有不少多年來(lái)被認可的股市規律在A(yíng)股市場(chǎng)正慢慢被打破。譬如，低量見(jiàn)低價(jià)，可低量之后，上證綜指還是頑強跌破了2000點(diǎn)，并且可以把低量一直保持下去。房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在某些規律，譬如，3、4月的“小陽(yáng)春”， “金九銀十”等等。很不幸，在2011年，這些規律也被證偽了。以保利月度銷(xiāo)售數據為例，今年1、2月（傳統春節期間），銷(xiāo)售面積下滑了29.84%，隨后3月銷(xiāo)售同比增長(cháng)了55.08%。6月銷(xiāo)售為年內極大值130.39萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)33.61%，之后的月度銷(xiāo)售基本徘徊在70至80萬(wàn)平方米之間，期待中的“金九銀十”并未出現。倒是11月銷(xiāo)售同比增速出現年內極大值72.92%，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎還在升溫。
　　9月以后，深圳市場(chǎng)房租普遍上漲，大致漲幅在10%至20%之間。較兩年前相比，同一區域房租已從每平方米50元上漲至目前的70元，漲幅接近40%。如果把房租上漲歸置于樓價(jià)上漲的大背景，不難理解其傳導效應。要是把2008年深圳房?jì)r(jià)下跌30%，隨后又反彈50%至80%的經(jīng)歷，僅僅視作房地產(chǎn)調控政策轉向所致，那么就很可能會(huì )認為房?jì)r(jià)長(cháng)期上漲趨勢并未改變。只要政策有絲毫松動(dòng)，房?jì)r(jià)還會(huì )報復性上漲。只是這樣的判斷站不住腳。
　　站在目前的時(shí)間窗口，從后視鏡的角度看，筆者認為國內樓價(jià)正在加速趕頂。這一輪樓價(jià)上漲周期，疊加了貨幣擴張周期的因素，也反映了短期供需矛盾。前者是影響房?jì)r(jià)的長(cháng)期因素，后者則在中短期（或說(shuō)小周期）內影響房?jì)r(jià)走勢。很明顯，貨幣政策在2011年就已轉向，這可以從M2增速的變化看出端倪。2010年底，M2同比增速為19.72%，2011年底已降至13.6%。但貨幣政策的方向性變化，短期內并不影響樓價(jià)走勢，只會(huì )一點(diǎn)點(diǎn)擠出投機性需求，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸到剛性（也說(shuō)真實(shí)）需求。
　　再看影響房?jì)r(jià)的短期因素——供求。之前關(guān)于丈母娘推高房?jì)r(jià)的討論，看似荒謬，其實(shí)也道出了樓市的剛性需求之所在。從供求的長(cháng)期因素看，人口出生率的下降，會(huì )降低今后的剛性需求，其實(shí)在近年來(lái)參加高考人數的變化軌跡中這一點(diǎn)已得到了驗證。從短期因素看，則決定于下一步城市化的進(jìn)程，尤其是一線(xiàn)城市的樓價(jià)。說(shuō)實(shí)話(huà)，對于2011年之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴厲調控，普通老百姓還是抱有極高的期望。但在三五個(gè)月之內，未見(jiàn)到房?jì)r(jià)有顯著(zhù)下跌，在情緒上就開(kāi)始失望了。再加上房租的傳導效應，一部分剛需積累并釋放。再者，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性，也接納了部分資本市場(chǎng)流出的資金，二者疊加的結果，反映出來(lái)就是成交量的持續高位運行，以至于掩蓋了原本清晰的“小陽(yáng)春”和“金九銀十”。
　　如果考慮到樓價(jià)快漲慢跌的屬性，從短期觸發(fā)因素看，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)可能正面臨拐點(diǎn)。其一是隨著(zhù)可能的官員的財產(chǎn)公示制度的逼近，二手房掛牌量激增。其二是房產(chǎn)稅即將全面鋪開(kāi)，在一定程度上，也會(huì )把部分投機性需求抑制住。從稍微長(cháng)遠的眼光看，保障房的優(yōu)勢會(huì )逐漸體現出來(lái)，一旦城鎮化成為未來(lái)五年或者十年的國家戰略，那么一線(xiàn)城市的樓價(jià)更會(huì )隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)轉移升級，慢慢步入價(jià)值回歸之路。
　　鑒于上述分析，筆者有幾個(gè)猜想：第一，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)拐點(diǎn)就在眼前。第二，三四線(xiàn)城市樓價(jià)或許還有一個(gè)恢復性上漲的過(guò)程。第三，二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)很可能漲跌互現，關(guān)鍵看有無(wú)產(chǎn)業(yè)支撐和人口集聚。