筆者對當前國內住房市場(chǎng)形勢有以下幾點(diǎn)判斷。
| |
頂在天花板上的房?jì)r(jià)沒(méi)有多少調整 |
首先，從2012年5月起，全國樓市開(kāi)始回暖，交易增加房?jì)r(jià)反彈，特別是一線(xiàn)城市，在年底幾個(gè)月銷(xiāo)售旺盛、價(jià)格飚升，年初政府希望讓房?jì)r(jià)回歸理性的目標被打到原形。同時(shí)，不少三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破滅（比如溫州、鄂爾多斯等），不僅這些城市巨大住房庫存如何消化面臨著(zhù)巨大的不確定，而且溫州等地房地產(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險能夠延續多遠同樣是面臨著(zhù)巨大的不確定。
其次，兩年多來(lái)的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，盡管聲勢浩大，但是不僅住房市場(chǎng)的性質(zhì)沒(méi)有改變，而且頂在天花板上的房?jì)r(jià)也沒(méi)有多少調整（溫州等房地產(chǎn)泡沫破滅地方除外），反之，2012年下半年還在上升。在這種情況下，表面上看是住房消費者進(jìn)入市場(chǎng)（或一些人所制造虛假概念“剛需”），但實(shí)際上，無(wú)論是購買(mǎi)第一套住房者還是購買(mǎi)第二套者（如果沒(méi)有事中及事后限制購買(mǎi)一套住房同樣可投機），基本上都是投機炒作者進(jìn)入市場(chǎng)。即“剛需”也在投機投資。因為，住房投資投機者對住房?jì)r(jià)格敏感，只要有利可圖，他們就會(huì )千方百計進(jìn)入市場(chǎng)（比如北京不少人都在破解各種限制進(jìn)入市場(chǎng)，住房公積金也成了不少人投機賺錢(qián)的工具）。也就是說(shuō)，如果住房市場(chǎng)性質(zhì)不改變，住房仍然是一種賺錢(qián)工具，那么這些市場(chǎng)還會(huì )出現短期繁榮，但三四線(xiàn)城市的風(fēng)險很快就漫延過(guò)來(lái)。
第三，一線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)又開(kāi)始火爆，去年11月底以來(lái)，全國各地特別是一線(xiàn)城市又掀起新一輪“地王潮”，北京、上海等12個(gè)重點(diǎn)城市不斷刷新土地年度總價(jià)。不僅全國前十名以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售額大增或創(chuàng )歷史紀錄，而且許多大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛從三四線(xiàn)城市，甚至于二線(xiàn)城市撤回到一線(xiàn)城市。房地產(chǎn)的流向突然逆轉。
第四，正因為經(jīng)過(guò)兩年來(lái)宏觀(guān)調控房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有改變市場(chǎng)性質(zhì)，因此，當前全國的住房市場(chǎng)走向基本上是由預期來(lái)決定。無(wú)論是2012年上半年穩增長(cháng)政策出臺，還是最近市場(chǎng)炒作瘋狂的“城鎮化”，都成了決定國內住房市場(chǎng)價(jià)格走向的重要因素。因為，2012年上半年“穩增長(cháng)”，市場(chǎng)把它理解為貨幣政策全面放松，或貨幣政策又要回到2009年的狀態(tài)。這自然會(huì )讓整個(gè)住房市場(chǎng)預期突然逆轉，正在調整中的住房市場(chǎng)也隨著(zhù)這種預期逆轉開(kāi)始全面回暖。而“城鎮化”則被市場(chǎng)理解為更多的人進(jìn)入城市需要更多的住房，住房需求會(huì )快速增長(cháng)；或理解為城市空間的擴張，城市需要建造更多的住房來(lái)滿(mǎn)足這種住房市場(chǎng)需求。而住房需求快速增加房?jì)r(jià)也就要上漲了。但很少有人理解城鎮化的核心是什么？有質(zhì)量的城鎮又是什么？
對于這樣一個(gè)看上去繁榮的住房市場(chǎng)，實(shí)際上高房?jì)r(jià)早就把中國經(jīng)濟與社會(huì )推到了巨大火山口�，F在政府應對的政策是希望增加土地供給，建造更多的住房來(lái)遏制房?jì)r(jià)；加大保障性住房建設來(lái)解決中低收入民眾的住房問(wèn)題，以緩解由住房問(wèn)題引發(fā)的社會(huì )危機；穩定現在的房?jì)r(jià)，以保證今年的經(jīng)濟增長(cháng)得以持續；以城鎮化的老路，再造中國經(jīng)濟的輝煌等。但實(shí)際上，如果不對住房市場(chǎng)進(jìn)行重大制度改革，不對當前巨大房地產(chǎn)泡沫作一個(gè)了斷并堅決擠出，中國住房市場(chǎng)不通過(guò)有效的經(jīng)濟政策進(jìn)行周期性調整，那么，走出當前住房市場(chǎng)困境是不可能的。
無(wú)論是增加住房供給還是大造保障性住房，對于當前這個(gè)以投資投機為主導市場(chǎng)只能給出反向預期。因為，從國內外的經(jīng)驗來(lái)看，任何一個(gè)國家的保障性住房建設都有一個(gè)相當長(cháng)的發(fā)展過(guò)程，政府希望通過(guò)大造保障性住房來(lái)解決中低收入民眾住房條件不僅政府財力有限也是杯水車(chē)薪，而且在保障性住房法律制度不健全的情況下，所導致的問(wèn)題可能比少造保障性住房所面臨的問(wèn)題會(huì )更多。
| |
去除住房消費市場(chǎng)賺錢(qián)效應 |
在這種情況下，增加住房供給對住房市場(chǎng)的調控同樣是南轅北轍。因為對住房投資投機者來(lái)說(shuō)，他們對住房投機需求是從零到無(wú)限大。即只要市場(chǎng)預期住房?jì)r(jià)格還會(huì )上漲，又有很好的金融市場(chǎng)條件，那投資投機者對住房需求可能是無(wú)限大。他們可購買(mǎi)一套、二套，甚至于一百套住房等。而當前政府職能部門(mén)又重新啟動(dòng)“改善性住房需求”（這個(gè)概念是2009年住房?jì)r(jià)格炒作上天的核心），讓市場(chǎng)以為政府根本就不想改變當前住房市場(chǎng)現狀，反之會(huì )進(jìn)一步把這種現狀推到極致。
所以，面對當前國內住房市場(chǎng)的形勢，新政府首先要對住房市場(chǎng)有一個(gè)清楚明確的預期，政府有決心擠出當前的房地產(chǎn)泡沫，有決心改變當前住房市場(chǎng)性質(zhì)，有能力對住房市場(chǎng)投機投資需求進(jìn)行全面遏制，并堅決去除住房消費市場(chǎng)賺錢(qián)效應（出臺嚴厲的事前、事中、事后信貸與稅收限制政策）。其次，對于當前住房市場(chǎng)形勢不僅要判斷準確，要堅決去除房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)調控工具的功能，給市場(chǎng)以清楚明確的信息。在這點(diǎn)上不可猶豫不決，而是信息清楚明確及政策堅決。
“城鎮化”被市場(chǎng)理解為更多的人進(jìn)入城市需要更多的住房，住房需求會(huì )快速增長(cháng)；或理解為城市空間的擴張，城市需要建造更多的住房來(lái)滿(mǎn)足這種住房市場(chǎng)需求。但很少有人理解城鎮化的核心是什么？有質(zhì)量的城鎮又是什么？