日前召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議提出，積極穩妥推進(jìn)城鎮化，增強城鎮綜合承載能力，提高土地節約集約利用水平，有序推進(jìn)農業(yè)轉移人口市民化，并強調加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控。此間觀(guān)察家認為，如果一些地區把城鎮化當成推漲地價(jià)、房?jì)r(jià)的契機，大舉圈地擴建，競相“造城”，這將是變形走樣的“城鎮化”。
　　1995年以來(lái)中國城鎮化經(jīng)歷了歷史上最快的發(fā)展階段，1998年前后中國房?jì)r(jià)也開(kāi)始進(jìn)入快速上漲期。城鎮化及其引起的住房資源再分配和土地稀缺預期是房?jì)r(jià)上漲的大背景。
　　但過(guò)去十幾年中國城鎮化最突出的問(wèn)題是土地城鎮化遠快于人口城鎮化。2000年至2010年，城市建設用地擴張了83%，但同期包括農民工在內的城鎮人口僅增長(cháng)45%。參照國際標準，為了保證城市開(kāi)發(fā)效率和資源環(huán)境保護效果，土地城鎮化與人口城鎮化速度應該基本相當，以用地增長(cháng)彈性系數衡量，大約在1到1.12之間，而中國達到1.85的水平。
　　與之相應，城市建成區人口密度30年來(lái)持續下降。工業(yè)園區、開(kāi)發(fā)區的土地產(chǎn)出率也較低。這樣懸殊的差距違背人多地少的國情，集中反映出前十年城鎮化進(jìn)程中耕地資源浪費、房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)、土地利用效率低，城市化建設中存在較為明顯的泡沫。脫離實(shí)體和產(chǎn)業(yè)單純追求城市面積擴張，不僅為技術(shù)、資金、人力流動(dòng)設置了高門(mén)檻，最終將帶來(lái)地產(chǎn)泡沫破裂。這種模式必然難以延續。
　　首先，要素自由流動(dòng)面臨挑戰。據有關(guān)部門(mén)對2000年到2009年全國31�。ㄊ�、區）城鎮化與房?jì)r(jià)的數據分析，雖然城鎮化對房?jì)r(jià)有正向作用，但其影響程度存在地區差異，與各地城鎮化水平和經(jīng)濟發(fā)展水平的協(xié)調程度有關(guān)。此外，二者存在雙向影響，當城市地租和房?jì)r(jià)不斷上漲，脫離經(jīng)濟發(fā)展水平之后，對城鎮化有明顯的反向抑制作用。虛高的房?jì)r(jià)對潛在進(jìn)入人口形成壁壘、對企業(yè)利潤形成擠出、對資本聚集速度形成掣肘，增加城鎮化成本，甚至形成人口和資本流出的逆城鎮化。過(guò)高的房?jì)r(jià)也嚴重影響了“原住民”的正常生活，對城鎮化率提高形成反作用。
　　其次，地產(chǎn)泡沫或加速破裂。在過(guò)去十幾年中，脫離實(shí)體經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展單純追求土地城鎮化，最終帶來(lái)房?jì)r(jià)暴漲暴跌。2007年之后，地產(chǎn)泡沫加速膨脹，目前三四線(xiàn)城市泡沫化已較嚴重。有關(guān)研究機構今年10月公布的“城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險排行榜”上，排名前50位的城市全部是三四線(xiàn)城市。按照近4年地產(chǎn)平均銷(xiāo)量，消化完4年的土地成交面積，有的城市甚至需要50多年。然而，中國未來(lái)城鎮化的重心恰恰在于中西部地區、三四線(xiàn)城市。在城鎮化完成70%-80%目標前，地產(chǎn)泡沫始終是最大的潛在威脅。
　　這在日本、美國一些地區都不乏前車(chē)之鑒。
　　因此，城鎮化絕對不能演變成新一輪的“地產(chǎn)狂歡”。在推進(jìn)城鎮化的過(guò)程中，必須始終堅持完善地產(chǎn)調控，擠出目前的地產(chǎn)泡沫，對高房?jì)r(jià)繼續予以糾偏。未來(lái)調控需重點(diǎn)從土地市場(chǎng)入手。一是把土地產(chǎn)出率、公用設施建設投資、土地出讓金補償農民比例等指標加入對地方的考核中；二是各地重大建設規劃須充分征詢(xún)民意，更重要的是把項目推向市場(chǎng)，以市場(chǎng)為主導而不是政府為主導來(lái)解決資金配套問(wèn)題；三是繼續改革土地出讓制度，推行高價(jià)地跟蹤和信息披露制度。