近期，滬深股市地產(chǎn)股表現很好，一個(gè)主要驅動(dòng)因素就是新型城鎮化，特別是有消息稱(chēng)未來(lái)城鎮化投資將超過(guò)40萬(wàn)億，將創(chuàng )造至少120億平方米的住房需求，相當于2011年全國商品住宅銷(xiāo)售面積的12倍以上。
　　測算新型城鎮化將給中小城市（鎮）創(chuàng )造多大規模的住房需求，這是在延續過(guò)去房地產(chǎn)商業(yè)模式的傳統思路，在新形勢下是非常錯誤的。新型城鎮化的核心，是有質(zhì)量的城鎮化，要構建科學(xué)合理的城市布局，有序推進(jìn)農業(yè)轉移人口市民化。過(guò)去10多年是我國城市化最為快速的時(shí)期，城市化率從2000年的35%上升到2011年的51%，年均增長(cháng)1.5個(gè)百分比。但城市空間布局基本上是政府規劃的結果，市場(chǎng)選擇和歷史背景的決定力量日漸減弱。各中小城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市空間格局幾乎千篇一律，沒(méi)有體現當地人口、收入、資源和區域稟賦等基本決定因素，熱衷于上一些不能突出本地優(yōu)勢的所謂“三高一低”(高投入、高能耗、高污染、低效益)的項目；絕大多數中小城市過(guò)分依賴(lài)地產(chǎn)，大推沒(méi)有規模消費（背后是收入水平低）支撐下的“鐵公機”式的基建投資，很多二三線(xiàn)和三四線(xiàn)城市土地出讓金占財政收入的比重超過(guò)50%。
　　在經(jīng)濟增長(cháng)去房地產(chǎn)化的新時(shí)期，不但需要依靠?jì)刃鑱?lái)消化制造業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩和房地產(chǎn)泡沫以實(shí)現“軟著(zhù)陸”，更需要回歸市場(chǎng)力量主導下的城市產(chǎn)業(yè)結構布局和轉型上的空間自然演進(jìn)路徑。由于地理的、交通的原因，我國在東部地區（少數在中部城市）形成了出口導向的制造業(yè)城市群或中心城市，中西部廣大區域則主要為這些城市群或中心城市提供資源（人力、資金等）。在未來(lái)新型城鎮化的背景下，即使考慮到解決大中小城市空間布局不平衡，有效緩解區域中心城市壓力和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級等政策傾斜和努力等變數，原有城市空間分布格局也難以改變，中西部中小城市（鎮）獲得的自然增長(cháng)機會(huì )有限。
　　根據城市經(jīng)濟學(xué)的“中心—外圍”模型，我國東部城市群中的核心大城市是城市體系中最重要的市場(chǎng)，由于聯(lián)結了國內和國際兩個(gè)市場(chǎng)，不僅誕生了全球最大的制造業(yè)基地，實(shí)現了人口最大限度的集聚和生產(chǎn)的規模效應、報酬的遞增效應，而且為了配套制造業(yè)生產(chǎn)，建立了完善的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。但由于集聚效應的過(guò)分使用，東部制造業(yè)城市群或中心城市因房?jì)r(jià)過(guò)高上漲、交通擁堵和環(huán)境污染等問(wèn)題而產(chǎn)生了離散效應。在存在著(zhù)運輸成本的條件下，離散效應驅使本地廠(chǎng)商更愿意選擇靠近大城市、且具備配套制造業(yè)的基礎設施較為完善的地方去生產(chǎn)，也就是本地化效應。
　　筆者認為，即使我國未來(lái)發(fā)展導向要轉向以?xún)刃铻橹�，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)尤其是現代服務(wù)業(yè)，這一趨勢也是成立的。因為，與制造業(yè)是一樣，服務(wù)業(yè)的供給也存在規模報酬遞增效應。特別是，現代服務(wù)業(yè)往往是資本、技術(shù)和信息密集型的，滿(mǎn)足城市經(jīng)濟集聚所必需的三個(gè)方面——分享（生產(chǎn)者在更大范圍內獲得廣泛的投入品分享）、匹配（在更大的市場(chǎng)范圍里匹配各種生產(chǎn)要素）和學(xué)習（加速知識的傳播以方便職工和企業(yè)家之間以及不同產(chǎn)業(yè)之間相互學(xué)習）。更為重要的是，東部地區生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)的發(fā)展集聚了大量高技能勞動(dòng)者，對消費型服務(wù)業(yè)也相應產(chǎn)生了大量的需求，因此也會(huì )相應帶動(dòng)不可貿易的消費型服務(wù)業(yè)的集聚。
　　因此，盡管未來(lái)在政策取向上，國家會(huì )出臺一些鼓勵中西部中小城市（鎮）發(fā)展的優(yōu)惠政策措施，資源分配上也會(huì )有所傾斜，但由于規模效應和外部性，其積聚力量存在著(zhù)自我強化的效果，當促使經(jīng)濟上集聚的因素變弱甚至消失時(shí)，自我強化產(chǎn)生的鎖定效應，也將使得已有的東部城市群和核心大城市仍占據國家（區域）經(jīng)濟的主導地位，其產(chǎn)業(yè)升級和轉型的過(guò)程中，制造業(yè)向周邊中小城市（鎮）轉移的規律不會(huì )改變。
　　未來(lái)，東部城市群和核心大城市將率先實(shí)現產(chǎn)業(yè)結構的升級和轉向，重點(diǎn)發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)和現代服務(wù)業(yè)。而周邊的中小城市（鎮）將承接大城市轉移來(lái)的制造業(yè)，未來(lái)其產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚將出現快速的增長(cháng)。因此，房地產(chǎn)業(yè)本身就是配套制造業(yè)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的基礎內容之一，說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)是基礎性產(chǎn)業(yè)、先導性產(chǎn)業(yè)就是這個(gè)意思。而盡管受到新型城鎮化政策和資源傾斜的影響，中西部中小城市（鎮）在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面會(huì )獲得一些受益，但由于過(guò)去幾年內過(guò)量的土地供應和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)化未能跟上、收入水平低和人口集聚效應不夠，整體而言，中國經(jīng)濟將長(cháng)期處于消化房地產(chǎn)泡沫和培育本地產(chǎn)業(yè)基礎的過(guò)程中。