國內樓市的價(jià)格最近又漲起來(lái)了。2012年12月18日國家統計局的數據顯示，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比上漲的有53個(gè)，占比達7成以上。同日央行公布的四季度問(wèn)卷調查顯示，29%的居民預期房?jì)r(jià)上漲，同比上漲10個(gè)百分點(diǎn)，比年初高11.3個(gè)百分點(diǎn)。
隨著(zhù)一些城市的樓市價(jià)格上漲，最近京滬廣等地再次出現恐慌性購房潮。這不僅令國內地產(chǎn)股表現搶眼，也使得不少企業(yè)（房地產(chǎn)企業(yè)或非房地產(chǎn)企業(yè)）紛紛進(jìn)入土地市場(chǎng)。有人認為，這些現象均表明國內樓市價(jià)格將出現新一輪快速上漲。
國內樓市價(jià)格連續幾個(gè)月上漲，各地出現住房搶購潮，這將直接考驗中央新領(lǐng)導班子對樓市調控的底線(xiàn)與決心。更為嚴重的是高房?jì)r(jià)不僅阻礙了國家經(jīng)濟結構的轉型，還引發(fā)了一系列社會(huì )問(wèn)題，如財富分配不公、腐敗盛行、民眾價(jià)值觀(guān)念扭曲等。如果任由這種情況繼續下去，新一屆領(lǐng)導班子的經(jīng)濟發(fā)展宏圖恐將受到影響。因此，根本治理當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)中不和諧因素是新一任政府工作重中之重。
要遏制當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，就得了解為何當前房地產(chǎn)泡沫又會(huì )吹起？?jì)赡陙?lái)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控為何越是調控，其房?jì)r(jià)越是上漲？有人認為，當前國內樓市的量?jì)r(jià)齊升，主要是市場(chǎng)對新一任政府的“城鎮化”誤讀。因為，在市場(chǎng)看來(lái)，所謂的城鎮化主題，不僅是未來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)之動(dòng)力，而且要通過(guò)樓市來(lái)撬動(dòng)。不論是1998年的房改還是2009年的房市優(yōu)惠，都成為了推動(dòng)經(jīng)濟走出低谷的主要動(dòng)力。因此，新政府只要搞城鎮化，必然會(huì )帶來(lái)巨量的住房需求，樓市發(fā)展與繁榮及房?jì)r(jià)上漲也是必然。其實(shí)，這只是對前十年城鎮化的一種理解。目前，
如果房?jì)r(jià)不回歸到理性水平，農民無(wú)法真正進(jìn)城，那么，有質(zhì)量的城鎮化就會(huì )化作泡影。
其實(shí)，當前房?jì)r(jià)又重新上漲，最為根本的原因就在于市場(chǎng)理解未來(lái)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)不會(huì )改變。因為，盡管中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控不動(dòng)搖，但是政府至今既未對住房市場(chǎng)性質(zhì)作一個(gè)清楚界定并堅決要求國內住房市場(chǎng)在性質(zhì)上真正轉型，也沒(méi)有出臺新的住房政策來(lái)改變當前國內住房市場(chǎng)現狀。反之，市場(chǎng)則認為為了穩增長(cháng)及強調城鎮化，現有的房地產(chǎn)調控政策將會(huì )放松。
可以說(shuō)，對于具有兩棲性（投資與消費屬性）的住房，如果不對其性質(zhì)在政策上作一個(gè)清楚的界定，而是把這兩種屬性混在一起，那么要出臺遏制住房投機炒作經(jīng)濟政策是不可能的。因為不同屬性的住房（實(shí)際上住房是同一產(chǎn)品，但兩種屬性的住房其定價(jià)基礎、價(jià)格運作方式及供求關(guān)系完全是不一樣的）具有不同的供求關(guān)系。如果住房是一種投機投資品，現在卻用住房消費品的供求關(guān)系來(lái)解釋住房?jì)r(jià)格變化，這是根本行不通的。
