新年伊始，美國政府正考慮在原有“住房可償付再融資計劃”（HARP）的基礎上擴大抵押貸款再融資計劃，將那些并非由房利美和房地美擔保的抵押貸款也納入進(jìn)來(lái)，還計劃將私人投資者持有的潛在風(fēng)險更高的抵押貸款轉至政府資助企業(yè)房地美和房利美。而就在這當口，美國國會(huì )參眾兩院已在元旦相繼投票通過(guò)了解決“財政懸崖”議案。如果說(shuō)在化解“財政懸崖”前景明朗前，擴展HARP計劃能充當“緩沖墊”的話(huà)；在化解“財政懸崖”前景基本明朗后，擴展HARP計劃將轉換為充當“債務(wù)上限”的“減壓器”了。
2009年4月，奧巴馬政府推出HARP計劃，目標對象是那些借入了由抵押貸款融資巨頭房利美(FNM)或房地美(FRE)擁有或提供擔保抵押貸款的住房所有人，以及那些抵押資產(chǎn)凈值在-25%到20%之間的借款人，以防抵押貸款借款人違約。抵押資產(chǎn)凈值為負數，即表明住房所有人的抵押貸款高于其房產(chǎn)價(jià)值。如今，時(shí)間過(guò)去三年多，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始呈現進(jìn)一步復蘇跡象。去年12月6日，美國住宅建筑商協(xié)會(huì )(NAHB)發(fā)布的數據顯示，12月美國有201個(gè)城市都會(huì )區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續改善，比上個(gè)月增加76個(gè)，為連續第四個(gè)月增長(cháng)；當月持續復蘇的房地產(chǎn)市場(chǎng)名單增加了84個(gè)城市都會(huì )區，分布范圍也從上月的38個(gè)州擴展到44個(gè)州。美國房地產(chǎn)的關(guān)鍵指標和經(jīng)濟動(dòng)力正在持穩或改善，這是緩慢復蘇中的一個(gè)重要穩定信號�？梢哉f(shuō)，受房貸利率屢創(chuàng )歷史新低、投資需求增加等因素刺激，美國本輪房地產(chǎn)頹勢在2012年上半年觸底。近期，相較于其他經(jīng)濟領(lǐng)域的放緩，房地產(chǎn)業(yè)逆勢復蘇態(tài)勢頗為搶眼。另?yè)现苊绹虅?wù)部公布的數據，2012年11月新屋銷(xiāo)量環(huán)比增4.4%，經(jīng)季調并年化的總量增至37.7萬(wàn)幢。依11月銷(xiāo)售速度計，新屋庫存與銷(xiāo)售比為4.7個(gè)月，而10月這一數據為4.9個(gè)月。足見(jiàn)，近期將房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍化作為拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的“先鋒隊”比較可行。
美國選在此時(shí)擴展HARP計劃，最關(guān)鍵的推力，當然是之前包括小布什政府稅收優(yōu)惠減免和奧巴馬政府2%薪資稅減免、失業(yè)補償措施延長(cháng)以及“自動(dòng)減赤機制”等幾項挽救經(jīng)濟的措施，均在今年元旦到期。如果國會(huì )不在這個(gè)截止日之前制定出相應政策措施，將自動(dòng)啟動(dòng)大規�！皽p支增稅機制”，美國經(jīng)濟將跌入稅收增加和預算減少的困境。在這樣的環(huán)境下，通過(guò)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以提振美國經(jīng)濟增長(cháng)，一旦美國國會(huì )真的將美國推落“財政懸崖”，擴展的HARP計劃就可為“財政懸崖”鋪就“緩沖墊”，以緩沖甚至彌補“財政懸崖”對美國經(jīng)濟復蘇造成的負面影響。
于是，就在距跌落“財政懸崖”僅有一步之遙的情形下，美國國會(huì )兩黨于上周日重新召開(kāi)會(huì )議繼續相關(guān)談判，參議院在過(guò)了最終期限兩小時(shí)后，以89票對8票通過(guò)了旨在避免“財政懸崖”的議案，此項議案隨即于美國當地時(shí)間1月1日晚在國會(huì )眾議院投票并獲得通過(guò)，這就意味著(zhù)為解決“財政懸崖”消除了一道關(guān)鍵的法律障礙，因而奧巴馬總統有望很快簽署該議案，擴展HARP計劃充當“財政懸崖”的“緩沖墊”的職能已悄然生變或轉換。換言之，“財政懸崖”的緩解，伴隨的是債務(wù)上限問(wèn)題的日益嚴重化。實(shí)際上，美國在新年第一天就已正式觸及債務(wù)上限即16.4萬(wàn)億美元，美國財政部正采取“特別措施”避免違約。如果國會(huì )在2月底3月初不提高上限，財政部將無(wú)錢(qián)可用。所以，美國國會(huì )下一步將需要討論如何盡快提高債務(wù)上限。
而要真正化解“財政懸崖”以及“債務(wù)上限”對美國政府財政的威脅，歸根結底還需要努力發(fā)展經(jīng)濟。為此，美國政府近期還應通過(guò)多種政策措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。由于眼下供求關(guān)系不平衡、信貸緊張等結構性因素依然是美國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)復蘇的重大阻力�，F在，就看美國政府如何盡快擴展HARP計劃，幫助那些深陷“溺水抵押貸款”困境的美國房主，并盡力使那些擁有良好信用記錄和還貸記錄的美國房主有法獲得再融資，以進(jìn)一步增大房地產(chǎn)市場(chǎng)需求�；蛟S會(huì )通過(guò)下調美國聯(lián)邦住房管理局（FHA）再融資項目收取的抵押貸款再融資費用來(lái)增大對住房市場(chǎng)援助。
另外，鑒于當前美國銀行業(yè)存款額破天荒超出了貸款額2萬(wàn)億美元，形成所謂“存差”格局，也在催促美聯(lián)儲在貨幣政策上向房地產(chǎn)業(yè)傾斜，以增加房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款需求和銀行貸款供給。而中長(cháng)期內，著(zhù)力點(diǎn)還在重振美國制造業(yè)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟。出于對重新占領(lǐng)制造業(yè)創(chuàng )新高地在促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位和作用的深刻認識，美國政府正積極支持設立全美制造業(yè)創(chuàng )新網(wǎng)絡(luò )和加強高等工科類(lèi)院校和制造企業(yè)之間的產(chǎn)學(xué)研有機結合，這讓世人看到了美國財政或能連連突破“財政懸崖”以及“債務(wù)上限”難關(guān)，真正走上良性循環(huán)軌道的曙光。