在25日召開(kāi)的建設工作會(huì )議上，住建部盡管再次敲定了堅持限購政策不放松，但也明確表態(tài)支持合理的改善性住房需求。在2010年實(shí)施限購以來(lái)，對于改善性住房需求做出明確支持的表態(tài)，這還是第一次。受此影響，地產(chǎn)股在25日大漲4%，再次印證了“房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的不確定性是政策這一結論”。業(yè)界普遍判斷，2013年調控的基本邏輯是：繼續保持對于主要城市限購高壓，同時(shí)積極支持改善性需求入市來(lái)消化產(chǎn)能和緩解地方政府財政壓力。因此，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的主基調是“穩”，不會(huì )出臺新的調控政策。
　　但是，值得注意的是，2012年11月，70個(gè)大中城市中有28個(gè)城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)超過(guò)年初的水平，而今年1月份只有2個(gè)城市的房?jì)r(jià)超過(guò)年初水平。在具有風(fēng)向標意義的一線(xiàn)和主要二線(xiàn)城市，近期房?jì)r(jià)上漲的幅度更大。業(yè)界對于當前樓市暖冬將延續到2013年達成一致，再考慮到2013年的樓市大環(huán)境，我們認為2013年主要城市房?jì)r(jià)上漲的動(dòng)力很足，不排除部分城市房?jì)r(jià)快速上漲。未來(lái)在政策走向上強調“穩”的同時(shí)，極有可能會(huì )出臺抑制房?jì)r(jià)上漲的新政策——房產(chǎn)稅試點(diǎn)在主要城市進(jìn)行擴容。
　　首先，限購政策的作用效果在邊際遞減。限購、限貸政策執行兩年有余，市場(chǎng)似乎產(chǎn)生“抗藥性”，近期房?jì)r(jià)上漲主要發(fā)生在限購政策執行嚴厲的一、二線(xiàn)城市。在限購執行最為嚴厲的一線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)則上漲得更快；另一方面，2013年，結構性減稅的力度將比2012年更大，而經(jīng)濟增速放緩、房地產(chǎn)調控、產(chǎn)業(yè)結構升級背景下財政收入增長(cháng)前景也不樂(lè )觀(guān)，此外2013年銀行信貸對于地方政府的敞口更加謹慎，債券融資盡管在未來(lái)會(huì )出現趨勢性增長(cháng)，但難以在短期內如銀行信貸那樣放量供應。在支出方面，2013年地方債務(wù)償還、基建投資和保障房建設等資金投入量非常大。因此，我們預計2013年地方政府財政壓力將比2012年更重，放松限購、限貸的“小動(dòng)作”也將更多。
　　其次，2013年將有更多熱錢(qián)入境追逐風(fēng)險資產(chǎn)。2013年全球經(jīng)濟形勢不會(huì )比2012年好，主要經(jīng)濟體量化寬松的勢頭有增無(wú)減。歐洲主權債務(wù)危機在2013年沒(méi)有最差只有更差；美國財政懸崖風(fēng)險問(wèn)題，不管最后以增稅方式來(lái)解決還是以削減開(kāi)支方式來(lái)解決，都將嚴重打擊美國投資和消費的信心；近期日本央行認為自己量化寬松的尺度太謹慎。中國經(jīng)濟在2012年三季度出現企穩回升的跡象，而國際研究和評級機構已經(jīng)普遍將2013年中國GDP增速的預測值調到8%以上�？梢灶A見(jiàn)，以各種形式入境來(lái)追逐風(fēng)險資產(chǎn)的熱錢(qián)將會(huì )在2013年增加。2011年，因看空中國樓市而大肆拋售物業(yè)的美國黑石集團在近期重新殺回中國，以23億元的價(jià)格收購了上海的一個(gè)商業(yè)項目，同時(shí)還發(fā)起約20億美元的房地產(chǎn)基金，用于未來(lái)收購包括中國在內亞洲的房地產(chǎn)項目。
