從2012年四季度開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)強勁反彈，2013年房地產(chǎn)將在控制的呼吁聲中繼續上漲。
2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)是分化，由于經(jīng)濟景氣周期下行，以及出口大幅下降，導致以單一資源為主的中小城市如鄂爾多斯、以外向出口為主的中小城市如溫州等地房?jì)r(jià)下降，如冰山融化。
從2012年年中開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現逆轉，開(kāi)發(fā)商大規模進(jìn)入市場(chǎng)，到四季度地價(jià)上升，以至于某地方政府不得不以行政手段中止企業(yè)拿地。從年中開(kāi)始，北上廣深一線(xiàn)城市價(jià)格堅挺、成交量上升，其他省會(huì )城市房?jì)r(jià)開(kāi)始抬頭，到四季度趨勢已經(jīng)十分明顯。房地產(chǎn)市場(chǎng)由淡轉旺，其背景是剛性與改善型需求主導、表面上限購限貸仍在嚴格執行�？梢韵胂�，一旦房地產(chǎn)政策放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何火爆。
2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩中有升。
第一，主導房地產(chǎn)市場(chǎng)的首先是城鎮化。農民無(wú)論是自愿上樓還是被動(dòng)上樓，都需要“樓”。假如未來(lái)十年有4億農民朋友進(jìn)入城鎮，如果他們手中擁有征地而來(lái)的第一桶金，通過(guò)商品房解決農民進(jìn)城的住房問(wèn)題，那么市場(chǎng)必須提供給他們足夠的商品房；如果進(jìn)城的農民朋友大部分征地款被剝奪，那么地方政府必須提供足夠的保障房，羊毛出在羊身上，分配給農民朋友的保障房等支出必須通過(guò)房地產(chǎn)收益得到補償。所以，成本就是房地產(chǎn)，40萬(wàn)億的成本，需要多少房地產(chǎn)支撐？
第二，基建投資需要土地杠桿。城鎮化進(jìn)入快車(chē)道，中國需要大規�；�，2013年軌道交通等基礎設施投資還將大干快上：中央重點(diǎn)工程由中央企業(yè)負責，各地基礎工程基本上都由各地城投公司負責，城投公司發(fā)城投債、到銀行借貸，最重要的抵押品、資產(chǎn)評估就是土地，失去土地，就像火箭失去燃料，還做什么基建？還建什么軌道交通？
樂(lè )觀(guān)的說(shuō)法是，可以利用民資。確實(shí)，中國存款將近百萬(wàn)億，民資作用不可小覷。而從溫州等地的軌道交通民間集資情況看，民資對于入股、集資軌道交通興趣乏善可陳。這一方面是因為公益項目贏(yíng)利前景黯淡，需要政府補貼；另一方面，是擔心無(wú)法提到相應的管理權與收益權。
第三，貨幣相對充裕。由于投資擴大、基建上馬，全球主要央行發(fā)鈔，投資貨幣與全球套利貨幣四處蔓延。
從今年四季度開(kāi)始，熱錢(qián)開(kāi)始沖擊中國香港地區，導致香港金管局釋放千億港幣、幾十次干預匯市，以壓低港幣匯率。明年，全球熱錢(qián)流動(dòng)勢頭有增無(wú)減。發(fā)達國家借入零利率的美元、日元，在全球尋找套利機會(huì )�？梢钥隙�，中國貨幣政策將比今年略有寬松，以適應投資增長(cháng)，全球主要央行零利率抑制了中國央行的加息空間，明年真實(shí)匯率還將繼續上升，名義匯率加上通脹都處于小幅上升區間，尤其是通脹的預期，正在逐漸加重，導致人們購買(mǎi)資產(chǎn)的熱情上升。
不可忽視，2013年還有兩個(gè)特點(diǎn)：一個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續分化，溫州、鄂爾多斯等地回升無(wú)望，冰山從邊遠地區融化，而大部分省會(huì )以上核心城市房?jì)r(jià)還會(huì )上升。另一個(gè)特點(diǎn)，房?jì)r(jià)上升半遮半掩、欲說(shuō)還羞。雖然房地產(chǎn)政策繼續緊縮，但實(shí)際需求與經(jīng)濟決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲的內生動(dòng)力。
市場(chǎng)有邏輯，路徑依賴(lài)也有邏輯，罵聲與政策不可能消除邏輯。