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2010年以來(lái)，各級政府出臺了一系列房地產(chǎn)調控措施，特別是2011年前三季度，中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，行政和經(jīng)濟手段并用，限購政策向二、三線(xiàn)城市擴展，有600多個(gè)城市出臺了房?jì)r(jià)控制。在北京，非北京市戶(hù)籍家庭以繳納社保方式申請在京購房資格的，應自提出申請的上一個(gè)月往前推算60個(gè)月連續在京繳納社會(huì )保險，且提出申請之月須為正常參保狀態(tài)。資料照片 |
不動(dòng)產(chǎn)在市民生活中扮演著(zhù)重要角色，房地產(chǎn)熱則將房屋推至民事法律糾紛的中心。為了在政策和利益間尋求突破，“借名買(mǎi)房”應運而生。所謂“借名買(mǎi)房”，是指實(shí)際出資人(借名人)借用他人名義購買(mǎi)房屋，將房屋登記在他人名下，并約定由實(shí)際出資人享有房屋權益。但是，這種買(mǎi)房方式蘊藏著(zhù)風(fēng)險，并且產(chǎn)生了許多糾紛。從北京市西城區人民法院近日調研中可發(fā)現，“借名購房”暗藏六大風(fēng)險。
規避政策借名購房
從西城區法院審理案件中看出，買(mǎi)房人選擇“借名購房”，主要有三大原因：
一是借名人不具備購房資格。保障房政策和限購令的實(shí)施，使得有購房需求的人因不符合購房條件而無(wú)法購房，如非北京戶(hù)口在京納稅不滿(mǎn)五年不得購房，家庭年收入超過(guò)標準無(wú)法申請購買(mǎi)經(jīng)濟適用房。
二是借名人無(wú)法辦理銀行貸款。由于房屋價(jià)格上漲和銀行貸款政策調整，一些人雖有購房資格，卻因銀行貸款審批未過(guò)而無(wú)法購房，如年齡較大、即將退休或有大額貸款尚未償還。
三是為享受低價(jià)購房的優(yōu)惠條件。一些單位對內部職工購房有優(yōu)惠條件，如團購、集資建房、公有住房私有(房改房)，交易價(jià)格遠低于市場(chǎng)價(jià)格，使得有需求的人借用單位職工的名義低價(jià)購房。
三類(lèi)主要案例
近年來(lái)，各種原因的“借名買(mǎi)房”不斷增加，由此引發(fā)的民事糾紛也呈上升態(tài)勢，案件類(lèi)型多樣，主要有三類(lèi)。
【案例一】
李先生和閻女士結婚后承租了李先生單位的公房。2004年，李先生承租的上述公房遇拆遷，拆遷安置的其中一套房屋位于西城區，應由李先生購買(mǎi)，但因李先生年齡較大，無(wú)法辦理銀行貸款。夫妻二人商定后決定以?xún)鹤用x購房并辦理貸款手續。2005年5月，北京某地產(chǎn)公司與小李先生簽訂《北京市西城區危舊房改造拆遷就地安置協(xié)議》，協(xié)議載明的購房人為小李先生，承租人為李先生。后小李先生與銀行簽訂貸款協(xié)議，但房屋首付款及大部分貸款均由其父母支付。
2010年，小李先生將李先生和閻女士訴至法院要求父母騰房，被法院判決駁回。2011年小李先生再次將父母告上法庭，要求確定房屋歸其所有，再次被法院駁回。無(wú)奈之下，父母二人只得將兒子告上法院，要求確認房屋歸夫妻二人所有，法院最終判決支持了老兩口的請求。
【案例二】
2003年4月，孫先生與李先生簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定由孫先生購買(mǎi)李先生所有的房屋，同日孫先生支付定金。2003年4月李先生先后兩次收到孫先生給付的房款。因為孫先生當時(shí)是外地人，不能購買(mǎi)此李先生單位上市的公房，為此經(jīng)孫先生的叔叔和嬸嬸協(xié)商，決定以叔叔的名義購買(mǎi)，待孫先生有資格后再將房屋過(guò)戶(hù)至其名下。該房屋過(guò)戶(hù)所有手續和材料均是由孫先生親自辦理，取款憑證、收款收據、原產(chǎn)權人產(chǎn)權證及相關(guān)的過(guò)戶(hù)手續等均在孫先生處。
2003年5月，李先生與孫先生叔叔簽訂已購公有住房首次上市房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定李先生將房屋出售給孫先生的叔叔，同年8月下發(fā)了房屋所有權證，登記產(chǎn)權人為孫先生的叔叔。
2006年孫先生叔叔去世，孫先生多次找到嬸嬸張女士辦理房屋過(guò)戶(hù)事宜，但遭到拒絕。2011年嬸嬸張女士起訴要求孫先生一家從房屋內騰出，被法院判決駁回。張女士不服上訴，一中院認為孫先生與其叔叔間存在借名買(mǎi)房關(guān)系，判決駁回上訴，維持原判。