從中國住房市場(chǎng)現實(shí)的情況來(lái)看，在2010年之前的幾年，中國住房市場(chǎng)完全是一個(gè)以投資投機為主導的市場(chǎng)，所以中國住房市場(chǎng)的投機炒作十分嚴重，不少城市的房地產(chǎn)泡沫也相當大。而2010年國十條出臺之后，盡管經(jīng)過(guò)一輪房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，一些城市的投機炒作有所收斂，房地產(chǎn)泡沫也沒(méi)有繼續吹大，但由于房?jì)r(jià)沒(méi)有多少調整，國內房地產(chǎn)投資投機為主導市場(chǎng)的性質(zhì)并沒(méi)有多少改變。
何也？從最近國內住房市場(chǎng)的情況來(lái)看，一是早幾年房?jì)r(jià)上漲得最快，房地產(chǎn)泡沫吹得最大的一些地方，盡管經(jīng)過(guò)一輪房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，但是調控后不僅房?jì)r(jià)沒(méi)有下跌，最近反而漲了起來(lái)，而且比其他一些地方漲得更多。
二是前兩年，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控一來(lái)，這些房地產(chǎn)泡沫吹得最大的地方，盡管曾出現過(guò)住房銷(xiāo)售突然下降甚至急劇下跌，但當地住房的價(jià)格卻沒(méi)有下跌太多。如果住房是一個(gè)以消費為主導的市場(chǎng)，當住房銷(xiāo)售急劇下跌時(shí)，房?jì)r(jià)也會(huì )隨之快速下跌，進(jìn)而消費需求就會(huì )釋放出來(lái)，如果供給不增加房?jì)r(jià)又會(huì )上漲。但是這種情況并沒(méi)有發(fā)生，住房銷(xiāo)售下降房?jì)r(jià)仍然頂在天花板上。
三是當前房?jì)r(jià)最先開(kāi)始上漲的地方也正是那些早幾年住房投資投機最為嚴重的地方，而那些早幾年住房?jì)r(jià)格上漲不快，房地產(chǎn)泡沫比較小的地方，不僅住房?jì)r(jià)格不漲，而且住房的銷(xiāo)售也沒(méi)有上升。從上述現象來(lái)看，當前國內的住房市場(chǎng)仍然是一個(gè)投資投機為主導的市場(chǎng)，整個(gè)住房市場(chǎng)的性質(zhì)并沒(méi)有發(fā)生根本性的變化。
當前不少政府職能部門(mén)把住房市場(chǎng)這種現象看作是住房的“剛性需求”在支撐市場(chǎng)，是住房“剛性需求”拉動(dòng)了當前住房市場(chǎng)的量?jì)r(jià)齊升。實(shí)際上，假定這種“剛性需求”是自住需求（實(shí)際上是不成立），那么這種自住需求不僅要有事前限制（即所謂的限購令），而且還得有事中與事后的限制。
如果沒(méi)有政策上的事中與事后限制，要用購買(mǎi)多少套住房來(lái)區分投資與消費需求是不可能的。因為，購買(mǎi)一套住房同樣可是投資。但是，在目前的情況下，住房政策上沒(méi)有對住房事中與事后限制來(lái)界定為住房消費需求。還有，只要當前住房市場(chǎng)性質(zhì)不改變，或住房仍然是一種賺錢(qián)工具，那么投資者要化解當前這種事前限制易如反掌。再加上全國的住房信息系統沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，各地更是無(wú)法識別購買(mǎi)住房者到底購買(mǎi)住房是自住需求還是投資需求。這時(shí)，購買(mǎi)住房以牟利更會(huì )發(fā)展到極致。因為，早幾年購買(mǎi)住房是一種一本萬(wàn)利的生意，哪一個(gè)投資炒作者愿意退出這個(gè)市場(chǎng)。
所以，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)以投機投資為主導的市場(chǎng)，投資投機者仍會(huì )借助任何信息或題材來(lái)影響或改變市場(chǎng)預期，由此來(lái)左右住房市場(chǎng)之價(jià)格與銷(xiāo)售。對此，新一任政府決不能掉以輕心，否則中國經(jīng)濟又會(huì )走上早幾年以房地產(chǎn)拉高“GDP”的老路。所以說(shuō)，當前全國房?jì)r(jià)剛剛顯露出的過(guò)快上漲苗頭正在考驗著(zhù)新領(lǐng)導班子對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的底線(xiàn)與決心。