)入標準。剩余收入法強調收入、住房成本、非住房必需品成本之間的相互作用，剩余收入法的計算公式為：住房可支付水平＝收入－非住房必需品－個(gè)人稅。其基本含義是，如果收入減去住房支出不小于標準的非住房支出，則不存在住房支付能力問(wèn)題。
�。ǘ┙⒕用窠�(jīng)濟狀況核對系統，堅持信息公開(kāi)，加大懲罰力度。首先，建立有效的審核辦法——居民經(jīng)濟狀況核對系統。上海建立的居民經(jīng)濟狀況核對系統，根據居民家庭收入的不同類(lèi)型，與稅務(wù)、房地產(chǎn)、社會(huì )保險、公積金、車(chē)輛、工商、金融等部門(mén)協(xié)商收入核對的具體程序和辦法，建立分層次、多類(lèi)別、高效率、運轉靈活的居民家庭收入核對運行機制。
其次，加強監管防止尋租。將保障性住房政策實(shí)施、核查過(guò)程、信訪(fǎng)和舉報落實(shí)等情況都納入監督范圍，會(huì )同財政、審計部門(mén)住房保障資金審核發(fā)放和日常監管等情況進(jìn)行不定期的監督檢查，逐步完善各級監督體系，加強對保障性住房分配全過(guò)程監督，明確各層面各環(huán)節部門(mén)及工作人員責任追究。
再次，信息公開(kāi),接受大眾監督。信息公開(kāi)，實(shí)行陽(yáng)光操作。將保障性住房的政策（包括保障范圍、保障對象、申請、審批、配租以及退出等配套政策和操作規程等全過(guò)程），過(guò)印發(fā)宣傳資料、媒體、網(wǎng)絡(luò )等方式向居民廣泛宣傳，全面提高工作透明度，增強廣大居民對此項政策的知情權、監督權，真正做到公開(kāi)、公平、公正。完善監督制度，接受大眾監督，采用有獎舉報等方式鼓勵民眾大膽揭露住房保障中的違規操作。
最后，加大對虛假信息申報處罰力度。實(shí)行更為嚴厲的虛報處罰措施，提高違法者的違法成本，在事后處罰的同時(shí)實(shí)現事前震懾，讓騙保者知道冒風(fēng)險得付出大的代價(jià)，虛報信息者自然而然就會(huì )減少了。
�。ㄈ┙⒓彝ナ杖雱�(dòng)態(tài)監控制度。有效的家庭收入動(dòng)態(tài)監控制度包括：一是個(gè)人信用檔案。檔案記錄個(gè)人基本資料、經(jīng)濟信用資料、個(gè)人社會(huì )信息及特別記錄，將信用檔案電子化，實(shí)行全國聯(lián)網(wǎng)，信息共享。二是保障性住房檔案管理。管理部門(mén)可以建立一戶(hù)一檔的保障性住房電子信息庫，將受保家庭的申請、審核、實(shí)施保障及年度復核等有關(guān)材料記錄在案。同時(shí)將保障性住房電子檔案網(wǎng)絡(luò )化，完善保障性住房信息披露制度。