臨近歲末，各地樓市出現了明顯的升溫跡象。據中國指數研究院日前發(fā)布的報告，我國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格環(huán)比連續5個(gè)月上漲，且漲幅有擴大之勢，環(huán)比上漲的城市不斷增多，環(huán)比下跌的城市不斷遞減。由于開(kāi)發(fā)商資金漸漸充裕，京滬穗等一線(xiàn)城市樓市回暖預期重又高漲，各地加大推地力度，“地王”頻頻出現。許多人由此擔心，房企現在敢于高價(jià)拿地，未來(lái)就有信心高價(jià)賣(mài)房，豈非房?jì)r(jià)又將進(jìn)入新一輪上漲期？
　　在本輪房地產(chǎn)調控中，“限購限貸”是主要手段。應該說(shuō)，這對抑制市場(chǎng)投機發(fā)揮了一定作用，但屬于純粹的行政手段，且過(guò)于剛性，不可避免會(huì )傷及大量正常的改善型需求。因而市場(chǎng)上一直在猜測“限購限貸”何時(shí)退出。雖然短期內取消的可能性不大，但遲早會(huì )退出，未來(lái)終究還是要以稅收和法律手段取代行政手段。房產(chǎn)稅被很多人認為是未來(lái)房地產(chǎn)調控的替代措施。比如財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康就稱(chēng)，未來(lái)房地產(chǎn)調控大方向是以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟手段來(lái)逐步替換“限購令”等行政手段。目前大范圍征收房產(chǎn)稅也已具備了經(jīng)濟測算的合理性和輿論基礎。
　　因此，現在更多人關(guān)注的是房產(chǎn)稅的征收模式。房產(chǎn)稅要推廣至全國，仍面臨著(zhù)向何種住房征收、稅率如何設置、如何在抑投資的同時(shí)促剛需等一系列亟待解決的難題。
　　去年1月，重慶和上海作為全國首批試點(diǎn)城市，開(kāi)始征收房產(chǎn)稅。上海的房產(chǎn)稅僅針對新成交住房，按應稅房交易價(jià)格的70%計算繳納，適用稅率為0.6%。重慶方案更嚴厲，對所有存量高端住宅都征收房產(chǎn)稅，對獨棟住房存量增量都征收；稅率也比上海高，而且是超額累進(jìn)稅。從試點(diǎn)近兩年來(lái)看，房?jì)r(jià)調控作用并不明顯，并未在財政收入上增收多少，對房?jì)r(jià)上漲的抑制作用也不明顯。所以，期望通過(guò)針對個(gè)人房產(chǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅來(lái)遏止大城市房?jì)r(jià)的上漲，作用不大。
　　在我國香港特區，針對住宅炒作征收額外印花稅，在打擊炒房、穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)上已取得積極成效。香港的經(jīng)驗對內地樓市下一步調控的稅收政策選擇提供了重要啟示。
　　內地與香港在幾乎相同的時(shí)間開(kāi)始調控房地產(chǎn)市場(chǎng)。內地于2009年11月（距今剛好3年）開(kāi)始逐步對房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始從緊調控，香港則是在2009年10月末開(kāi)始推出調控措施。內容上也有許多相似之處，如增加供應、增加住宅銷(xiāo)售透明度、收緊房地產(chǎn)信貸等。但增加供應的措施受制于住房建設周期，短期內難以見(jiàn)效；緊縮信貸的效果則被流動(dòng)性充裕、低利率、房地產(chǎn)企業(yè)融資多樣化所抵消。因此，兩地調控措施均未完全達到預期目標，樓價(jià)仍然穩步上揚。在此背景下，內地的主要城市于2010年10月起陸續推出了對商品房的限購政策；香港則于2010年11月推出了直接針對炒房的額外印花稅政策。主要內容包括：對住宅交易在原有最高4.25%的從價(jià)印花稅基礎上，征收“額外印花稅”，額外印花稅分三級稅率，根據住宅購買(mǎi)后交易期限的不同，征收不同的印花稅；取消所有住宅交易延遲繳交印花稅的安排。政策出臺后，精準打擊了炒家，住宅短炒大為收斂；住宅市場(chǎng)及時(shí)降溫，交易量大幅下滑；房?jì)r(jià)上漲趨勢受到明顯遏制。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調控經(jīng)驗教訓表明，調控要有成效，一套目標明確、規則透明、大眾認可的市場(chǎng)化、長(cháng)期化的調控機制必不可少。
　　有了這樣的一套調控機制，才可能將目前一刀切的“限購”政策改為結構性限購，即只對準一線(xiàn)城市，而對二、三線(xiàn)城市特別是縣城的限購政策全部取消，同時(shí)加大保障房的建設力度。
　　建立這樣一套調控機制，需要加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的立法。香港特區的實(shí)踐證明，房產(chǎn)交易稅在遏制投機方面的作用優(yōu)于房產(chǎn)保有環(huán)節稅。因此，在立法中應重點(diǎn)考慮通過(guò)房產(chǎn)交易稅調控房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過(guò)房產(chǎn)交易稅調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，相比征收房產(chǎn)稅更易操作，且效果明確。同時(shí)，從長(cháng)遠計，可以考慮取消70年（還有不少地方時(shí)50年甚至40年的產(chǎn)權）的住房產(chǎn)權限制，給予住戶(hù)永久住房產(chǎn)權，這就能使社會(huì )各階層更容易接受房產(chǎn)稅改革，減少改革帶來(lái)的沖擊和負面影響，讓改革更為順暢。
　　在這套調控機制下，最好將現有的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、契稅等名目繁多的稅種予以簡(jiǎn)化或合并，整合為一個(gè)稅種，統一稱(chēng)為印花稅或房產(chǎn)交易稅。取消營(yíng)業(yè)稅附加。征收對象從個(gè)人擴大至公司，打擊以公司名義持有住房的炒房行為。按售價(jià)全額征收，避免陰陽(yáng)合同對政策效果的抵消。針對短炒行為推出多級稅率。持有時(shí)間越短，稅率越高。
　　還有，在內地二手房交易中，陰陽(yáng)合同非常普遍，大大削弱了房產(chǎn)交易稅對炒房的打擊效果。為此，需要抓緊建立不動(dòng)產(chǎn)科學(xué)評估體系，使陰陽(yáng)合同失去滋生的土壤。