中共十八大已經(jīng)結束，中國經(jīng)濟政策將會(huì )發(fā)生重大的變化，特別是住房市場(chǎng)政策調整更是如此。剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會(huì )議再次強調，要繼續堅持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策不動(dòng)搖。住房市場(chǎng)的重要性，正如習近平總書(shū)記在新一屆中央常委集體與媒體見(jiàn)面時(shí)指出的那樣，中國未來(lái)經(jīng)濟發(fā)展就在于民生性，就在于政府的一切工作都是為了民眾過(guò)上好的生活。
政府的經(jīng)濟政策需在教育、就業(yè)、收入分配、醫療社會(huì )保障、住房、環(huán)境等方面從中低收入民眾的利益出發(fā)，以此來(lái)保障弱勢民眾的基本利益。因此，政府重大的經(jīng)濟改革，不僅關(guān)系到當前經(jīng)濟增長(cháng)走勢，也關(guān)系到未來(lái)幾年中國經(jīng)濟發(fā)展和社會(huì )能否長(cháng)治久安。特別是住房政策不僅是涉及千家萬(wàn)戶(hù)的基本權利與利益，居住權也是民眾最大民生。如果住房市場(chǎng)仍然沒(méi)有一個(gè)明確的發(fā)展目標，那么絕大多數民眾的利益無(wú)法得到保護。因此，通過(guò)新的房地產(chǎn)政策重大調整，改變當前中國房地產(chǎn)現狀，既讓住房市場(chǎng)成為民眾改善其居住條件的市場(chǎng)，也讓住房市場(chǎng)成為經(jīng)濟發(fā)展之動(dòng)力。對住房政策的重大調整，既是十八大后中國重大經(jīng)濟改革第一個(gè)切入點(diǎn)，也是檢驗新政府的人民性與經(jīng)濟政策民生化的試金石。
因為，無(wú)論是從前十年中國經(jīng)濟發(fā)展的情況來(lái)看，還是從未來(lái)城市化為中國經(jīng)濟增長(cháng)之動(dòng)力來(lái)看，住房市場(chǎng)問(wèn)題不僅是國人最為關(guān)注的焦點(diǎn)，也是關(guān)系到絕大多數民眾利益的頭等大事�？梢哉f(shuō)，前十年的中國住房市場(chǎng)，是以支柱性產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了中國經(jīng)濟增長(cháng)，以“房地產(chǎn)化”推動(dòng)了GDP的快速上升，但是由于該市場(chǎng)沒(méi)有把住房的投資與消費嚴格區分，以及把絕大多數人的居住權作為第一要務(wù)，從而使得現有的房地產(chǎn)政策把中國住房市場(chǎng)帶向一個(gè)投資投機為主導的市場(chǎng)，帶向了把住房作為賺錢(qián)的工具。在這種情況下，不僅把住房市場(chǎng)房?jì)r(jià)快速推高，把絕大多數人的住房消費需求擠出市場(chǎng)，而且把房地產(chǎn)泡沫吹大�？梢哉f(shuō)，在這個(gè)高房?jì)r(jià)的市場(chǎng)，不僅影響了企業(yè)投資取向及資源流向，妨礙了產(chǎn)業(yè)結構調整，造成了嚴重的社會(huì )財富分配不公，增加了金融體系的風(fēng)險等。這樣住房市場(chǎng)給整個(gè)社會(huì )帶來(lái)了一系列嚴重的經(jīng)濟與社會(huì )問(wèn)題已經(jīng)是無(wú)可復加了。
因此，十八大后中國住房市場(chǎng)就得走出當前把住房市場(chǎng)當作賺錢(qián)工具及高房?jì)r(jià)的扭曲發(fā)展之路。就得從2010年所公布的國十條基本精神出來(lái)，從根本上確立中國住房市場(chǎng)發(fā)展的之宗旨，從根本上改變當前中國房地產(chǎn)業(yè)的基本性質(zhì)，要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)轉變到居住功能上，讓中國房地產(chǎn)市場(chǎng)成為保證及改善居民居住條件的市場(chǎng)，而不是投資炒作賺錢(qián)工具。住房市場(chǎng)就是一個(gè)民生市場(chǎng)。而住房市場(chǎng)的民生性既決定了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展方向，也將改變現在及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本政策及房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益關(guān)系。只有這樣前十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展弊病將被逐漸掃除，房地產(chǎn)市場(chǎng)的毒瘤將被不斷切除，房地產(chǎn)的利益關(guān)系也會(huì )發(fā)生根本性調整，整個(gè)中國完全依賴(lài)房地產(chǎn)市場(chǎng)的GDP增長(cháng)模式也會(huì )改變。這樣民生化住房市場(chǎng)才是為絕大多數人謀利的市場(chǎng)，才是保證中國經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展的市場(chǎng)。
