兩年前，房地產(chǎn)非主業(yè)央企“退房”一事被炒得沸沸揚揚。如今，78家被國資委要求退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，只有不到1/4履行了“承諾”。一些應當“退房”的央企，還在直接或間接地拿地；而原本沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，則通過(guò)建立各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)園等方式，從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
為什么國資委的“退房令”只有不到1/4的央企響應呢？
收益需求無(wú)疑是央企“退房令”失靈的原因之一。雖然房地產(chǎn)的“暴利時(shí)代”已經(jīng)結束。但是，“好日子”并沒(méi)有停止。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，仍然享受著(zhù)比一般企業(yè)、特別是實(shí)體企業(yè)豐厚得多的收益。
據相關(guān)機構統計的數據，目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率仍維持在10%~20%之間。這樣的凈資產(chǎn)收益率，對那些主業(yè)利潤微薄的央企來(lái)說(shuō)，顯然具有不小的誘惑力。
業(yè)績(jì)需求則是央企不愿“退房”的又一原因。這些年，央企大力度的整合以及進(jìn)入世界500強的壓力，使許多企業(yè)堅定了走規模擴張之路。央企大踏步地向地方擴張，到處投資，也是這種壓力的現實(shí)反映。
一旦企業(yè)規模做大了，資產(chǎn)做多了，效益做好了，不僅對企業(yè)有利，對經(jīng)營(yíng)者更有利。而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)最容易做出規模和效益，在這種情況下，不愿“退房”也就很好理解。
在央企“退房”問(wèn)題上，國資委只提出了“退房”要求，而沒(méi)有制定退出時(shí)間表。
2010年3月，國資委提出78家房地產(chǎn)為非主營(yíng)業(yè)務(wù)的央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。這需要一個(gè)過(guò)程，需要遵循市場(chǎng)規律。事實(shí)上，中國的房地產(chǎn)業(yè)，也需要有一些央企的參與，需要通過(guò)央企來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系。不然，房地產(chǎn)市場(chǎng)也很難形成平衡效應。
如果央企在房地產(chǎn)市場(chǎng)，能夠在承擔政府責任、建設保障房等方面更好地發(fā)揮作用�；蛟S，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì )出現今天這樣的格局，央企也就不需要退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。
促使央企對“退房令”置之不理的，還有地方政府的原因。他們?yōu)槲肫笸顿Y，給予大量的優(yōu)惠政策，央企很難抵制這種誘惑。那些主營(yíng)業(yè)務(wù)不是房地產(chǎn)的央企，在向地方投資實(shí)體產(chǎn)業(yè)項目時(shí)，也往往提出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要求。地方政府為了項目的需要，也就被迫給予相應的開(kāi)發(fā)用地。
這些開(kāi)發(fā)用地，一般都是與實(shí)體產(chǎn)業(yè)項目相捆綁，其所得到的優(yōu)惠政策，也大致與實(shí)體產(chǎn)業(yè)項目相當。如果退出，就意味著(zhù)這些優(yōu)惠將一并轉讓給其他企業(yè)。
央企遲遲不愿“退房”，相當一部分原因也是在等待房地產(chǎn)市場(chǎng)的復蘇，將地方政府給予的優(yōu)惠政策享受完以后，再退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。
筆者以為，國資委在要求央企“退房”的過(guò)程中，比較有效的辦法，是將這些央企的房地產(chǎn)項目，重新整合成幾家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并給所有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)央企下達社會(huì )責任指標，承擔地方的保障房建設和開(kāi)發(fā)任務(wù)。如此，央企對房地產(chǎn)市場(chǎng)的貢獻可能會(huì )真正體現。
總之，78家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標不能變，但是，操作的方式需要改變，對央企從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的職能也要調整、責任更要明確。