近期，有關(guān)房產(chǎn)稅如何征收的爭論再度火熱，但問(wèn)題似乎越辯越亂，甚至在一些概念性問(wèn)題上也出現了爭論。例如，房產(chǎn)稅定位于塑造地方穩定財源還是調控房?jì)r(jià)？如果定位于調控房?jì)r(jià)，房產(chǎn)稅能夠降低房?jì)r(jià)還是適得其反？房產(chǎn)稅稅源包括所有住房還是針對二套住房及以上？針對存量征收還是僅僅針對增量增收？參照國外制定稅率還是沿用上海和重慶模式下的低稅率？免稅面積在40平方米合理還是60平方米合理？在這些問(wèn)題上，目前始終沒(méi)有大家一致認可的定論。
　　推出房產(chǎn)稅非常有必要，但制約的根本性因素也很多。新增一項稅種或提高原有稅種的稅率會(huì )加重納稅人的稅負，影響納稅人的投資和消費決策，影響資源的配置，天然會(huì )產(chǎn)生規避或扭曲效應，進(jìn)而影響全社會(huì )福利水平和經(jīng)濟增長(cháng)效率。因此，是否征稅及稅制如何設計是一件非常嚴肅的事情，設計的不好往往會(huì )產(chǎn)生不良后果。如果稅收負擔降低資本投資收益率，可能導致投資規模萎縮，高收入人群易規避個(gè)人所得稅，低收入人群損失更多福利，勞動(dòng)所得稅會(huì )造成閑暇替代勞動(dòng)的結果，勞動(dòng)投入下降等等稅收扭曲效應。
　　我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收存在稅負整體較重，結構不合理的問(wèn)題。據媒體統計，商品房從拿地開(kāi)發(fā)到賣(mài)給購房者，其中涉及到向各級政府繳納的稅費一共七大類(lèi)37項，占整個(gè)房屋銷(xiāo)售金額比例在50%以上。在整體稅負較重的情況下，住房交易各環(huán)節稅負不平衡，稅負基本集中在流轉環(huán)節，而保有環(huán)節稅收僅占地稅收入的4%(針對企業(yè)法人)，個(gè)人所有住房根本不用負擔任何稅金。在住房供求矛盾較突出的近10年，流轉環(huán)節稅負基本能夠轉嫁給購房者，這是近年來(lái)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調控成效不顯著(zhù)的直接原因。
　　在我國結構性減稅的稅制改革大背景下，再考慮到房地產(chǎn)領(lǐng)域整體稅負較重和結構不平衡的現狀，房產(chǎn)稅的稅制設計必須要貫徹“增減平衡”和降低行業(yè)整體稅負的大原則，即征收房產(chǎn)稅的同時(shí)要簡(jiǎn)并和降低流轉環(huán)節的稅負。但是，即使是在降低行業(yè)整體稅負的情況下，將流轉環(huán)節稅收騰挪到保有環(huán)節，也將產(chǎn)生一系列負面問(wèn)題。
　　行業(yè)稅負轉移到保有環(huán)節將直接沖擊已經(jīng)旺盛了10多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，地方政府的土地財政實(shí)質(zhì)上會(huì )被動(dòng)搖，而土地財政直接關(guān)聯(lián)到“固定資產(chǎn)投資+銀行貸款”驅動(dòng)的經(jīng)濟增長(cháng)。這一稅收改革首先將遭到地方政府的強烈反對，而且在“保增長(cháng)”和“GDP績(jì)效考核”的大背景下，一下子推出西方式高稅率的房產(chǎn)稅也不可行。同時(shí)，由于個(gè)人住房信息系統建設的滯后，實(shí)際操作中無(wú)法有效地甄別自住與投資需求、合理與非合理需求、改善與投資性需求、稅率制定的基準，難免會(huì )產(chǎn)生對于合理住房需求的錯殺。在富人更易于避稅的情況下，反而事實(shí)上加重了窮人的稅負。另外，同一城市內房屋產(chǎn)權形式多種多樣(房改房、小產(chǎn)權房、產(chǎn)權式保障房、自建房、商品房等)，如何確保稅收的公平原則和行政原則(稅收征收成本要低)也是很大的問(wèn)題。
　　因此，我國房產(chǎn)稅的推出一定是遵循“從最易突破的環(huán)節入手”、“簡(jiǎn)并與征收同步進(jìn)行”和“短期問(wèn)題解決與長(cháng)期制度建設結合”等原則。這就不難理解，上海和重慶房產(chǎn)稅設計上為何會(huì )出現稅源范圍小(第二套或高檔房)、稅率低(0.4-0.6)、免稅面積大(上海為每人60平米，重慶只針對高檔房)等“政策輕輕落地”的現象。因為，這樣的設計最容易突破，綜合成本或負效應效應最小。目前，營(yíng)業(yè)稅改增值稅的改革正在向擴大試點(diǎn)城市和試點(diǎn)行業(yè)進(jìn)行，營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際稅收的大頭，這一改革延伸到房地產(chǎn)領(lǐng)域將為房產(chǎn)稅從“輕輕落地”到“重重落地”的過(guò)渡創(chuàng )造條件。本質(zhì)上，推出房產(chǎn)稅來(lái)解決短期問(wèn)題(如控制房?jì)r(jià)和抑制投資投機)是沒(méi)有辦法的辦法，也是向長(cháng)期制度建設過(guò)渡的必經(jīng)之路。長(cháng)期問(wèn)題的解決，如去除地方政府土地依賴(lài)、去除經(jīng)濟增長(cháng)投資依賴(lài)、去除房地產(chǎn)依賴(lài)、加快財稅體制改革，以及收入分配以及個(gè)人住房信息系統建設及全國聯(lián)網(wǎng)等制度建設正在進(jìn)行中。到時(shí)候，房產(chǎn)稅是否適合我國體制、房產(chǎn)稅是否成為公共財政支柱和地方穩定財源等先入為主的問(wèn)題自然明了，而房產(chǎn)稅具體細節問(wèn)題則不辯自明。