而要實(shí)現住房的民生性及住房市場(chǎng)性質(zhì)上的轉型，政府就得對當前住房市場(chǎng)有一個(gè)正確的判斷，就得對當前與住房市場(chǎng)相關(guān)的土地政策、財政政策、信貸政策、稅收政策及住房保障政策進(jìn)行重大的制度改革。
首先，對當前住房市場(chǎng)之判斷，政府房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策雖然堅決，但目前仍然是投資與投機為主導的市場(chǎng)，住房市場(chǎng)價(jià)格還沒(méi)有得到調整或回歸理性。在這樣的市場(chǎng)背景下，政府對住房市場(chǎng)更多的是預期管理，而地方政府則通過(guò)些許政策來(lái)左右住房市場(chǎng)預期、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等既得利益者則通過(guò)言論來(lái)控制市場(chǎng)預期等，從而使得住房市場(chǎng)調控幾年房?jì)r(jià)就是得不到調整。因此，十八大后的住房政策就是給市場(chǎng)一個(gè)清楚明確預期，堅決打擊住房投資炒作，去除住房賺錢(qián)功能，并且政府對住房管理逐漸地隨市場(chǎng)轉型而轉向供求管理而不是現在就是強調供求管理。
其次，改革當前不合理的土地制度，比如農村集體所有的土地只有所有權與使用權而沒(méi)有轉讓交易權及剩余索取權，而國家所有的土地才可交易轉讓�？梢哉f(shuō)，正是這種不合理的法律制度成為地方政府掠奪農民利益根本所在。因此，對中國住房市場(chǎng)的土地制度改革，一是要讓全國所有的土地權能合一，而不是分離，都可交易與轉讓。但是對于國有土地，其出讓金不能歸地方政府所有，而是要建立起全國性土地基金為全國人民所有。土地基金的收取與使用通過(guò)全國人民代表大會(huì )的財政預期決算來(lái)進(jìn)行。地方政府的財政支付則更多的通過(guò)征收物業(yè)稅的方式來(lái)進(jìn)行（這是現代國家的國際慣例）。如果通過(guò)財政及稅收制度改革切斷了地方政府對土地出讓金的依賴(lài)，這樣才能讓國家的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策在地方執行與落實(shí)，地方政府也有積極性來(lái)征收住房市場(chǎng)各種稅收。
第三，要實(shí)現住房市場(chǎng)的民生性，就得對當前的住房市場(chǎng)有一個(gè)嚴格清楚的分割。既對住房的投資性、住房的消費性、保障性住房等用政策作出一個(gè)嚴格的區分。三者的比例最好是20：70：10。即把投資性住房其規模限定在20%范圍，主要各種商業(yè)住房、住房信托投資及高端住房投資等；而保障性住房范圍保證10%的范圍，否則國家財政沒(méi)有能力建造。其余的就是消費性住房市場(chǎng)。
要對這些住房市場(chǎng)作出嚴格區分，發(fā)達國家有不少現成的法律與經(jīng)濟杠桿，無(wú)論是差異化的信貸政策還是各種住房的稅收政策，都是十分好的經(jīng)濟杠桿。比如香港及新加坡，對住房市場(chǎng)的投機炒作所使用的住房稅收政策，手起刀落，從而讓房地產(chǎn)投機炒作者擠出市場(chǎng)。因此，十八大后中國住房市場(chǎng)，要想真正成為消費為主導的市場(chǎng)，就得通過(guò)差異化的信貸政策及嚴格的住房稅收政策來(lái)落實(shí)，而不是如當前這樣政府用行政干預。對于住房市場(chǎng)投機投資事前限制與事中和事后限制政策，要從最為便利政策出臺為起點(diǎn)。不要在房地產(chǎn)政策的推出上猶豫不決。還有保障性住房不是大造，而是根據政府財力限制在一定范圍內，解決住房民生性主體是住房市場(chǎng)的消費性。
最后，還得對當前國內住房統計指標體系進(jìn)行重大調整，當前國內住房統計指標體系不科學(xué)、不規范、不公開(kāi)透明等，已經(jīng)成了誤導政府對住房市場(chǎng)判斷與決定重要原因。因此，十八大后，政府要對當前國內住房統計指標體系進(jìn)行全面的重大改革。讓這些信息真正成為政府、企業(yè)及民眾判斷與決策的重要工具。
總之，十八大后，城市化是未來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)之動(dòng)力，而住房市場(chǎng)發(fā)展又是城市化的主要內容。但是十八大后，中國住房應該是一個(gè)改善民生的市場(chǎng)，而不是宏觀(guān)調控及賺錢(qián)的工具。要讓中國住房市場(chǎng)成為一個(gè)民生市場(chǎng)，就得從根本上確定住房市場(chǎng)發(fā)展宗旨，即生產(chǎn)安全舒適絕大多數民眾有支付能力的住房。而達到該目標就得對當前中國土地制度、住房稅收制度及信貸制度及住房信息體系等進(jìn)行重大改革，以保證住房市場(chǎng)消費性這個(gè)宗旨得以實(shí)現。這就是國人對十八大后住房政策的一些期許，也是十八大后中國經(jīng)濟能否持續穩定發(fā)展的關(guān)鍵。