中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調，繼續堅持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策不動(dòng)搖。當前房?jì)r(jià)緩慢上升讓人們對新一輪調控充滿(mǎn)了期待，房產(chǎn)稅成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。目前擴大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍的方向已經(jīng)確定，唯一不確定的只有時(shí)間。在全國房?jì)r(jià)居高不下、購房艱難的形勢下，房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)調控的重要工具，被賦予了很多期待，不少人把房產(chǎn)稅當成壓垮房?jì)r(jià)的最后一根稻草，實(shí)際上存在一定誤解。
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房產(chǎn)稅之意不在抑制房?jì)r(jià) |
房產(chǎn)稅改革根本目的不是為了抑制房?jì)r(jià)，也不可能抑制房?jì)r(jià)。開(kāi)征房產(chǎn)稅會(huì )加大房地產(chǎn)保有環(huán)節的稅收負擔，降低投資和投機者的收入預期，但這僅僅是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的一個(gè)因素，房地產(chǎn)價(jià)格的走勢還受到供給和影響需求的其他因素制約。面對房?jì)r(jià)飛漲，韓國政府2005年開(kāi)始對價(jià)值在9億韓元以上的公寓征收房屋擁有稅、財產(chǎn)稅、綜合地產(chǎn)稅，后來(lái)因應形勢的變化，將納稅的標準下降到3億韓元的公寓，但這些措施的出臺并沒(méi)有抑制房?jì)r(jià)快速上漲。從美國等發(fā)達國家推行房產(chǎn)稅的情況來(lái)看，房?jì)r(jià)也沒(méi)有明顯下降。這是因為在城市化發(fā)展過(guò)程中，各個(gè)國家都不能避免房?jì)r(jià)長(cháng)期上漲的趨勢，城鎮化率只有51%的中國更是如此。
房產(chǎn)稅改革是財稅體制改革的重要組成部分，其主要意義在于根據房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，對房產(chǎn)稅制不斷進(jìn)行調整和完善，構建一個(gè)完善的房地產(chǎn)稅收體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩發(fā)展。畢竟，國家經(jīng)濟發(fā)展、地方財政穩定、百姓住房條件改善都離不開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮穩定，房產(chǎn)稅是最能在三者之間取得平衡的房地產(chǎn)調控工具。
房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)的保有環(huán)節征稅，是中性的直接稅，由房地產(chǎn)所有人或持有人負擔且較難轉嫁，因此可增加房地產(chǎn)投機與投資的持有成本，降低房地產(chǎn)投資的收益率，所以可以成為房地產(chǎn)降溫的工具。房產(chǎn)稅的稅率一般較低，對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊不像房地產(chǎn)調控的行政手段那么強烈且立竿見(jiàn)影，因此對經(jīng)濟發(fā)展的影響也相對更小，但是因其可長(cháng)期持續存在，所以是一個(gè)極好的立足長(cháng)遠的調控工具。房產(chǎn)稅的稅基廣，所有的房產(chǎn)與土地皆可成為其征收對象，因此調控的范圍最廣也最深入。房產(chǎn)稅的開(kāi)征能給地方政府帶來(lái)充足的稅源，替代因房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展降溫帶來(lái)的土地財政損失，不會(huì )過(guò)分刺激地方政府的利益，因此能獲得地方政府的支持。
從上海、重慶兩地試點(diǎn)情況來(lái)看，房產(chǎn)稅改革取得了初步成效。第一，試點(diǎn)城市住房市場(chǎng)供給增加明顯，盡管需求減少并不顯著(zhù)。第二，結合對供給和需求的影響來(lái)看，住房市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)快上漲總體上得以控制。第三，對優(yōu)化當地的住房市場(chǎng)結構有一定積極意義。
但是兩地試點(diǎn)的情況也暴露出了一些問(wèn)題。一是兩地的征收范圍過(guò)窄。從兩地試點(diǎn)看，主要針對的是二套以上新購房和高檔別墅等增量房，而這些業(yè)主屬于富裕人群，對稅收并不十分敏感。比如上海方案，不追溯以往，個(gè)人之前無(wú)論擁有多少房產(chǎn)也無(wú)需納稅，起不到調控功效。要使房產(chǎn)稅真正發(fā)揮出功效，從增量房向存量房過(guò)渡將是必然趨勢。二是稅率偏低。從兩地方案來(lái)看，重慶較為苛刻，而上海較為緩和。兩地確定的最高稅率不超過(guò)1.2%，絕大多數納稅情況適用稅率在0.4%-0.6%。而在房?jì)r(jià)依然堅挺的時(shí)期，低稅率往往具有一定程度的轉嫁性，使房產(chǎn)稅的征收力度偏小。所以房產(chǎn)稅收入用于廉租房、保障房建設的美好預期可能無(wú)法實(shí)現。三是立法層級有待提高。目前兩地試點(diǎn)的方案都是依據國務(wù)院第136次常務(wù)會(huì )議的精神制定，而與現行房產(chǎn)稅暫行條例中“非經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)不征稅”的規定相沖突。如果一直沒(méi)有堅實(shí)可靠的法律支點(diǎn)，勢必造成今后征收工作的障礙，所以房產(chǎn)稅的立法問(wèn)題必須提上議事日程。