【案例三】
王先生和程女士是夫妻，年近六十，因無(wú)法辦理銀行貸款，便以?xún)鹤用x簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購買(mǎi)了一套住房。二老按約定支付了房屋首付款和相關(guān)稅費后，辦理了房屋過(guò)戶(hù)，產(chǎn)權證上登記所有權人為其兒子小王先生，房屋貸款均由程女士以小王先生名義償還。后小王先生將房屋出售并簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，買(mǎi)主將購房款分次打入到王先生和程女士的銀行賬戶(hù)。
不料小王先生竟然以不當得利為由將父母訴至法院，要求父母返還收取的房屋價(jià)款三百余萬(wàn)元。王先生和程女士來(lái)法院應訴時(shí)，提交了與其子簽訂的協(xié)議，協(xié)議中約定：房屋由二老出資，所有權歸二老所有。后經(jīng)法院調解，小王先生與父母達成和解，撤回了起訴。
暗藏六大風(fēng)險
從調研中可以看到，“借名買(mǎi)房”主要暗藏下列六類(lèi)涉訴風(fēng)險：
一是無(wú)書(shū)面協(xié)議，一方否認曾約定借名買(mǎi)房。借名買(mǎi)房的雙方多為親屬、朋友關(guān)系，基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書(shū)面協(xié)議，登記人因房屋價(jià)格上漲等因素否認借名買(mǎi)房。
二是違反政策、法規規定，借名買(mǎi)房協(xié)議可能被認定無(wú)效。借名購買(mǎi)經(jīng)濟適用房等保障性住房，雖簽訂書(shū)面協(xié)議，但因規避政策，協(xié)議存在被法院認定無(wú)效之可能，借名人無(wú)法實(shí)現獲得房屋產(chǎn)權的目的。
三是登記人拒絕辦理房屋過(guò)戶(hù)手續。在房屋滿(mǎn)足過(guò)戶(hù)條件時(shí)，是否協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)的主動(dòng)權掌握在登記人手中，借名人面臨遭到拒絕的風(fēng)險。
四是借名人被要求騰退房屋。購買(mǎi)房屋后，借名人往往實(shí)際居住在房屋內，但由于房屋登記在他人名下，而我國對不動(dòng)產(chǎn)物權采登記主義，借名人面臨被起訴騰退房屋的風(fēng)險。
五是房屋因登記人涉訴而被查封或處分。借名買(mǎi)房系借名人和登記人之間的約定，根據公示公信原則，房屋所有權證載明登記人為所有權人，一旦登記人涉訴，該房屋作為其財產(chǎn)面臨被查封或處分的危險。如：登記人離婚，其配偶主張該房屋作為夫妻共同財產(chǎn)應分割；登記人負有債務(wù)，債權人申請保全而致該房屋被查封。
六是登記人將房屋轉讓給第三人。由于房屋登記在他人名下，第三人有理由相信登記人為房屋所有權人。二者簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，如第三人不知借名登記，則借名人面臨喪失房屋的可能，其只能依不當得利向登記人主張賠償。
法律不支持“借名買(mǎi)經(jīng)適房”
針對上述風(fēng)險，法官建議加大宣傳力度，讓普通老百姓知曉借名買(mǎi)房暗藏著(zhù)“賠了房子又折錢(qián)”的風(fēng)險，不要存有規避政策、鉆法律漏洞的僥幸心理，尤其是沒(méi)有購房資格的人借名購買(mǎi)經(jīng)濟適用房之類(lèi)的保障性住房。
對于不違反國家政策、法律法規強制性規定的借名買(mǎi)房，如辦理貸款困難，法官建議雙方簽訂書(shū)面協(xié)議，以“白紙黑字”的形式固定借名買(mǎi)房行為，如果有條件可以對協(xié)議進(jìn)行公證，這樣可以明確出資人與登記人之間究竟是借款關(guān)系還是借名買(mǎi)房。
但是需要強調的是，違反政策借名購買(mǎi)經(jīng)適房的，即使有書(shū)面協(xié)議或進(jìn)行公證，都可能導致協(xié)議因違反強制性規定被認定無(wú)效。
而特別需要提醒實(shí)際出資人的是，一定要留存出資的相關(guān)證據，如銀行轉賬記錄、收據收條等，以防在沒(méi)有書(shū)面協(xié)議或房屋登記人對借名買(mǎi)房不予認可時(shí)，出資人可以以此為依據向登記人主張債權、減少損失。