從新一屆管理層關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的戰略考慮來(lái)看，重啟市場(chǎng)化改革議程是主旨，即強化市場(chǎng)化手段解決政府和市場(chǎng)邊界不清產(chǎn)生的各種扭曲。在這種思路下，過(guò)去被壓抑的合理需求——改善型需求、投資性需求（促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展）將得到保護。而行業(yè)調控也將走市場(chǎng)化路子，以購買(mǎi)資格限制為主的行政性干預將逐步退出。因此，機構普遍預測，即使管理層仍舊強調堅持房地產(chǎn)調控不放松，但2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)上行的趨勢不會(huì )改變，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“暖冬”行情一定會(huì )延續到2013年。
　　2012年最后兩個(gè)月，各地樓市的表現已經(jīng)對政策基調的微妙轉變做出了反應。11月全國商品房銷(xiāo)售面積達到12962萬(wàn)平方米，創(chuàng )年內新高，環(huán)比增長(cháng)了25.8%，1~11月同比增長(cháng)2.4%，一舉扭轉了此前累計銷(xiāo)售同比一直負增長(cháng)的局面。2012年主要城市全年成交量同比上漲了40%，百城房?jì)r(jià)連續7個(gè)月環(huán)比上漲，2012年最后一個(gè)月結束了同比連續8個(gè)月下跌，同比也實(shí)現了0.03%的微幅上漲。
　　一方面，政策基調的改變是對過(guò)往政策反思后的自然調整。也就是，在承認房?jì)r(jià)上漲的必然性、長(cháng)期性和治理房?jì)r(jià)的系統性后，承認房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的目的并非是為了降低房?jì)r(jià)，而是更好地滿(mǎn)足居民住房需求，并促進(jìn)行業(yè)和國民經(jīng)濟健康發(fā)展，通過(guò)理順市場(chǎng)和政府關(guān)系來(lái)疏導房?jì)r(jià)上漲的負面影響。市場(chǎng)需求既然很龐大，就應該增加供應，如增加住房建設用地供應、普通商品住房供應、租賃市場(chǎng)的供應等；同時(shí)，強化住房保障，2013年住房保障工作側重于提高保障房的公共配套水平。
　　另一方面，2013年主要城市房?jì)r(jià)全面和快速上漲并不具備條件，這可以為政策基調轉變創(chuàng )造條件。一是由于2009~2012年土地和新開(kāi)工的放量增長(cháng)與銷(xiāo)售面積之間的巨大差異，絕大多數城市供應不存在問(wèn)題（無(wú)論短期還是長(cháng)期）。即使2012年下半年銷(xiāo)售快速增長(cháng)，多數城市的庫存并沒(méi)有下降，絕大多數二三線(xiàn)城市庫存反而在增加。二是盡管市場(chǎng)對限購、限貸已經(jīng)產(chǎn)生了“抗藥性”，但繼續在一線(xiàn)城市和主要二線(xiàn)城市實(shí)施準入限制，還是能夠將很大一部分投資性需求隔絕于市場(chǎng)之外。這部分需求的價(jià)格彈性小，對房?jì)r(jià)的拉動(dòng)作用很明顯，控制好了房?jì)r(jià)反彈的幅度不會(huì )很大。目前，國內開(kāi)發(fā)商大多數還是實(shí)行規模決定業(yè)績(jì)的運營(yíng)模式，面對自住性購房需求時(shí)，以適度定價(jià)走量是其策略上的首選。
　　政策基調的改變，意味著(zhù)今年政策形勢上的“空窗”和事實(shí)上的放松成為大概率事件，但這并不意味著(zhù)管理層對房?jì)r(jià)上漲完全容忍。2013年，對調控政策影響最大的不確定性來(lái)自一線(xiàn)城市。
　　一方面，一線(xiàn)城市在2012年末已經(jīng)出現房?jì)r(jià)快速上漲的跡象。百城房?jì)r(jià)在12月同比上漲0.03%，但在2012年全年，一線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格平均漲幅超過(guò)了6%。在新房供應離中心區越來(lái)越遠的情況下，這一數據低估了房?jì)r(jià)真實(shí)的漲幅。在一線(xiàn)城市，由于優(yōu)質(zhì)公共配套設施大多仍舊集中在中心區，故具有區位優(yōu)勢（教育、交通和醫療等）的二手房被眾多的購房者追逐，其價(jià)格漲幅在2012年可能已經(jīng)超過(guò)了新房?jì)r(jià)格的漲幅，中原地產(chǎn)披露的深圳二手房?jì)r(jià)格在2012年同比上漲了10%，價(jià)格水平創(chuàng )下歷史新高；另一方面，一線(xiàn)城市2012年全年銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)56%，遠高于其他城市。銷(xiāo)售快速增長(cháng)不斷降低庫存水平，一線(xiàn)城市2012年底新增供求比僅為0.6左右，消化周期基本上在12個(gè)月之內，而其他二線(xiàn)城市的新增供求比大多能夠達到1，消化周期基本上超過(guò)了12個(gè)月，很多二線(xiàn)城市消化周期在24個(gè)月左右。此外，2012年二線(xiàn)城市土地成交接近8億平方米，同比上漲了25%，增加了后續供應能力，而一線(xiàn)土地市場(chǎng)在2011年基本無(wú)增長(cháng)之后，2012年又同比下跌了21%，后續供應很難得到有力保障的局面可能成為2013年房?jì)r(jià)上漲的一個(gè)隱患。
　　事實(shí)上，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)長(cháng)期上漲的根本原因在于城市的資源聚集能力遠強于其他二三線(xiàn)城市，對于人口流入一直有很強的吸引力，即使在未來(lái)國家大力推進(jìn)新型城鎮化的戰略下，這一市場(chǎng)化自然選擇的趨勢也不會(huì )改變。資源聚集的過(guò)程也是產(chǎn)業(yè)升級和效率提升的過(guò)程，一線(xiàn)城市有限的土地資源必然要體現其所承載的價(jià)值而呈現價(jià)格長(cháng)期上漲的趨勢。一線(xiàn)城市是各區域中心城市，歷來(lái)也是全國主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標。一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)變化將會(huì )直接影響到區域內其他城市的房?jì)r(jià)走勢，進(jìn)而影響到全國房?jì)r(jià)的走勢。因此，如果2013年一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲失控，管理層不會(huì )坐視不管。2013年一季度是一個(gè)非常重要的時(shí)間窗口，如果一季度一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)繼續出現快速上漲而民眾反映強烈的話(huà)，不排除在今年“兩會(huì )”期間出臺新的加碼政策。