中國出現空巢城市。營(yíng)口、常州等新現房地產(chǎn)風(fēng)險的三線(xiàn)城市，說(shuō)明復制房地產(chǎn)拉動(dòng)的舊城鎮化、工業(yè)化模式在中小城市風(fēng)險極大。營(yíng)口在建房超過(guò)當地人口所需，房?jì)r(jià)收入比過(guò)高，房地產(chǎn)困境無(wú)法解決。營(yíng)口被沈陽(yáng)與大連兩座大城市夾擊，難以吸引到更多的人口與資金進(jìn)入該城市。這是所有的中小城市面臨的相同困境，無(wú)法分享城鎮化過(guò)程中的人口與資金紅利，房地產(chǎn)成為無(wú)源之水，政府的收入因此縮水。
資金去了兩個(gè)地方，其一是國內一線(xiàn)城市，其二是托中國資金之福的遙遠的城市，溫哥華、多倫多之后，洛杉磯是后起之秀。
15日公布的南加州房市報告顯示，投資型買(mǎi)家以現金搶購市場(chǎng)上為數不多的房屋，促使南加州房?jì)r(jià)大漲，且沿海高價(jià)位房屋銷(xiāo)售強勁。
位于圣地亞哥的房地產(chǎn)統計公司DataQuick的報告指出，南加州獨棟屋和集合住宅去年12月的中間價(jià)位32.3萬(wàn)美元，較2011年12月的27萬(wàn)美元上漲19.6%。去年12月的中間房?jì)r(jià)較11月上漲2000美元，是2008年8月以來(lái)的最高價(jià)位。DataQuick指出，去12月成交房屋現金買(mǎi)主占33.8%，高于一年前的29.8%，更遠高于2000年以來(lái)每月平均數17.3%，顯示借貸不易，以及投資客對房地產(chǎn)興趣大增。
美國全國房地產(chǎn)商協(xié)會(huì )（NationalAssociationofRealtors）最新調查顯示，截至去年3月的過(guò)去12個(gè)月中，海外投資客在美國購買(mǎi)房地產(chǎn)的金額高達820.4億美元，比前一年660.4億美元的投資額，再度攀升24%。南加州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)自海外的投資，主要為中國大陸與香港、臺灣地區的華人。
國內一線(xiàn)城市房地產(chǎn)價(jià)格上升，海外移民聚居地房?jì)r(jià)上升，說(shuō)明兩點(diǎn)：第一，中國城鎮化圍繞一線(xiàn)城市進(jìn)行布局，一線(xiàn)城市的有形、無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值不可替代。無(wú)論小城鎮有多少房產(chǎn)，除了極少數適合旅游、適合創(chuàng )新之地，其他實(shí)業(yè)基礎不佳、環(huán)境不理想、服務(wù)不到位的城市，難以吸引到外地購買(mǎi)者。第二，推動(dòng)房?jì)r(jià)上升的主要是高收入群體，目前高收入者購房的集中地是國內大城市，和養老、安置財富的海外移民地。
逐漸出現的三線(xiàn)城市
“鬼城”，給有關(guān)方面敲響警鐘。這些城市依靠基礎建設與房地產(chǎn)拉動(dòng)的城鎮化不可持久，這些城市有足夠的基礎設施與商業(yè)物業(yè)，卻沒(méi)有人在這些物業(yè)中定居、創(chuàng )造財富。相反，由于大量負債導致這些城市未來(lái)的稅費環(huán)境不安全，當地消費價(jià)格過(guò)高，阻擋了本地從農村進(jìn)入城市的人口。中國目前的資金只能拉動(dòng)高鐵通過(guò)的重點(diǎn)城市，絕不可能讓所有的小城鎮一步登天。而南加州的華人購房熱，預示中國資金外流方興未艾，對于中國投資市場(chǎng)絕不是好消息。
拔苗助長(cháng)的城鎮化已經(jīng)出現明確的風(fēng)險信號，但土地城市化并未因此止步，地方債務(wù)規模還將擴展。1月23日，據《經(jīng)濟參考報》披露，多地提“壯大”地方投融資平臺，南昌、蘭州、北京等地已經(jīng)提出明確要求。從目前的情況來(lái)看，固定資產(chǎn)投資中交通運輸倉儲、水利、教育、衛生以國有企業(yè)投資為主。按照東方證券預計，2012年全年上述城市固定資產(chǎn)四項投資完成額為6.67萬(wàn)億元，地方融資平臺債務(wù)總規模將增至11.4萬(wàn)億元，增速為11%。
隨著(zhù)空巢城市的增加，風(fēng)險首先表現在房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格的回落，地方政府賴(lài)以抵押的物品價(jià)格大降，最終，依靠負債建設的城市必然會(huì )發(fā)生債務(wù)危機。不要說(shuō)投資環(huán)境不讓人滿(mǎn)意的三線(xiàn)城市，就是某些大城市都會(huì )遭受債務(wù)動(dòng)蕩的風(fēng)險。
唯一的辦法是放棄拔苗助長(cháng)的做法，回到正常的城市化軌道上來(lái)。城鎮化需要建設基礎設施與房地產(chǎn)，但絕不意味著(zhù)擁有基礎設施與房地產(chǎn)城鎮化就能成功，說(shuō)到底，設施是給人用的，沒(méi)有具備創(chuàng )富能力與消費能力的人，所謂的城鎮化就是紙上談兵。
希望地方政府從建設的高熱狀態(tài)降溫，讓鄂爾多斯與營(yíng)口等城市警醒自己，而不是以大無(wú)畏的精神瘋狂舉債，把所有的爛賬留給后人。