11月,70個(gè)大中城市中,新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市達到53個(gè),創(chuàng )年內新高。與此同時(shí),11月下旬以來(lái),上海、南京、深圳、成都地王頻出。對此,住建部表示,將繼續堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖。新的穩市政策也可能在醞釀。
對于11月以來(lái)明顯的樓市回暖跡象,不同立場(chǎng)會(huì )做出不同解讀。作為地方財政的重要來(lái)源,地方政府對土地財政的依賴(lài)程度,影響著(zhù)他們對樓市回暖應對措施的強度;作為百姓財富的主要標志,有房無(wú)房左右著(zhù)他們對樓市回暖的觀(guān)感。利益取向的截然不同,決定了樓市調控的復雜性。
降低樓市調控的難度,篤信一刀切、行政主導的措施,表面上降低了調控成本,實(shí)際上往往難以達到預期效果,并最終導致調控成本增加。更合理的立場(chǎng)是,分清樓市回暖的形成因素,厘清哪些正常哪些異常,調控才能有的放矢。
這一輪小陽(yáng)春的內在驅動(dòng)力是什么?首先,持續的嚴厲調控,積壓了部分剛性需求。在土地市場(chǎng)、樓市出現積極跡象后,正常剛需開(kāi)始釋放并在局地形成“廣場(chǎng)效應”,乃至出現“恐慌性買(mǎi)盤(pán)”。其次,貨幣投資環(huán)境的相對寬松,刺激了樓市。今年下半年以來(lái),旨在穩增長(cháng)而改善的信貸環(huán)境,讓樓市同樣受益,土地流拍現象開(kāi)始為拿地取代。明年,預期信貸不會(huì )緊縮,樓市調控雖然從嚴但未加碼,進(jìn)一步激發(fā)了市場(chǎng)各方的想象,并在11月匯成潮流。第三,投資環(huán)境狹窄,成為樓市回暖的刺激因素。
市場(chǎng)反彈、樂(lè )觀(guān)預期和投資不暢,共同促成了樓市回暖。市場(chǎng)總是多變的,只要這種變量基本屬于市場(chǎng)自然反應,調控保持現有底線(xiàn)和節奏就已足夠,如果動(dòng)輒隨風(fēng)而動(dòng),反可能陷入越調越亂的境地。
但是,這不意味著(zhù)放棄監管。還需要厘清的是,正常的市場(chǎng)反應中暗藏了哪些異常因子。比如,近年來(lái)央企退出非主業(yè)樓市進(jìn)展緩慢,樓市回暖是否會(huì )刺激信貸條件優(yōu)厚、資金充裕的央企重當地王?地方政府是否會(huì )因為樓市回暖受益而遲滯保障房建設進(jìn)程?開(kāi)發(fā)商是否會(huì )借機祭出欺詐手段強化人們的恐慌情緒?如果出現這些情況,監管就必須跟進(jìn),否則會(huì )加劇經(jīng)濟發(fā)展的失衡。
就目前而言,由于限購等強力措施仍然限制著(zhù)投機資金的涌入,樓市泡沫再生的空間不算大。因此,最重要的是讓已在實(shí)施的各項制度實(shí)施到位。政策當了真,回暖與否,都不致影響大局。
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