筆者在去年年中即提出房?jì)r(jià)整體會(huì )低速小漲，而不會(huì )高速大漲，事實(shí)也確實(shí)如此。這必須從宏觀(guān)經(jīng)濟政策角度來(lái)分析這個(gè)問(wèn)題。
　　現在我國政府追求的不是過(guò)去那種兩位數的超高速增長(cháng)，而是可持續的較快增長(cháng)，這是由金融危機以來(lái)的國際國內宏觀(guān)經(jīng)濟條件決定的，歐美經(jīng)濟陷入困境帶來(lái)外需下降，而國內物價(jià)、工資上漲帶來(lái)中國出口商品競爭力下降，外貿發(fā)展速度減慢，2012年2月甚至出現314.9億美元貿易逆差。
　　出口和房?jì)r(jià)是如何搭上關(guān)系的？
　　我國加入WTO以后，廉價(jià)勞動(dòng)力優(yōu)勢和國際貿易空間的打開(kāi)相結合，形成了出口創(chuàng )匯的強大有效生產(chǎn)力。隨著(zhù)外貿順差的飆升，大量貨幣財富涌入國門(mén)，將中國經(jīng)濟整體帶活。貿易順差通過(guò)外匯占款變成人民幣，而這些巨量人民幣不可能在實(shí)體經(jīng)濟當中完全找得到出路，因為我國的實(shí)體經(jīng)濟已經(jīng)號稱(chēng)世界工廠(chǎng)，于是產(chǎn)生了大量的剩余資本。剩余資本要尋找保值增值的出路，而房地產(chǎn)作為一種長(cháng)期看漲的商品，具有保值增值的屬性，所以被剩余資本所青睞。
　　在剩余資本的支持下，金融業(yè)全面介入房地產(chǎn)業(yè)，促成房地產(chǎn)業(yè)供需兩旺，房?jì)r(jià)大漲，然后房地產(chǎn)業(yè)又進(jìn)一步帶動(dòng)跟它關(guān)聯(lián)的數十個(gè)產(chǎn)業(yè)高速增長(cháng)，所以我國經(jīng)濟就出現了貌似以房地產(chǎn)業(yè)為龍頭的經(jīng)濟奇跡，實(shí)際上經(jīng)濟奇跡的根源在于出口。
　　而今，如果再沒(méi)有金融危機之前那種長(cháng)期高速增長(cháng)的外貿順差，就不可能再度支撐國內經(jīng)濟長(cháng)期兩位數增長(cháng)。
　　如果不明智地繼續利用財政貨幣政策刺激追求超高速增長(cháng)，必然陷入泡沫經(jīng)濟的泥潭，最終像日本一樣泡沫破裂，迎來(lái)長(cháng)期經(jīng)濟衰退。2008年金融危機之后的4萬(wàn)億經(jīng)濟刺激計劃成功地維護了社會(huì )穩定，但也因為用藥過(guò)猛而成為一次泡沫經(jīng)濟的實(shí)驗，結果引發(fā)通貨膨脹，房?jì)r(jià)也在暴漲之中嚴重脫離國民收入水平。
　　我國政府顯然吸取了國內外的經(jīng)驗教訓，力求走可持續發(fā)展的道路，2010年4月開(kāi)始的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，宗旨是整體壓低生產(chǎn)要素價(jià)格水平，使國民經(jīng)濟恢復有競爭力的健康狀態(tài)，為此不惜降低對經(jīng)濟增長(cháng)率的要求。所以，任何人都不要幻想政策會(huì )像以前一樣全面放松，針對投資投機需求的限購限貸將會(huì )延續。
　　然而，隨著(zhù)美國QE3QE4，世界各國都在貨幣寬松，貨幣戰爭已經(jīng)打響，日本安倍晉三新政府的印鈔機更是來(lái)勢洶洶，我國不可能長(cháng)期實(shí)行相對保守的貨幣政策，今年應該會(huì )在一定程度上加大貨幣寬松力度，以維持匯率穩定，不然我國出口將前景不妙。而在泡沫未破的宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境中，只要貨幣持續寬松，房?jì)r(jià)必然會(huì )有一定幅度上漲。
　　由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)國民經(jīng)濟眾多產(chǎn)業(yè)，而經(jīng)濟活動(dòng)的特征通常是追漲殺跌，因此房?jì)r(jià)適度上漲有利于刺激宏觀(guān)經(jīng)濟。但如果房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，就會(huì )扭曲市場(chǎng)的經(jīng)濟資源配置功能，引誘過(guò)量資本涌入房地產(chǎn)業(yè)和其后盾金融業(yè)，國民經(jīng)濟將陷入金融泡沫泥潭。因此，我國政府會(huì )盯著(zhù)房?jì)r(jià)，一旦房?jì)r(jià)有失控趨勢，調控政策一定還會(huì )加碼。政府就是要用調控政策來(lái)對沖貨幣寬松的風(fēng)險，這將決定今年我國房?jì)r(jià)的走向。