“增速放緩”無(wú)疑是2012年中國經(jīng)濟的關(guān)鍵詞。在“穩增長(cháng)”的背景下，樓市有驚無(wú)險地走過(guò)了這一年。這一年，房?jì)r(jià)雖有小幅上漲，但整體仍保持了“平穩”態(tài)勢，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“虛火”得到遏制，樓市博弈格局也在悄然發(fā)生變化。
糾結于買(mǎi)還是不買(mǎi)的購房者，利潤率不斷下滑的開(kāi)發(fā)商，倚重土地財政的地方政府，難以獨善其身的銀行……在這場(chǎng)樓市深度調控中，每個(gè)角色都小心翼翼，企圖能夠使自己能在這一場(chǎng)變局中從容安身。他們形色各異的表情，足以拼出一幅2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的眾生相。
“8月15日，正式成為房奴�！痹诤炗喠速彿繀f(xié)議后，小張寫(xiě)下了這樣的個(gè)性簽名。作為一名非京籍人士，他終于在今年年初熬過(guò)了5年大限，獲得了購房資格。但那時(shí)樓市零成交、寒氣逼人，他和大多數人一樣覺(jué)得還沒(méi)到抄底時(shí)期，便決定再等等。
到了5月份的時(shí)候，小張發(fā)現了樓市回暖的跡象，多個(gè)樓盤(pán)需要排隊購買(mǎi)�！暗祪r(jià)的樓盤(pán)大家都想買(mǎi)，一有猶豫就沒(méi)有自己喜歡的戶(hù)型了，所以那會(huì )還沒(méi)有買(mǎi)�！毙埜嬖V記者。隨著(zhù)后來(lái)樓盤(pán)給的優(yōu)惠力度越來(lái)越少，他才覺(jué)得必須趕快下手了。最后他在北京南六環(huán)選中一套89平的兩居室。
回顧這段購房經(jīng)歷，小張為前半年的觀(guān)望感到懊悔，但也慶幸終究是買(mǎi)了一套：“不是有一種說(shuō)法么，今年沒(méi)買(mǎi)房，拿多少年終獎也沒(méi)用�！�
這樣的段子雖是調侃，卻意味深長(cháng)。今年年初，位于大興區天宮院的項目保利春天里以11900元/平米起的價(jià)格入市，成為剛需首選。但如今該區域樓盤(pán)全都在16000元/平以上。
根據國家統計局發(fā)布的《70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格月度報告》來(lái)看，多個(gè)城市房?jì)r(jià)歷經(jīng)年初的低位徘徊后，5月開(kāi)始環(huán)比有所回升，11月更是出現了“翹尾”的行情。包括北京、城市在內的十大城市房?jì)r(jià)漲勢尤為明顯，11月其平均房?jì)r(jià)水平甚至出現了同比上漲。
知名財經(jīng)評論員葉檀認為，雖然房地產(chǎn)政策繼續緊縮，但實(shí)際需求與經(jīng)濟決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲的內生動(dòng)力。也就是說(shuō)，“剛需”扮演了撬動(dòng)樓市的關(guān)鍵角色。另外，2012年并未出現類(lèi)似2009年那樣的‘絕地大反攻’。樓市雖有回暖，但回升速度緩慢，且同比仍在下降，總體來(lái)講保持了平穩健康的發(fā)展態(tài)勢。
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開(kāi)發(fā)商：圖存、轉型與發(fā)展 |
市場(chǎng)的回暖亦使得房企的銷(xiāo)售數據見(jiàn)好。截止11月，萬(wàn)科、保利、中海、華潤等11家上市房企已經(jīng)完成了全年銷(xiāo)售目標。而萬(wàn)科、保利的年度銷(xiāo)售額更是已破千億大關(guān)。不過(guò)在很多開(kāi)發(fā)商看來(lái)，這一切“如人飲水，冷暖自知”。
自去年下半年開(kāi)始，樓市持續低迷，房企庫存壓力大增，而此前形成的債務(wù)又將陸續到期。無(wú)力招架的開(kāi)發(fā)商被迫降價(jià)或促銷(xiāo)以渡難關(guān)�！耙�?xún)r(jià)換量”抬升了銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，成交量在猜測與懷疑中逐步放大，但也降低了房企實(shí)際利潤率。據統計，上市房企今年三季度整體銷(xiāo)售毛利率已降至37.85%。
而中小房企的日子更窘迫。今年部分中小房企出現嚴重虧損，不得不賣(mài)股權賣(mài)項目換取現金流，甚至剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)或轉型。6月，一度喜歡高歌猛進(jìn)的房企代表綠城，連續轉讓了5個(gè)項目的股權。9月，有傳言驚曝某南方大型房企準備“清盤(pán)”退出地產(chǎn)行業(yè)。
當然，一些房企也抓住了調控帶來(lái)的機遇。融創(chuàng )、SOHO中國等通過(guò)并購和股權轉讓獲得了低價(jià)購得土地和在建項目等資源的良機，而萬(wàn)科、龍湖等則積極拓寬融資渠道，抄底土地市場(chǎng)，為下一輪擴張做好了準備。這也意味著(zhù)行業(yè)集中度將越來(lái)越高。
通過(guò)降價(jià)或促銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商才在與購房者的博弈中重獲了主導權，另隨著(zhù)市場(chǎng)的回暖尤其是全年銷(xiāo)售目標提前完成，不少房企開(kāi)始“縮量提價(jià)”。但一位上市房企副總裁表示：“價(jià)格也不敢輕易上漲，以免調控再次加碼�！�
