近日，萬(wàn)科成都拿地風(fēng)波為業(yè)界聚焦。這次萬(wàn)科涉嫌成都低價(jià)拿地風(fēng)波，源自萬(wàn)科控股80%的成都同泰和其香港子公司DYLAN，在2010年5月6日以每畝105萬(wàn)的起拍價(jià)，聯(lián)合競買(mǎi)了成都五龍山共計518畝的土地開(kāi)發(fā)權。由于其每畝成交價(jià)低于同區域保利125萬(wàn)的成交價(jià)，且成都同泰公司和實(shí)際控股人牽涉原成都市委書(shū)記李春城的貪腐問(wèn)題。
　　不過(guò)，目前萬(wàn)科拿地風(fēng)波已不再是個(gè)是否違規問(wèn)題，而透射出了合作開(kāi)發(fā)潛存的風(fēng)險失范，及內生的土地市場(chǎng)透明化問(wèn)題等。這是萬(wàn)科成都拿地風(fēng)波遭遇違規拿地質(zhì)疑之緣由之一。
　　合作開(kāi)發(fā)是一種優(yōu)勢互補的企業(yè)互利方式，可分散風(fēng)險和提高資金效率等。地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)由來(lái)已久，早期主要為大小開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)，近年來(lái)呈全面開(kāi)花態(tài)勢，如富力世茂合作開(kāi)發(fā)惠州項目，山東高速與綠城合作開(kāi)發(fā)等。萬(wàn)科的合作開(kāi)發(fā)始于2009年，并呈后來(lái)居上之勢。如萬(wàn)科年報顯示，2010年萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)項目占總項目的55%，2011年萬(wàn)科52個(gè)新開(kāi)發(fā)項目中38個(gè)為合作開(kāi)發(fā)占比達73%，11月萬(wàn)科共拿的12宗地中有9宗為合作開(kāi)發(fā)。
　　然而，地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，往往帶有官商雙方對土地尋租之潛在色彩。其原因在于，當前中國土地市場(chǎng)是以政府為單一供給主體，通過(guò)掛拍賣(mài)方式向市場(chǎng)供給國有土地和征用或征收的農村集體土地。而土地掛拍賣(mài)是一種交易透明而非程序透明機制，政府對參與競拍主體的資質(zhì)和條件等具有自由裁量空間，且兼具交易和監管主體等多重身份，國內城市尤其是二三四線(xiàn)城市，盡管形式上都走掛拍賣(mài)程序，但部分官員通過(guò)競拍人資格實(shí)質(zhì)限制，私下勸阻其他競拍人等，使土地掛拍賣(mài)蛻變成尋租設租之隱性游戲。
　　如通過(guò)掛拍賣(mài)把土地以低價(jià)賣(mài)給關(guān)系人，然后關(guān)系人如同掮客或倒爺，再把獲得的土地使用權賣(mài)給真正的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；抑或關(guān)系人與開(kāi)發(fā)商成立特定項目公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，從而部分官員和關(guān)聯(lián)交易人，通過(guò)各種方式分享低競買(mǎi)價(jià)與市價(jià)之差。而且由于關(guān)系人競買(mǎi)到土地真正進(jìn)入房產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段有一過(guò)程，且各地都未有效執行制度規定的開(kāi)發(fā)期限，導致吃時(shí)差的大量囤地現象存在，即只要倒賣(mài)價(jià)與市價(jià)存在價(jià)差，土地倒賣(mài)交易鏈條就可以很長(cháng)，從而滋生出食利的關(guān)系人市場(chǎng)，致使城市土地市場(chǎng)被分割裂變成多層次、多鏈條的尋租場(chǎng)所。
　　鑒于此，市場(chǎng)對萬(wàn)科涉嫌成都低價(jià)拿地的質(zhì)疑，本質(zhì)上引發(fā)的是中國土地市場(chǎng)透明度不高下的權錢(qián)、權權交易問(wèn)題。一直以陽(yáng)光作業(yè)，不行賄等行徑于房市的萬(wàn)科，合作開(kāi)發(fā)主導了近年來(lái)該公司的新開(kāi)發(fā)項目，加之去年萬(wàn)科在河北香河的合作項目就涉嫌違規土地而被叫停，這使萬(wàn)科的陽(yáng)光拿地理念成為了社會(huì )測度國內土地市場(chǎng)交易透明度的風(fēng)向標，并側面反映目前土地市場(chǎng)的惡性趨勢。
　　由此可見(jiàn)，當前萬(wàn)科拿地風(fēng)波透射出了土地市場(chǎng)尋租特征。因此，目前有效改善土地市場(chǎng)，緩解合作開(kāi)發(fā)模式下隱藏的權力和關(guān)系租金產(chǎn)業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化等，務(wù)本之舉是地方政府退出城市土地市場(chǎng)，走出集運動(dòng)員與裁判員一身的身份錯位和沖突，摒棄地方政府越發(fā)公司化的趨向，打破城鄉土地同地不同權、不同價(jià)的制度問(wèn)題，逐漸推動(dòng)符合政府城鎮規劃的農地直接入市交易；抑或中短期內實(shí)行省級政府主導所轄區地市縣土地掛拍賣(mài)之模式，實(shí)行收益權與監管權分離，提高土地市場(chǎng)交易透明度和競爭性。