　　再次，2013年我國物價(jià)和貨幣政策形勢也有利于房?jì)r(jià)上漲。2013年盡管確立了穩貨幣和寬財政的政策組合，但中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確指出“要適當擴大社會(huì )融資總規模，保持貸款適度增加”，有關(guān)貨幣政策和基建投資的聲明立場(chǎng)較為積極。預計2013年貨幣供應量將比2012年增加，中金公司預測2013年新增貸款將比2012年的8.3萬(wàn)億元有明顯的增長(cháng)，將達到9 萬(wàn)億元左右，這對于已經(jīng)回升的CPI和見(jiàn)底的PPI不是一個(gè)好消息。同時(shí)，2013年全球主要央行零利率抑制了中國央行的加息空間，明年真實(shí)匯率還將繼續上升。CPI和匯率上升而利率卻無(wú)法通過(guò)上升來(lái)調節，追逐風(fēng)險資產(chǎn)的貨幣環(huán)境在2013年將越來(lái)越明朗。
　　最后，管理層對于房?jì)r(jià)上漲的容忍度將被迫提高。由于2013年全球經(jīng)濟形勢不會(huì )比2012年好，預計西方國家針對中國的貿易保護和制裁更加嚴峻，我國今年11月份單月的出口增速降至不到3%（增速環(huán)比下降了近10個(gè)百分點(diǎn)）也顯示了西方圣誕訂單結束后的低潮；其次，11月宏觀(guān)經(jīng)濟數據盡管企穩但難掩微觀(guān)層面的慘淡，工業(yè)毫無(wú)起色，說(shuō)明近幾個(gè)月的經(jīng)濟企穩回升依賴(lài)的仍舊是政府投資（基建和制造業(yè)）和房地產(chǎn)回升雙重拉動(dòng)的傳統模式，特別是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強的房地產(chǎn)和汽車(chē)等下游產(chǎn)業(yè)今年下半年以來(lái)持續好轉，對于11月宏觀(guān)數據的改觀(guān)起到了至關(guān)重要的作用。近期，盡管樓市暖冬的趨勢明顯，但回暖主要集中在一線(xiàn)和主要二線(xiàn)城市，大多數二、三、四線(xiàn)城市樓市仍舊處于去庫存的煎熬之中。而新一輪旨在推動(dòng)新型城鎮化和經(jīng)濟轉型升級的投資，在區域上主要向二、三、四線(xiàn)城市傾斜，這些區域產(chǎn)能消化的壓力和土地依賴(lài)的程度更大。因此，管理層對地方政府主要收入來(lái)源之一——土地出讓收入的控制在兩難之間會(huì )策略性放松，對房?jì)r(jià)上漲的容忍度將被迫提高。
　　在當前形勢下，房產(chǎn)稅擴容是多重戰略考慮的結果。首先，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴容將在主要的一、二線(xiàn)城市進(jìn)行，體現了2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)在區域上分化，需要采取分類(lèi)指導的調控原則，有利于抑制主要城市投資投機需求對于整體房?jì)r(jià)上漲的帶動(dòng)和預期的影響，也不會(huì )沖擊到二、三、四線(xiàn)城市，為穩中求進(jìn)戰略騰挪出空間；其次，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴容，對于構建滿(mǎn)足新型城鎮化公共服務(wù)所需的公共財政體系在破題方面具有重大意義，因為只有本地的人口和其居住消費與地方政府的收入發(fā)生強相關(guān)時(shí)，地方政府才會(huì )有動(dòng)力為他們提供公共服務(wù)，新型城鎮化才有可能，而房產(chǎn)稅則是可行的選擇；再次，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴容是結構性減稅的重點(diǎn)內容，結構性減稅貫徹有增有減的原則，增稅主要針對財產(chǎn)稅；最后，在地方政府整體收入出現下滑的背景下，房產(chǎn)稅有望成為重要緩沖，這也是地方政府從土地依賴(lài)向形成穩定收入來(lái)源轉變的必經(jīng)過(guò)程。