不過(guò)，“房地產(chǎn)最壞的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去”，多位地產(chǎn)大佬在深圳住交會(huì )上如此感嘆。盡管房地產(chǎn)不再以過(guò)去十年的速度和質(zhì)量去發(fā)展，樓市調控也不會(huì )輕易結束，但業(yè)界普遍認為城鎮化將成為樓市發(fā)展新動(dòng)力。
此外，基于行業(yè)變化之因，房企紛紛踏上“改舊創(chuàng )新”的轉型之路。一方面，通過(guò)發(fā)展模式轉變、產(chǎn)品服務(wù)升級來(lái)獲得品牌溢價(jià)，從而增加內生利潤；另一方面，不斷進(jìn)行多元化嘗試與探索，以尋找新的利潤增長(cháng)點(diǎn)及分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。在盤(pán)整期，房企在底部探尋自身價(jià)值，這對行業(yè)而言未嘗不是好事。
對于調控下的樓市，地方政府也感受到了陣陣寒意。據一位二三線(xiàn)城市的地方官員講述，在前兩年房地產(chǎn)火爆時(shí)期，他所在城市財政收入的25%來(lái)自土地出讓金�！艾F在不但這一部分減少了，連房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)上下游對經(jīng)濟發(fā)展帶動(dòng)作用也減弱了，但一下子又找不到新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)�！�
財政收入對土地出讓金的依賴(lài)和經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)對房地產(chǎn)業(yè)的倚重，讓部分地方政府試圖自下而上地尋求政策突破口。今年以來(lái)，上海、河南、珠海等多地擬放松政策調控。盡管這些微調政策中，凡觸及“限購”、“限貸”紅線(xiàn)的微調政策，無(wú)一例外都被叫停，但仍或多或少地影響到了購房者的心理預期。
不過(guò)樓市整體基調依然是“堅持調控不動(dòng)搖”。截止目前，今年中央各部委共33次表態(tài)房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖不放松，10次強調房?jì)r(jià)合理回歸。為了強化政策執行力度，7月下旬國務(wù)院派出8個(gè)督查組，對16個(gè)�。ㄊ校┴瀼芈鋵�(shí)調控措施的情況開(kāi)展專(zhuān)項督察。密集的發(fā)聲與高調的督查無(wú)疑能肅清輿論雜音，緩和了購房者的恐慌情緒，在一定程度上穩定市場(chǎng)預期。
但不得不承認嚴峻的宏觀(guān)經(jīng)濟形勢下，樓市調控變得更加艱難。今年央行下調存款準備金率、兩度降息，雖然旨在為“穩增長(cháng)”提供更為寬松的貨幣環(huán)境，但也讓一部分資金不可阻遏地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房?jì)r(jià)出現止跌回升勢頭。
而值得欣慰的是，持續的調控下，地方政府也在將重心放在促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟結構優(yōu)化上。以海南為例，由于房地產(chǎn)在其區域經(jīng)濟占比一直比較大，海南將2012年確定為“項目建設年”，全省以基礎設施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重點(diǎn)，抓項目、上投資，大力發(fā)展實(shí)業(yè)，以謀求經(jīng)濟結構的轉變，確保海南經(jīng)濟平穩運行。
另外，房貸政策與更為宏觀(guān)的貨幣政策，也是影響房?jì)r(jià)向合理價(jià)位的回歸的重要要素。利率的調整除了減輕房貸成本，降低房貸難度，更重要的是，它影響購房者的心理預期。
春節過(guò)后，首套房貸款出現松動(dòng)。北京、上海等一線(xiàn)城市的主流首套房貸款利率調回至基準水平，甚至推出9折、8.5折等不同程度的優(yōu)惠。顯然，這大大減輕了剛需購房者的負擔，使合理自住性住房需求得到滿(mǎn)足。
但下半年多家銀行又重新提高了首套房貸款利率，并收緊了優(yōu)惠幅度。有分析認為，這是銀行在“自身利益”與“社會(huì )責任”之間努力尋找著(zhù)平衡。到10月份許多銀行的住房貸款任務(wù)就基本完成了，在此背景下，銀行要用有限的信貸額度，獲取更大收益。
不過(guò)總體來(lái)說(shuō)，銀行對調控的態(tài)度是十分堅定的。正是得益于其嚴格貫徹差異化房貸政策，市場(chǎng)上才形成剛性需要被釋放，投機投資性需求被壓制的局面。此外，銀行對房企開(kāi)發(fā)貸款仍在收縮，各家銀行的房地產(chǎn)貸款增速均低于其他行業(yè)。
此舉也是為了在風(fēng)險上逐漸將房地產(chǎn)與自身切割開(kāi)來(lái)，畢竟樓市調控帶來(lái)的不確定性使其面臨一定償還壓力和抵押物減值風(fēng)險。不過(guò)從16家銀行半年報數據來(lái)看，房地產(chǎn)不良貸款余額仍在繼續回落，樓市并未成為銀行不良貸款的重災區。
種種跡象表明，每一個(gè)市場(chǎng)主體都有自己的利益，當政策調控把舊的利益平衡打破后，各方在通過(guò)各種方式來(lái)維護原有的利益，但也在適應規則并尋找新的方向�！案F則變，變則通，通則久”，無(wú)疑，2012的房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)在調控中在朝更理性、健康的軌道邁進(jìn)。