近期，不少地方房?jì)r(jià)再次出現上漲苗頭，背后很重要的一個(gè)支持理由是城鎮化。城鎮化是支撐房?jì)r(jià)必然走高的一個(gè)原因嗎？我們認為，這是部分市場(chǎng)人士的一個(gè)誤讀，甚至是有意為之，以未來(lái)中國城鎮化為借口，進(jìn)一步炒高房?jì)r(jià)并不可取。
　　城鎮化的確是未來(lái)很長(cháng)一段時(shí)間我國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的一條主線(xiàn)，也是中國經(jīng)濟轉型并實(shí)現持續增長(cháng)的強勁動(dòng)力。不管是黨的十八大，還是不久前召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議，都對城鎮化進(jìn)行了濃墨重彩的闡述。十八大報告強調了“四化同步”，即堅持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮化、農業(yè)現代化道路，推動(dòng)信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮化良性互動(dòng)、城鎮化和農業(yè)現代化相互協(xié)調，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮化、農業(yè)現代化同步發(fā)展。中央經(jīng)濟工作會(huì )議更具體指出，積極穩妥推進(jìn)城鎮化，著(zhù)力提高城鎮化質(zhì)量。城鎮化是我國現代化建設的歷史任務(wù)，也是擴大內需的最大潛力所在，要圍繞提高城鎮化質(zhì)量，因勢利導、趨利避害，積極引導城鎮化健康發(fā)展。
　　正是在上述政策指引下，市場(chǎng)各方對未來(lái)城鎮化發(fā)展充滿(mǎn)憧憬。其一，城鎮化帶來(lái)的將是大規模人口進(jìn)入城市。目前，中國城鎮化率剛超過(guò)50%，按戶(hù)籍人口算僅為35%左右，明顯低于發(fā)達國家和許多同等發(fā)展階段國家的水平。差距也是潛力，這意味著(zhù)，未來(lái)二、三十年，每年將有1000多萬(wàn)人口轉移到城市，數億農業(yè)人口市民化，帶來(lái)的將是巨大的內需潛力。其二，根據發(fā)達國家經(jīng)驗，城鎮化水平快速提升階段，也是房地產(chǎn)增量規�？焖贁U張階段，這一點(diǎn)在我國1998年后至今的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，的確得到驗證。有統計顯示，同期房地產(chǎn)銷(xiāo)售規�？焖僭鲩L(cháng)，銷(xiāo)售面積年均復合增長(cháng)約20%。
　　這些憧憬與預期，對于當前的房?jì)r(jià)意味著(zhù)什么，很多人都在探尋答案。也恰在此時(shí)，調控兩年有余的房?jì)r(jià)，再次顯現回升跡象。根據國家統計局發(fā)布的數據，11月份全國70個(gè)大中城市新建商品住宅中，價(jià)格環(huán)比上漲的城市達53個(gè)，比例超過(guò)了75%，為2012年以來(lái)最多，其中廣州、上海等一線(xiàn)城市全線(xiàn)上漲，且漲幅遠遠超過(guò)二線(xiàn)城市。大家都很關(guān)注房?jì)r(jià)走向，而推動(dòng)城鎮化的預期，無(wú)疑強化了那些堅定看多的人的觀(guān)點(diǎn)，甚至，借此炒作未來(lái)房?jì)r(jià)將繼續大漲的言論也此起彼伏，這也的確影響到了一些潛在購房者的行為。對此，我們不敢茍同。
　　首先，新型城鎮化將不同以往老路，更強調的是質(zhì)量，而不是規模，其并不意味著(zhù)未來(lái)會(huì )重現新一輪房產(chǎn)大擴張。過(guò)去十幾年，我國城鎮化水平已取得較快發(fā)展，1999年城市化率為35%，到2011年全國城市化率已超過(guò)50%，達到51.3%，年均增長(cháng)近1.4個(gè)百分點(diǎn)，速度已經(jīng)相當快。從中央的政策指引看，盡管更加重視城鎮化的潛力，但突出強調的是“積極穩妥”與“質(zhì)量”。也就是說(shuō)，城鎮化不是簡(jiǎn)單的人口比例增加和城市面積擴張，更重要的是實(shí)現產(chǎn)業(yè)結構、就業(yè)方式、人居環(huán)境、社會(huì )保障等由“鄉”到“城”的重要轉變，強調公共服務(wù)均等化和城鄉統籌發(fā)展。有研究就認為，雖然推進(jìn)城鎮化是未來(lái)一段時(shí)間中國經(jīng)濟增長(cháng)方式轉化的一條主線(xiàn)，但是新城鎮化難以支持再一輪的房地產(chǎn)擴張，其中很重要的一個(gè)原因在于，一、二線(xiàn)城市人口趨于飽和，而三、四線(xiàn)城市房屋供過(guò)于求。
　　其次，城鎮化過(guò)程中，居民的購買(mǎi)力是制約房?jì)r(jià)走高的一個(gè)根本因素。有質(zhì)量的城鎮化，最為核心的應該是“有序推進(jìn)農業(yè)轉移人口市民化”，這些市民化后了的農業(yè)轉移人口，其購買(mǎi)力將會(huì )如何呢？其實(shí)，即便目前房?jì)r(jià)不漲，很多在城市工作的年輕人也都買(mǎi)不起房子，而以城鎮新移民目前的收入，即便考慮未來(lái)收入增加，恐怕也無(wú)力支撐高高在上的房?jì)r(jià)。有觀(guān)點(diǎn)就認為，目前農民工在務(wù)工地購房比例很低，估計不到1%，即使轉為市民后，由于收入水平在城鎮中仍然處于相對低位，對房屋的需求相對有限。供需決定價(jià)格，對于房?jì)r(jià)，同樣如此。
　　第三，積極穩妥推進(jìn)城鎮化，需要的是一個(gè)房?jì)r(jià)穩定的城鎮化，高房?jì)r(jià)只會(huì )拖了城鎮化的“后腿”。城鎮化是未來(lái)擴大內需的最大潛力所在，內需包括投資需求與消費需求，但如果房?jì)r(jià)持續高漲，受損害的將是內需的擴大。有業(yè)內人士表示，過(guò)去十年城市房?jì)r(jià)的上漲，對其他行業(yè)造成擠壓，地價(jià)上漲對生產(chǎn)成本的抬升，也構成了我國潛在增長(cháng)率下行的壓力來(lái)源之一。因此抑制城鎮房?jì)r(jià)和地價(jià)上漲，有利于增加長(cháng)期的經(jīng)濟增長(cháng)潛力。也就是說(shuō)，高房?jì)r(jià)會(huì )成為城鎮化的阻礙，要推進(jìn)城鎮化，要做的當然是遏制住房?jì)r(jià)走高的勢頭。
　　當然，很多人一定會(huì )說(shuō)，即便城鎮化不會(huì )推高房?jì)r(jià)，當前房?jì)r(jià)也依然在上漲。的確，大量農民涌入城市且定居，將是長(cháng)期影響房?jì)r(jià)一個(gè)不可忽視的因素，但不總是房?jì)r(jià)上漲的原因。此前房?jì)r(jià)的走高，更多的在于投資投機性需求主導，也正因此，中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“繼續堅持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策不動(dòng)搖”。針對近期土地市場(chǎng)回暖過(guò)快，多地頻現“地王”的情況，相關(guān)部門(mén)應該繼續出臺一系列整治“地王”抑制地價(jià)的舉措，切勿讓房?jì)r(jià)再現大漲局面。